行政書士・宅建士の河野翔が、日々の仕事や生活の中で考えていることを、整理のために言葉にしている音声配信（ラジオ）です。
相続・不動産・事業に関する話を中心に、
ときどき雑談や、考えがまとまっていない段階の思考もそのまま話します。
この配信は、話し方や音声配信の練習も兼ねた、自分自身のためのメモ・記録としての側面が強いものです。
一人で話す回もあれば、妻との何気ない会話を配信することもあります。
あくまで「考え方」や「判断のプロセス」を残す場として続けていく予定です。
【聴くことでわかること】
✔︎ 河野翔が、日々どんなことを考え、どんな基準で判断しているか
✔︎ 行政書士・宅建士として、実務の現場で感じたことや裏側の話
✔︎ 相続・不動産・事業について、知らなくても困らないが、知っていると判断を誤りにくくなる視点
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※ 本配信は一般公開していますが、内容はあくまで個人的な考えや記録であり、内容の正確性や網羅性を保証するものではありません。
また、個別具体的な判断や結論を示すものでもなく、本配信を参考にされたことにより生じたいかなる結果や損害についても、当方では責任を負いかねます。
その点をご理解のうえ、お聴きください。
農地転用できるかどうか
農地を相続したけれど、この土地は家を建てられるのか、駐車場にできるのか、売るにはどうしたらいいのか。 そんな「農地転用できるかどうか」で悩む方に向けた放送です。 農地転用の可否は、「どこにある農地か」と「何にどう使うか」で大きく変わります。特に、農用地区域に入っているか、市街化区域か、市街化調整区域かによって、難易度は大きく違います。 また、自分で使う転用と、売買や賃貸とセットの転用でも、手続きの考え方が変わります。 この放送では、農地転用の基本的な仕組みと、よくある誤解、そして自分の農地が転用できるかどうかを判断するための具体的なステップを、専門用語をかみ砕いて解説しています。 聞き終わる頃には、「まず何を確認すればいいのか」「どこに相談すべきか」が整理できるはずです。
田舎の土地を売りたい時に考えること
田舎の土地を相続したものの、「売りたいけれど何から始めればいいかわからない」「そもそも売れる気がしない」と悩んでいませんか。 今回の配信では、行政書士・宅地建物取引士の立場から、「田舎の土地を売りたい」と感じたときに、まず整理しておきたい考え方をお話ししています。 結論としては、①名義や地目などの現状整理、②現実的な売却の考え方、③売れない場合の別の選択肢、この三つを順番に考えることが大切です。 相続登記の義務化や、田舎の土地ならではの売却の難しさ、農地・山林の場合の注意点、さらには売却以外の選択肢についても触れています。 「売るしかない」と思い込まず、自分にとって負担の少ない形を選ぶためのヒントになれば嬉しいです。田舎の土地をどうするか迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。
相続した不動産を売却する手順
相続した実家や土地を「売りたい」と思ったとき、何から手をつければいいのか迷う方は多いです。 不動産屋に行けばすぐ売れると思っていたけれど、実際には名義や相続人の問題で止まってしまうケースも少なくありません。 この放送では、「相続した不動産を売却する手順」をテーマに、行政書士・宅建士の立場から、実務でつまずきやすいポイントを整理してお話ししています。 相続人の確定、遺産分割の合意、相続登記、そして売却までの流れを、専門知識がなくてもイメージできるように解説しています。 結論として、相続不動産の売却は「順番」がとても重要です。 名義や合意を後回しにすると、結果的に時間も労力も余計にかかります。 「売りたい」と思った今こそが、動き出すタイミングかもしれません。 相続と不動産の判断で後悔しないための考え方として、ぜひ参考にしてみてください。
建築基準法の接道2mとは？
建築や土地の相談でよく出てくる「接道2m」。 でも実際には、「何が2mなのか」「2mあれば本当に建てられるのか」分からないまま話が進んでしまうことも少なくありません。 今回の放送では、建築基準法で定められている接道2mのルールについて、専門用語をできるだけ使わずに解説しています。 なぜ2m以上の接道が必要なのか、2m接していても建築できないケース、逆に2m未満でも可能性がある例外的な方法まで、実務目線で整理しました。 土地探しや建て替え、相続した不動産の判断で「知らなかった」で後悔しやすいポイントでもあります。 この放送を聴くことで、接道2mの基本的な考え方と、事前に確認すべき視点がつかめるはずです。 結論として、接道2mは建築の最低条件ですが、それだけ見て判断するのは危険です。道路の種類や有効幅、条例まで含めて確認することが大切です。
現況測量図と確定測量図の違いをわかりやすく解説
不動産売買の場面でよく出てくる「現況測量図」と「確定測量図」。 名前は聞いたことがあっても、何がどう違うのか分からないまま話が進んでしまう方も多いのではないでしょうか。 この放送では、現況測量図と確定測量図の違いを、専門用語をできるだけ使わずに解説します。 現況測量図はどこまで信用できるのか、確定測量図があると何が安心なのか、不動産売買ではどちらを求めるべきなのか、といった疑問にお答えします。 また、地積測量図との関係や、売主・買主それぞれの立場での考え方も整理しています。 「現況測量図で大丈夫です」と言われたときに、本当にそれで良いのかを自分で判断できるようになることが、この放送のゴールです。 不動産の測量で不安を感じている方は、ぜひ参考にしてみてください。
地積測量図とは？その概要と取得の仕方
地積測量図という言葉を聞いたことはあるけれど、「どこで取るのか」「そもそも必ずあるのか」がよくわからない、という方に向けた放送です。 地積測量図は法務局で取得できますが、すべての土地に存在するわけではありません。特に、昔から相続だけで引き継がれてきた土地では、測量自体が行われておらず、地積測量図が無いケースも多くあります。 この放送では、地積測量図の基本的な考え方、取得方法、登記簿謄本との違い、そして「地積測量図があれば安心」という誤解についても整理しています。 相続や不動産の場面で書類の名前に振り回されないための、初心者向けの考え方をお話ししています。 ▼ 地積測量図の取得方法について解説したnote記事は下記をご覧ください。 https://note.com/fp_info/n/ndd101ea71241
事故物件の定義とは？
事故物件とは何か。実はこの言葉には、法律上の明確な定義はありません。では、なぜ不動産の現場では当たり前のように使われているのでしょうか。 今回の放送では、事故物件の定義について、国のガイドラインと実務の感覚をもとに整理しました。自殺や他殺、火災などの事故死があった場合と、老衰や病死、日常生活の中での事故がどう違うのか。なぜ自然死でも例外的に説明が必要になるケースがあるのか。 「事故物件かどうか」という言葉だけで不安になるのではなく、「どんな事情があったのか」を冷静に確認する視点を持つことが大切です。不動産を借りる方、買う方、相続で物件を扱う立場の方にも役立つ考え方を、専門用語をできるだけ使わずにお話ししています。
不動産売買時の越境問題
不動産を売るとき・買うときに意外と見落とされがちな「越境問題」についてお話ししました。 越境とは、建物や塀、設備、樹木などが境界線を越えて隣地に入り込んでいる状態のことです。越境があっても売買自体は可能ですが、説明不足や合意不足のまま進めると、価格交渉や契約トラブルにつながることがあります。 この放送では、 ・なぜ越境が問題になるのか ・売主が売却前にやっておきたい実務対応 ・買主が購入前にチェックすべきポイント ・越境物件を一律に避けなくてもよい理由 といった点を、行政書士・宅地建物取引士の視点から整理しています。 越境は「知らないまま進める」ことが一番のリスクです。売る側でも買う側でも、境界と越境を意識することで、後悔の少ない判断につながります。
建築条件付き土地とはなにか？わかりやすく解説
建築条件付き土地とは、「この土地を買うなら、決められた会社で、決められた期間内に家を建ててください」という条件がついた土地のことです。 不動産サイトで相場より安く見える土地の多くが、この形式で販売されています。 この放送では、建築条件付き土地の仕組みを、条件なしの土地や建売住宅と比較しながらわかりやすく整理しました。 土地売買契約と建築請負契約の関係、よくあるメリット・デメリット、検討するときに必ず確認しておきたいポイントについても解説しています。 建築条件付き土地は、自由度・コスト・手間のバランスが合えば、とても合理的な選択肢になります。 一方で、仕組みを知らずに進めると、「思っていたのと違った」と感じやすいのも事実です。 これから土地探しや家づくりを考えている方が、自分に合った選択ができるよう、判断材料としてぜひ参考にしてください。
正式な住所の調べ方
履歴書や契約書、銀行口座の申込などで「この住所、本当に正しいのかな？」と不安になったことはありませんか。 今回の放送では、行政書士の実務経験をもとに「正式な住所の調べ方」を分かりやすく解説します。 結論はとてもシンプルで、最も確実なのは役所の住民課に電話して確認することです。 ネット検索や地図アプリは便利ですが、表記が省略されていたり、住民登録の住所と違っていることもあります。 特に注意点として、マイナンバーカードは住民登録どおり正確な住所が記載されている一方で、運転免許証はハイフン表記だったり、住民登録されていない場所が書かれているケースもあります。 行政書士として依頼者の住所を記載する際に、必ず公的書類や役所確認を行っている実体験も交えながら、「なぜ役所確認が一番安心なのか」をお話ししています。 住所で迷わない状態を一度作っておくと、今後の手続きがぐっと楽になります。 ぜひ参考にしてみてください。
再建築不可の土地はどうすべきか？
相続した土地や実家について調べてみたら、「再建築不可」と言われて不安になった経験はありませんか。 再建築不可と聞くと、「もう価値がないのでは」「売れないのでは」と感じがちですが、実際には状況次第でいくつかの選択肢があります。 この放送では、再建築不可の土地とは何かという基本から、建て替えできる可能性があるケース、売却する方法、保有・活用する考え方までを整理してお話しします。 特に大切なのは、感覚や不安で判断するのではなく、「なぜ再建築不可なのか」という現状を正しく把握し、自分が何を優先したいのかを整理することです。 再建築可能にする方法があっても、費用に見合わないこともありますし、売却や活用のほうが現実的な場合もあります。 正解は一つではありませんが、判断の順番を知っておくことで、無駄に悩まずに済むようになります。 再建築不可の土地を前に立ち止まっている方にとって、選択肢を整理するきっかけになる放送です。
不動産売買契約のローン特約について
不動産売買契約書に出てくる「ローン特約（融資利用特約）」は、住宅ローンが通らなかった場合に、手付金を返して契約を白紙解除できるかどうかを左右する、とても重要な条項です。 今回の放送では、ローン特約とは何かという基本から、条文の書き方によって「守られるケース」と「守られないケース」がどう分かれるのかを、行政書士・宅地建物取引士の視点で解説しました。 ローン特約があっても、金融機関の指定、融資金額、期限、解除方法などが資金計画と合っていなければ、ローンが否決されても解除できない可能性があります。また、「解除条件型」と「解除権留保型」という2つの型があり、解除の手続きが必要かどうかも重要なポイントです。 契約書にサインする前に、ローン特約の中身を一つずつ確認することが、数百万円単位のリスクを防ぐことにつながります。これから家を買う方、売買契約を控えている方にぜひ聴いてほしい内容です。
個人で不動産売買を考えているあなたへ
個人で不動産を売ったり買ったりしたいと考えたことはありませんか？ 仲介手数料を節約できそう、知人同士だから簡単そう、そんな理由で個人売買を検討する方は意外と多いです。 今回の放送では、「個人で不動産売買は本当にできるのか？」という基本から、仲介会社を入れない場合に注意すべきポイントまで、行政書士・宅地建物取引士の立場から整理してお話ししました。 結論として、個人で不動産売買を行うこと自体は法律上可能です。ただし、権利関係の確認、価格設定、契約書の内容、住宅ローン、税金など、不動産会社が本来担っているチェックを自分で行う必要があります。 特に、住宅ローンが使えないケースや、相場より安く売ったことで贈与税の問題が出る点は見落とされがちです。 すべてを自力で完結させる必要はなく、登記は司法書士、税金は税理士など、必要な部分だけ専門家に頼る考え方が安全です。 個人で不動産売買を検討している方が、「どこまで自分でやって、どこから任せるか」を判断する材料として、ぜひ参考にしてください。
借地権とは何か？わかりやすく解説
借地権とは「他人の土地を借りて、その上に自分の建物を建てて持ち続ける権利」です。土地は地主のもの、建物は自分のもの、という点が最大の特徴になります。 本放送では、借地権の基本的な仕組みから、所有権との違い、普通借地権・定期借地権といった種類の考え方、メリット・デメリットまでをできるだけ噛み砕いて解説しています。 借地権付き物件は、立地の良さや初期費用を抑えやすい反面、ローンや売却、契約終了時の注意点もあります。 大切なのは「借地権が良い・悪い」で判断するのではなく、自分のライフプランに合っているかどうかを見極めること。 仕組みを理解することで、不動産選びの不安を減らすヒントになれば幸いです。
相続で名義がそのままになっている不動産の話
相続で親や祖父母の名義のままになっている不動産。 住めているし、税金も払えているし、特に問題がないため、そのままにしている方も多いのではないでしょうか。 今回の放送では、「相続で名義がそのままになっている不動産」がなぜ後回しにされやすいのか、そして後になってどんな形で困ることが多いのかを、初心者向けにやさしくお話ししています。 相続が何代も重なることで相続人が増えること、親戚同士の関係が薄くなること、情報や記憶が失われていくことなど、実務でよくあるケースをもとに解説しています。 また、相続登記の義務化についても触れ、相続登記は法律上の義務であり、基本的には速やかに行った方がいいという前提をお伝えしています。そのうえで、すぐに話し合いがまとまらない場合の選択肢として、「相続人申告登記」という制度があることも紹介しています。 名義変更は、義務としてやるだけでなく、将来の選択肢を残すための整理。 名義がそのままの不動産をお持ちの方にとって、考えるきっかけになる放送です。
市街化調整区域の農地を資材置場や駐車場にするためのポイント
市街化調整区域の農地を、資材置場や駐車場として使えないか。 相続後や事業用として、現実的に検討されることが多いテーマです。 この放送では、市街化調整区域の農地転用について、「できる・できない」を感覚で判断してしまわないための考え方を整理しています。ポイントは、二種農地・三種農地といった農地区分による立地基準と、転用後に誰がどんな必要性で使うのかという個別基準です。 三種農地だから大丈夫、市街化調整区域でも駐車場なら問題ない、といった誤解がなぜ生まれやすいのか、その背景にも触れながら、実務で実際に見られている判断軸を分かりやすく解説しています。 市街化調整区域の農地活用を検討している方にとって、まず何を整理すべきか、専門家に相談する前に知っておきたい前提をまとめた内容です。
農地を売りたいと思ったときにしなければいけない手続き
相続で農地を引き継いだとき、「使わないから売りたい」と考える方は多いですが、農地は普通の土地と同じ感覚では売れません。農地を売るには、農地法3条または5条の手続きが必要になり、特に農地以外に使う場合は厳しい許可が求められます。 この放送では、相続した農地を売りたいと考えたときに、なぜ話が止まりやすいのか、農地法3条と5条の違い、そして許可が「めちゃくちゃ大変」な理由を、一般の方向けにわかりやすく整理しています。 結論として、農地の売却で一番大切なのは、最初に相談先を間違えないことです。農業委員会に相談するか、農地法や農地転用に詳しい不動産業者・行政書士に早めに相談することで、無駄な遠回りやトラブルを避けやすくなります。
不動産屋に売却相談に行く前に知っておくべきこと
不動産を売ろうと思ったとき、何も分からないまま不動産屋に行っていませんか？ この放送では「不動産屋に売却相談に行く前に、最低限整理しておきたいポイント」を、行政書士・宅地建物取引士の視点からお話ししています。 結論はシンプルで、準備すべきことは3つだけ。 ①相場感と権利関係、②ローンや税金などお金の整理、③売却条件や優先順位です。 完璧な知識は不要で、「自分の考えを整理しておくこと」が何より大切だという話を、具体例を交えて解説しています。 不動産売却を検討し始めたばかりの方や、これから不動産屋に相談に行く予定の方にとって、話がブレず、不安なく相談するための土台になる内容です。 売却を急いでいない方にも、ぜひ一度聴いていただきたい放送です。
再建築不可物件でローンは組めるか？
再建築不可物件は価格が安く魅力的に見える一方で、「そもそもローンは使えるのか？」という不安を感じる方も多いテーマです。 今回の放送では、再建築不可物件に住宅ローンが通りにくい理由を整理したうえで、実際に検討されやすいローンの種類や、金融機関がどこを見て審査しているのかをわかりやすく解説します。 一般的な住宅ローンが難しい背景には、担保価値や売却のしやすさといった銀行側の考え方があります。その代わりに、フリーローンや不動産担保ローン、リフォームローンなど、現実的な選択肢がどういう条件で使われるのかも紹介しています。 また、頭金や他の借入状況、将来の接道改善の可能性など、審査で見られやすいポイントや注意点についても触れています。 安さだけで判断して後悔しないために、再建築不可物件のメリットとリスクをどう天秤にかけるか、考え方の整理に役立つ内容です。 再建築不可物件の購入を検討している方や、ローンの使い方で迷っている方の参考になれば嬉しいです。 ▼ 内容に関連した無料メルマガはこちら https://riverfield.jp/articles/lp/newsletter/
不動産業者の免許番号の見方をわかりやすく解説
不動産のチラシやホームページでよく見る「東京都知事(3)第12345号」といった免許番号。なんとなく見ているけれど、正しい意味までは知らない、という方も多いのではないでしょうか。 この放送では、不動産の免許番号の見方をテーマに、「誰が免許を出しているのか」「かっこの中の数字は何を表しているのか」「老舗かどうかは判断できるのか」といった疑問を、行政書士・宅地建物取引士の視点からわかりやすく解説します。 免許番号は、免許権者・更新回数・固有番号の3つで構成されており、営業年数のおおまかな目安や、正規の業者かどうかを確認する手がかりになります。また、国土交通省の検索システムを使えば、免許の有効期間や行政処分の有無も確認できます。 免許番号だけで会社のすべては判断できませんが、最低限のチェックポイントを知っておくことで、怪しい業者を避ける判断材料になります。不動産取引に不安がある方に向けた、基礎知識の整理としてお聴きください。 ▼ 宅地建物取引業者検索 https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do
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声低おじさんの独り言です。 たまにゲストも呼んだりします。
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ここはアウトドア向けGPSトラッキング「IBUKI」にまつわる人々が集まる場所。 トレイルラン、登山、冒険、ランニング、自転車、ロゲイニング、、 スタイルは数あれど、共通しているのは自然を楽しみ、そして人とのつながりも楽しむ姿勢。 自然を目一杯楽しみ、苦しみながら、人と接する喜びにも気付く。 アウトドアを満喫するみなさんが、ほっとできるIBUKI STATIONです。 IBUKI https://ibuki.run/ 近藤淳也 IBUKIを提供する株式会社OND代表。ポッドキャストプラットフォーム「LISTEN」も展開 桑原佑輔 OND所属。IBUKI事業担当営業・テクニカルディレクター