行政書士・宅建士の河野翔が、日々の仕事や生活の中で考えていることを、整理のために言葉にしている音声配信（ラジオ）です。
相続・不動産・事業に関する話を中心に、
ときどき雑談や、考えがまとまっていない段階の思考もそのまま話します。
この配信は、話し方や音声配信の練習も兼ねた、自分自身のためのメモ・記録としての側面が強いものです。
一人で話す回もあれば、妻との何気ない会話を配信することもあります。
あくまで「考え方」や「判断のプロセス」を残す場として続けていく予定です。
【聴くことでわかること】
✔︎ 河野翔が、日々どんなことを考え、どんな基準で判断しているか
✔︎ 行政書士・宅建士として、実務の現場で感じたことや裏側の話
✔︎ 相続・不動産・事業について、知らなくても困らないが、知っていると判断を誤りにくくなる視点
▼ 詳しいプロフィール
https://konosho.com/
▼ お問い合わせ
https://konosho.com/contact/
▼ ポッドキャスト書き起こし（LISTEN）
https://listen.style/p/konosho?58MqrrWW
▼ 河野翔のメモ
https://scrapbox.io/konosho/
※ 本配信は一般公開していますが、内容はあくまで個人的な考えや記録であり、内容の正確性や網羅性を保証するものではありません。
また、個別具体的な判断や結論を示すものでもなく、本配信を参考にされたことにより生じたいかなる結果や損害についても、当方では責任を負いかねます。
その点をご理解のうえ、お聴きください。
事故物件の定義とは？
事故物件とは何か。実はこの言葉には、法律上の明確な定義はありません。では、なぜ不動産の現場では当たり前のように使われているのでしょうか。 今回の放送では、事故物件の定義について、国のガイドラインと実務の感覚をもとに整理しました。自殺や他殺、火災などの事故死があった場合と、老衰や病死、日常生活の中での事故がどう違うのか。なぜ自然死でも例外的に説明が必要になるケースがあるのか。 「事故物件かどうか」という言葉だけで不安になるのではなく、「どんな事情があったのか」を冷静に確認する視点を持つことが大切です。不動産を借りる方、買う方、相続で物件を扱う立場の方にも役立つ考え方を、専門用語をできるだけ使わずにお話ししています。
不動産売買時の越境問題
不動産を売るとき・買うときに意外と見落とされがちな「越境問題」についてお話ししました。 越境とは、建物や塀、設備、樹木などが境界線を越えて隣地に入り込んでいる状態のことです。越境があっても売買自体は可能ですが、説明不足や合意不足のまま進めると、価格交渉や契約トラブルにつながることがあります。 この放送では、 ・なぜ越境が問題になるのか ・売主が売却前にやっておきたい実務対応 ・買主が購入前にチェックすべきポイント ・越境物件を一律に避けなくてもよい理由 といった点を、行政書士・宅地建物取引士の視点から整理しています。 越境は「知らないまま進める」ことが一番のリスクです。売る側でも買う側でも、境界と越境を意識することで、後悔の少ない判断につながります。
建築条件付き土地とはなにか？わかりやすく解説
建築条件付き土地とは、「この土地を買うなら、決められた会社で、決められた期間内に家を建ててください」という条件がついた土地のことです。 不動産サイトで相場より安く見える土地の多くが、この形式で販売されています。 この放送では、建築条件付き土地の仕組みを、条件なしの土地や建売住宅と比較しながらわかりやすく整理しました。 土地売買契約と建築請負契約の関係、よくあるメリット・デメリット、検討するときに必ず確認しておきたいポイントについても解説しています。 建築条件付き土地は、自由度・コスト・手間のバランスが合えば、とても合理的な選択肢になります。 一方で、仕組みを知らずに進めると、「思っていたのと違った」と感じやすいのも事実です。 これから土地探しや家づくりを考えている方が、自分に合った選択ができるよう、判断材料としてぜひ参考にしてください。
正式な住所の調べ方
履歴書や契約書、銀行口座の申込などで「この住所、本当に正しいのかな？」と不安になったことはありませんか。 今回の放送では、行政書士の実務経験をもとに「正式な住所の調べ方」を分かりやすく解説します。 結論はとてもシンプルで、最も確実なのは役所の住民課に電話して確認することです。 ネット検索や地図アプリは便利ですが、表記が省略されていたり、住民登録の住所と違っていることもあります。 特に注意点として、マイナンバーカードは住民登録どおり正確な住所が記載されている一方で、運転免許証はハイフン表記だったり、住民登録されていない場所が書かれているケースもあります。 行政書士として依頼者の住所を記載する際に、必ず公的書類や役所確認を行っている実体験も交えながら、「なぜ役所確認が一番安心なのか」をお話ししています。 住所で迷わない状態を一度作っておくと、今後の手続きがぐっと楽になります。 ぜひ参考にしてみてください。
再建築不可の土地はどうすべきか？
相続した土地や実家について調べてみたら、「再建築不可」と言われて不安になった経験はありませんか。 再建築不可と聞くと、「もう価値がないのでは」「売れないのでは」と感じがちですが、実際には状況次第でいくつかの選択肢があります。 この放送では、再建築不可の土地とは何かという基本から、建て替えできる可能性があるケース、売却する方法、保有・活用する考え方までを整理してお話しします。 特に大切なのは、感覚や不安で判断するのではなく、「なぜ再建築不可なのか」という現状を正しく把握し、自分が何を優先したいのかを整理することです。 再建築可能にする方法があっても、費用に見合わないこともありますし、売却や活用のほうが現実的な場合もあります。 正解は一つではありませんが、判断の順番を知っておくことで、無駄に悩まずに済むようになります。 再建築不可の土地を前に立ち止まっている方にとって、選択肢を整理するきっかけになる放送です。
不動産売買契約のローン特約について
不動産売買契約書に出てくる「ローン特約（融資利用特約）」は、住宅ローンが通らなかった場合に、手付金を返して契約を白紙解除できるかどうかを左右する、とても重要な条項です。 今回の放送では、ローン特約とは何かという基本から、条文の書き方によって「守られるケース」と「守られないケース」がどう分かれるのかを、行政書士・宅地建物取引士の視点で解説しました。 ローン特約があっても、金融機関の指定、融資金額、期限、解除方法などが資金計画と合っていなければ、ローンが否決されても解除できない可能性があります。また、「解除条件型」と「解除権留保型」という2つの型があり、解除の手続きが必要かどうかも重要なポイントです。 契約書にサインする前に、ローン特約の中身を一つずつ確認することが、数百万円単位のリスクを防ぐことにつながります。これから家を買う方、売買契約を控えている方にぜひ聴いてほしい内容です。
個人で不動産売買を考えているあなたへ
個人で不動産を売ったり買ったりしたいと考えたことはありませんか？ 仲介手数料を節約できそう、知人同士だから簡単そう、そんな理由で個人売買を検討する方は意外と多いです。 今回の放送では、「個人で不動産売買は本当にできるのか？」という基本から、仲介会社を入れない場合に注意すべきポイントまで、行政書士・宅地建物取引士の立場から整理してお話ししました。 結論として、個人で不動産売買を行うこと自体は法律上可能です。ただし、権利関係の確認、価格設定、契約書の内容、住宅ローン、税金など、不動産会社が本来担っているチェックを自分で行う必要があります。 特に、住宅ローンが使えないケースや、相場より安く売ったことで贈与税の問題が出る点は見落とされがちです。 すべてを自力で完結させる必要はなく、登記は司法書士、税金は税理士など、必要な部分だけ専門家に頼る考え方が安全です。 個人で不動産売買を検討している方が、「どこまで自分でやって、どこから任せるか」を判断する材料として、ぜひ参考にしてください。
借地権とは何か？わかりやすく解説
借地権とは「他人の土地を借りて、その上に自分の建物を建てて持ち続ける権利」です。土地は地主のもの、建物は自分のもの、という点が最大の特徴になります。 本放送では、借地権の基本的な仕組みから、所有権との違い、普通借地権・定期借地権といった種類の考え方、メリット・デメリットまでをできるだけ噛み砕いて解説しています。 借地権付き物件は、立地の良さや初期費用を抑えやすい反面、ローンや売却、契約終了時の注意点もあります。 大切なのは「借地権が良い・悪い」で判断するのではなく、自分のライフプランに合っているかどうかを見極めること。 仕組みを理解することで、不動産選びの不安を減らすヒントになれば幸いです。
相続で名義がそのままになっている不動産の話
相続で親や祖父母の名義のままになっている不動産。 住めているし、税金も払えているし、特に問題がないため、そのままにしている方も多いのではないでしょうか。 今回の放送では、「相続で名義がそのままになっている不動産」がなぜ後回しにされやすいのか、そして後になってどんな形で困ることが多いのかを、初心者向けにやさしくお話ししています。 相続が何代も重なることで相続人が増えること、親戚同士の関係が薄くなること、情報や記憶が失われていくことなど、実務でよくあるケースをもとに解説しています。 また、相続登記の義務化についても触れ、相続登記は法律上の義務であり、基本的には速やかに行った方がいいという前提をお伝えしています。そのうえで、すぐに話し合いがまとまらない場合の選択肢として、「相続人申告登記」という制度があることも紹介しています。 名義変更は、義務としてやるだけでなく、将来の選択肢を残すための整理。 名義がそのままの不動産をお持ちの方にとって、考えるきっかけになる放送です。
市街化調整区域の農地を資材置場や駐車場にするためのポイント
市街化調整区域の農地を、資材置場や駐車場として使えないか。 相続後や事業用として、現実的に検討されることが多いテーマです。 この放送では、市街化調整区域の農地転用について、「できる・できない」を感覚で判断してしまわないための考え方を整理しています。ポイントは、二種農地・三種農地といった農地区分による立地基準と、転用後に誰がどんな必要性で使うのかという個別基準です。 三種農地だから大丈夫、市街化調整区域でも駐車場なら問題ない、といった誤解がなぜ生まれやすいのか、その背景にも触れながら、実務で実際に見られている判断軸を分かりやすく解説しています。 市街化調整区域の農地活用を検討している方にとって、まず何を整理すべきか、専門家に相談する前に知っておきたい前提をまとめた内容です。
農地を売りたいと思ったときにしなければいけない手続き
相続で農地を引き継いだとき、「使わないから売りたい」と考える方は多いですが、農地は普通の土地と同じ感覚では売れません。農地を売るには、農地法3条または5条の手続きが必要になり、特に農地以外に使う場合は厳しい許可が求められます。 この放送では、相続した農地を売りたいと考えたときに、なぜ話が止まりやすいのか、農地法3条と5条の違い、そして許可が「めちゃくちゃ大変」な理由を、一般の方向けにわかりやすく整理しています。 結論として、農地の売却で一番大切なのは、最初に相談先を間違えないことです。農業委員会に相談するか、農地法や農地転用に詳しい不動産業者・行政書士に早めに相談することで、無駄な遠回りやトラブルを避けやすくなります。
不動産屋に売却相談に行く前に知っておくべきこと
不動産を売ろうと思ったとき、何も分からないまま不動産屋に行っていませんか？ この放送では「不動産屋に売却相談に行く前に、最低限整理しておきたいポイント」を、行政書士・宅地建物取引士の視点からお話ししています。 結論はシンプルで、準備すべきことは3つだけ。 ①相場感と権利関係、②ローンや税金などお金の整理、③売却条件や優先順位です。 完璧な知識は不要で、「自分の考えを整理しておくこと」が何より大切だという話を、具体例を交えて解説しています。 不動産売却を検討し始めたばかりの方や、これから不動産屋に相談に行く予定の方にとって、話がブレず、不安なく相談するための土台になる内容です。 売却を急いでいない方にも、ぜひ一度聴いていただきたい放送です。
再建築不可物件でローンは組めるか？
再建築不可物件は価格が安く魅力的に見える一方で、「そもそもローンは使えるのか？」という不安を感じる方も多いテーマです。 今回の放送では、再建築不可物件に住宅ローンが通りにくい理由を整理したうえで、実際に検討されやすいローンの種類や、金融機関がどこを見て審査しているのかをわかりやすく解説します。 一般的な住宅ローンが難しい背景には、担保価値や売却のしやすさといった銀行側の考え方があります。その代わりに、フリーローンや不動産担保ローン、リフォームローンなど、現実的な選択肢がどういう条件で使われるのかも紹介しています。 また、頭金や他の借入状況、将来の接道改善の可能性など、審査で見られやすいポイントや注意点についても触れています。 安さだけで判断して後悔しないために、再建築不可物件のメリットとリスクをどう天秤にかけるか、考え方の整理に役立つ内容です。 再建築不可物件の購入を検討している方や、ローンの使い方で迷っている方の参考になれば嬉しいです。 ▼ 内容に関連した無料メルマガはこちら https://riverfield.jp/articles/lp/newsletter/
不動産業者の免許番号の見方をわかりやすく解説
不動産のチラシやホームページでよく見る「東京都知事(3)第12345号」といった免許番号。なんとなく見ているけれど、正しい意味までは知らない、という方も多いのではないでしょうか。 この放送では、不動産の免許番号の見方をテーマに、「誰が免許を出しているのか」「かっこの中の数字は何を表しているのか」「老舗かどうかは判断できるのか」といった疑問を、行政書士・宅地建物取引士の視点からわかりやすく解説します。 免許番号は、免許権者・更新回数・固有番号の3つで構成されており、営業年数のおおまかな目安や、正規の業者かどうかを確認する手がかりになります。また、国土交通省の検索システムを使えば、免許の有効期間や行政処分の有無も確認できます。 免許番号だけで会社のすべては判断できませんが、最低限のチェックポイントを知っておくことで、怪しい業者を避ける判断材料になります。不動産取引に不安がある方に向けた、基礎知識の整理としてお聴きください。 ▼ 宅地建物取引業者検索 https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do
相続財産の中に不動産があると、なぜ分けづらいのか
相続財産の中に不動産があると、なぜ話が一気に難しくなるのか。 お金なら分けられるのに、不動産が入った途端に止まってしまう――これは相続の現場で本当によく見かける光景です。 今回の放送では、その理由を「法律論」ではなく、「考え方」の視点から整理しています。不動産が分けづらいのは、物理的に割れないこと、価値の感じ方が人によって違うこと、そして使う人と使わない人が分かれてしまうことが重なるからです。お金は分配で終わりますが、不動産は「どうするか」を決める必要があります。 共有名義にすればいい、売ればいい、という意見もありますが、それぞれに注意点があります。共有名義についての詳しい話は、以前の放送でお話ししているので、下記をお聞きください。 https://stand.fm/episodes/695f8d563eb921fdeed3db03 結論として、不動産がある相続は揉めやすいのではなく、「考えることが多い相続」です。これから相続を迎える方、すでに不動産を含む相続を経験した方にとって、一度立ち止まって考えるきっかけになれば嬉しいです。
不動産を“共有名義”にするときに、知っておいてほしいこと
不動産を「共有名義」にするとき、何となく決めていませんか？ 相続や購入の場面で、「平等だから」「とりあえず共有で」という選択をする方は少なくありません。ただ、実務の現場では、共有にしたことで後から判断が進まなくなったり、家族関係がぎくしゃくしてしまうケースも多く見てきました。 今回の放送では、不動産を共有名義にするときに、事前に知っておいてほしい考え方をお話ししています。売る・貸す・修繕するといった場面で、なぜ共有だと話が進みにくくなるのか。今はうまくいっている関係でも、時間がたつと何が起きやすいのか。法律の細かい話ではなく、実務で感じてきた「現実ベース」の視点で整理しています。 共有名義が必ずダメ、という話ではありません。ただ、「今の気持ち」だけで決めてしまうと、将来の選択肢が狭まることもあります。これから不動産の名義を考える方、すでに共有になっている方にとって、一度立ち止まって考えるきっかけになれば嬉しいです。 結論としては、共有名義を選ぶ前に「将来どう動かす可能性があるか」を具体的に想像しておくことが大切だ、というお話です。
家を売る場合は何から確認すれば良いか？
家を売ろうと思ったとき、多くの方がまず「いくらで売れるか」を調べがちですが、実はその前に確認しておくべき大事なポイントがあります。この放送では、行政書士・宅建士としての実務経験をもとに、家を売ると決めたときに最初に整理しておきたい確認事項をお話ししています。結論は、価格や不動産会社選びの前に、その家が「今、売れる状態かどうか」を確認すること。名義は誰か、共有者はいるか、誰かが住んでいないか、手続き上すぐ売れるのか、売ったあとに税金などの負担は残らないか。こうした土台を先に整えておくことで、売却はスムーズになり、後悔やトラブルも減らせます。家を売る予定がある方、迷っている方に向けた“最初の一歩”を整理した回です。
相続の準備は元気なうちじゃないと意味がない理由
相続の準備は「そのうちやろう」と思っているうちに、やりたくても“できない状態”になってしまうことがあります。遺言書や生前贈与、家族信託など多くの相続対策は、内容を理解して自分で判断できることが前提です。認知症や病気で判断能力が落ちてからでは、新しく始められない選択肢が一気に増えてしまいます。 この放送では、行政書士・宅建士としての実務経験をもとに、元気なうちに準備しておくことの意味や、後回しにした場合に起きやすい現実的な問題についてお話しします。相続人の中に認知症の方がいる場合の影響や、成年後見制度が必要になるケース、早めに準備することで防げるトラブルや税金面の考え方も紹介します。 結論として、相続対策は完璧を目指す必要はありません。ただ「元気なうちに考え始めること」「家族と話すこと」自体が、将来の負担を大きく減らします。健全な今だからこそ、できる準備について考えるきっかけになる放送です。
相続対策をはじめて考えたときにすべきこと
今回のテーマは「相続対策をはじめて考えたときにすべきこと」。 相続のことを考え始めたとき、「遺言？」「節税？」「贈与？」と、何から手をつけていいか迷う方が多いと思います。 でも、最初にやるべきことは実はとてもシンプルで、“財産”と“相続人”を特定することです。 つまり、“何を”“誰に”引き継ぐのかを明確にするのが、すべての相続対策の出発点。 ここが曖昧なまま進めると、後でやり直しが必要になったり、家族間のトラブルにつながることもあります。 この放送では、財産と相続人を具体的にどう整理すればいいのか、実務の視点から分かりやすくお話ししています。 「今すぐ何か対策を」というよりも、「まず全体像をつかむ」ための入門編として聴いていただける内容です。 相続対策を“はじめの一歩”から考えたい方におすすめの回です。
こちらもおすすめ
jkondoの朝の散歩
ポッドキャストプラットフォーム「LISTEN」や、GPSトラッキングサービス「IBUKI」、物件メディア「物件ファン」、京都の宿とコワーキング施設「UNKNOWN KYOTO」を運営する近藤淳也（jkondo）が、朝の散歩をしたりしながら、日々の出来事や考えたことを語ります。
桃山商事
コミュニケーション、男性性、恋愛、人間関係、ジェンダー、ケア、孤独、性欲、会社、友情、老い……メンバーがその時々で気になったテーマを１つ設定して、モヤモヤを言語化していくNEOな座談Podcastです。2011〜2016年「二軍ラジオ」(ApplePodcast)、2017〜2024年「恋愛よももやまばなし」(ニコ生→Podcast)を配信していました。清田隆之(文筆業)、森田(会社員)、ワッコ(会社員)、さとう(会社員)の４人でお届けします。
歴史を面白く学ぶコテンラジオ （COTEN RADIO）
歴史を愛し、歴史を知りすぎてしまった歴史GEEK2人と圧倒的歴史弱者がお届けする歴史インターネットラジオです。 歴史というレンズを通して「人間とは何か」「私たち現代人の抱える悩み」「世の中の流れ」を痛快に読み解いていく！？ 笑いあり、涙ありの新感覚・歴史キュレーションプログラム！ ☆Apple & Spotify Podcast 部門別ランキング１位獲得！ ☆ジャパンポッドキャストアワード2019 大賞&Spotify賞 ダブル受賞！ ※正式名称は「古典ラジオ」ではなく「コテンラジオ」です ーーー COTEN RADIO is an entertainment radio talk program for history , published by the crazy history geeks group "COTEN" in Japan. ☆Apple & Spotify Podcast in Japan category ranking No.1 ! ☆Japan Podcast Awards 2019 Grand prize and Spotify prize !
IBUKI STATION
ここはアウトドア向けGPSトラッキング「IBUKI」にまつわる人々が集まる場所。 トレイルラン、登山、冒険、ランニング、自転車、ロゲイニング、、 スタイルは数あれど、共通しているのは自然を楽しみ、そして人とのつながりも楽しむ姿勢。 自然を目一杯楽しみ、苦しみながら、人と接する喜びにも気付く。 アウトドアを満喫するみなさんが、ほっとできるIBUKI STATIONです。 IBUKI https://ibuki.run/ 近藤淳也 IBUKIを提供する株式会社OND代表。ポッドキャストプラットフォーム「LISTEN」も展開 桑原佑輔 OND所属。IBUKI事業担当営業・テクニカルディレクター 中川和美 OND所属。IBUKI担当。トレイルランナー
劇団雌猫の悪友ミッドナイト
平成元年（1989年）生まれのオタク友達4人組が、好きなエンタメや日々の生活のことなどをワイワイお話する番組です。 明日から特に役に立たない、別にSNSでバズらない、ふつ〜〜のおしゃべりをお届けします💬 毎週金曜日の朝更新。 同人誌「悪友」シリーズ、『浪費図鑑』『だから私はメイクする』『世界が広がる 推し活英語』などを手掛けるサークル・劇団雌猫がお送りします🐾 お手紙はこちらから💌 https://forms.gle/M2VJpKzcrSXHWpXG6 ◎劇団雌猫のSNS https://twitter.com/aku__you https://www.instagram.com/gekidan_mesuneco/ ◎劇団雌猫のLISTEN https://listen.style/p/gekidan-mesuneco?7SdOHTYF music: Scandinavianz - Purple SkyCreative Commons - Attribution 3.0 Unported (CC BY 3.0) Free Download: hypeddit.com/scandinavianz/purplesky
LISTEN NEWS
LISTENは、AI文字起こしとコミュニティで、ポッドキャストを「聴く・配信する・つながる」ためのプラットフォームです。 公式番組「LISTEN NEWS」では、開発の裏話や近況も交えつつ、最新情報をお届けします。 LISTENはこちら→ https://listen.style/