再建築不可の土地の理解
こんにちは、河野翔です。このチャンネルでは、行政書士・宅地建物取引士としての仕事や日常の中で、相続や不動産、事業について考えたことを言葉にしています。
今日は、不動産の相談の中でも、特に不安になりやすいテーマについてお話しします。
相続した土地について調べてみたら、この土地、再建築不可ですね、と言われた。
あるいは、親が住んでいた家をどうしようと思って、不動産屋さんに相談したら、再建築不可だとわかった。
こういう時、多くの方が一気に不安になります。もう価値がないんじゃないか、とか、売れない土地なんじゃないか、とか、このまま持ち続けるしかないのかな、と。
今回のテーマは、再建築不可の土地はどうすべきか、です。
結論からお伝えすると、再建築不可の土地は、状況次第で選択肢が変わります。
そして大事なのは、現状を把握と優先順位です。
再建築不可と聞くと、どうしてもネガティブなイメージが先に立ちます。
でも、感覚的に判断してしまう前に、まずは落ち着いて整理していくことがとても大切です。
そもそも、再建築不可の土地ってどういうものか、これは主に建築基準法の節度義務を満たしていない土地を指します。
簡単に言うと、建物を建てるためには、幅が4メートル以上ある法律上の道路に土地が2メートル以上を接していないといけない、というルールがあります。
この条件を満たしていないと、新しく家を建てたり、建て替えたりするための建築確認がおりません。
今すでに建物が建っている場合、その家に住み続けること自体はできるケースが多いです。
ただし、一度壊してしまうと、もう建てられない可能性がある。ここが再建築不可の一番のポイントです。
では、なぜこれが問題になりやすいのか。
まず、建て替えができないので、建物が古くなってくると将来が不安になります。
それから、一般的な住宅用地と比べると、どうしても売りにくく、価格も下がりやすい。
結果として、とりあえずそのままにしておこうとなって、相続をきっかけに次の世代へと判断が先送りされていく。
これは実務でも本当によく見るパターンです。
ここで一つ大事なのが、再建築不可でも必ずしも建て替えが不可能とは限らない、という点です。
鉄道義務を満たせば、再建築可能になるケースもあります。
例えば、隣の土地の一部を買わせてもらって、道路に接する幅を2メートル以上確保する。
条件によっては、建築基準法43条正し書き、という例外規定で役所の許可が出る場合もあります。
ただし、ここで冷静に考えないといけないのは、できるかどうかとやる意味があるかどうかは別ということです。
隣地の買取費用、測量費、工事費、それに建物の建築費まで含めると、かなりの金額になることもあります。
その費用をかけて、最終的にどれくらいの価値になるのか、自分で住むのか、売るのか、貸すのか、ここを考えずに進めてしまうと、後で後悔することもあります。
選択肢と判断基準
次に売却という選択肢です。再建築不可能土地でも、売却は可能です。
売れない土地というより、売り方に工夫がいる土地というイメージの方が近いですね。
方法としては大きく分けて3つあります。
1つ目は再建築不可能のまま、そのまま売る方法。
価格は下がりやすいですが、リフォーム前提や投資目的で買う人が見つかることもあります。
2つ目は再建築可能にしてから売る方法。
うまくいけば高く売れますが、先ほどお話しした通り、費用と手間がかかります。
3つ目は再建築不可物件を専門に扱う買取業者に売る方法です。
価格は抑え目になることが多いですが、スピードと確実性は高いです。
早く手放したいのか、できるだけ高く売りたいのか、ここでも優先順位がはっきりしていると、選択がしやすくなります。
もう一つの選択肢が売らずに活用するという考え方です。
再建築不可でも、今ある建物を修繕しながら使い続けることができます。
自分で住む、賃貸に出す、事務所として使う、などですね。
大規模な増改築は制限されることがありますが、内装のリフォームや耐震補強などはできるケースも多いです。
建物を解体した場合でも、駐車場や小さな祭園など、軽い用途で活用することも考えられます。
ただここで忘れてはいけないのが、何もしなくても固定資産税や管理の手間はかかり続けるという点です。
とりあえず放置、もう一つの選択肢ではありますが、実はコストがゼロではないということは知っておいてほしいです。
ではどうやって判断していけばいいのか。お勧めなのは、順番を決めて整理することです。
まず一つ目、なぜ再建築不可なのか、理由を正確に確認する。
二つ目、設動義務を満たせば再建築ができる余地があるのかを調べる。
三つ目、再建築が難しい場合、売却と保有、活用を比較する。
この時に大事なのは、収益性なのか、相続のしやすさなのか、自分は何を一番優先したいのかという視点です。
再建築不可の土地には、誰にでも当てはまる正解はありません。
だからこそ、現状を把握と優先順位が決まると、不思議と選択肢が絞られてきます。
必要に応じて、役所の窓口や不動産会社、建築士など専門家の意見を聞くのもとても大切です。
一人で抱え込まず、情報を集めて選ぶ、それが再建築不可の土地と向き合う時の一番現実的な姿勢だと思います。
今回はここまでです。今回の内容が少しでもあなたのお役に立てたら嬉しいです。
