農地転用の基本知識
こんにちは、河野翔です。このチャンネルでは、行政書士、宅地建物取引士としての仕事や、日常の中で、相続や不動産、事業について考えたことを、言葉にしています。
今日は私の専門である、農地転用についてお話しします。
田んぼや畑を相続したんだけど、この土地って、家を建てられるのかな、とか、駐車場にできるのかな、とか、
塗りたいけど、農地のままだと売れないのか、迷っている、そんな相談をよく受けます。
農地転用って、なんとなく難しそうで、役所に聞くのも怖い、みたいな印象を持たれがちなんですよね。
今回のテーマは、農地転用できるかどうか、です。
今日の話を聞いてもらうと、自分の農地が、そもそも転用の可能性がある土地なのか、それともかなり厳しい土地なのか、その見分け方がわかるようになります。
そして、最初に何を確認すればいいのか、その順番も整理してお話しします。
まず、結論からお話しします。
農地転用ができるかどうかは、大きく言うと、2つで決まります。
1つはどこにある農地か、もう1つは何にどう使うのか、この2つです。
さらに細かく見ると、農地の区域の区分と、その農地がどんな位置づけの土地なのか、そして転用の目的がどれくらい具体的か、ここを抑えると方向性が見えてきます。
なぜこうなるのかというと、農地って実は自由に使える土地ではないんです。
国としては、食料を作るための土地はできるだけ守りたいという前提があります。
なので、農地は将来も農業に使う土地と、条件次第で他の用途に回してもいい土地に分けられます。
この線引きが、区域とか農用地区域とかそういう制度なんです。
まず、農業振興地域の中の農用地区域、これはかなり重要です。
ここに入っている農地は将来も農業に使う前提の土地なので、原則として農地転用は認められません。
自宅を建てたい、駐車場にしたいという理由では正直かなり厳しいです。
一方で、市外科区域、ここは住宅やお店を冷やしていくエリアなので、農地転用は届け出で済むケースが多いです。
農用地区域と比べると難易度は全く違います。
そして、市外科調整区域や都市計画区域外、ここは原則として開発を抑えるエリアなので、農地転用は許可制でしっかり審査されます。
例えば、自宅を建てたいという相談、市外科区域なら比較的スムーズに進むことが多いです。
でも、農用地区域だとほぼそこで止まってしまいます。
駐車場や倉庫にしたいというケースも同じで、場所によって点と地の差があります。
あと大いいのが、相続した農地を売りたいという相談ですね。
農地のまま農家さんに売るのか、それとも転用して売りたいのかで手続きも難易度も全然変わります。
手続きと相談の重要性
とりあえず宅地にしておこうという考え方が実は一番通りにくかったりします。
ここで少しだけ農地法の話をします。
自分の農地を自分で使う転用は4条。
売ったり貸したりとセットでの転用するのが5条です。
誰が使うのかという視点が変わるだけで審査の見られ方も変わってきます。
自分の土地でも自由ではないという点はここでも共通です。
よく言われるのが、自分の土地なんだから好きにしていいじゃないかという話。
気持ちはすごくわかります。
でも農地は社会全体で守る前提の土地なので、どうしても制限がかかってくるんです。
一時的に使うだけというのも耕せない状態にした時点でアウトになることが多いです。
じゃあどう判断すればいいのか。
まずは役所でその土地がどの区域で農用地区域に入っているかを調べる。
次に何に使うのか、どれくらいの規模なのかを整理する。
そして農業委員会や専門家に事前相談をする。
この手順を間違えないことが大事です。
農地転用ができるかどうかは、農用地区域かどうか、市外科区域かどうか、そして転用目的の具体性、これらで大きく変わります。
早めに方向性をつかむことで無駄な時間や費用を抑えることができます。
今回はここまでです。
今回の内容が少しでもあなたのお役に立てたら嬉しいです。
