農地の利用に関する基本
こんにちは、河野翔です。このチャンネルでは、行政書士・宅地建物取引士としてのお仕事や日常の中で、
相続や不動産、事業について考えたことを言葉にしています。
今日は、市街化調整区域の農地についてのお話です。
仕事をしていると、「この農地、何かに使えませんか?」という相談、本当に多いです。
その中でも特に多いのが、「資材置き場とか駐車場として使えないか?」というご相談です。
建物を建てるわけじゃないし、なんとなくできそうな気がするという感覚を持たれている方が多いテーマです。
今回のテーマは、市街化調整区域の農地を資材置き場や駐車場にするためのポイント、です。
市街化調整区域と農地転用、この2つが重なると判断が一気に難しくなります。
今日はその判断の軸を整理するお話をします。
結論から言うと、市街化調整区域の農地を資材置き場や駐車場にできるかどうかは、
農地区分、つまり2種農地か3種農地かという点と、
個別基準で転用した後、誰がどんな必要性で使うのか、ここが強く関係します。
この2つを外して考えてしまうと、判断を誤りやすくなります。
まず前提として、市街化調整区域の農地転用は、農地法上原則として許可がおりづらい運用がされています。
自由に開発していい場所ではないですし、農地として守られている土地でもあるので、
最初からハードルは高いという前提で考える必要があります。
その中で、実際の審査で見られているのが、その農地がどの農地区分に当たるのか、
そしてなぜその利用者がそこで、その用途で使う必要があるのか、という点です。
書類の書き方や手続きの流れよりも、この判断の構造を理解しているかどうかが、結果を大きく左右します。
まず、二種農地と三種農地の違いについて簡単に整理します。
ざっくり言うと、三種農地は、周りが宅地化されていて農地としての継続が難しい場所、
二種農地はその一歩手前、まだ農地としての性格も残っている場所、というイメージです。
ここでよくあるのが、三種農地なら基本的に大丈夫ですよね、という考え方です。
具体的な利用基準と注意点
でも実務では、三種農地であっても、それだけで許可が出るわけではありません。
次に重要なのが、個別基準です。
資材置き場や駐車場の場合、特にここが厳しく見られます。
例えば、誰が使うのか、本人なのか、事業者なのか、第三者に貸すのか、
その利用者と土地との関係性がはっきりしているか、
それから、事業の内容や規模とその土地の必要性が合っているのか、
近くに代わりの土地はないのか、という点も見られます。
実務でよくあるつまずきとしては、空いているから、近いから、という理由だけで話を進めてしまうケースです。
あと多いのが、誰が使うのかをきちんと整理しないまま、とりあえず相談に来られるケースです。
ここまで聞くと、3種農地なら基本的に大丈夫だと思っていた、
地外科調整区域でも駐車場なら行けると思っていた、そう思われる方も多いと思います。
そう考えてしまう気持ちはすごくわかります。
実際、周りを見れば似たような使われ方をしている土地もあります。
でも実際の判断では、農地区分だけでは足りなくて、必ず個別基準がセットで見られています。
ここを軽く考えてしまうと、後で止まってしまうことが多いです。
まとめると、地外科調整区域の農地を資材置き場や駐車場にできるかどうかは、立地基準と個別基準、この2つの掛け算で決まります。
どちらか一方だけを見て、判断しないことが大切です。
そして早めに前提条件を整理して、専門家へ相談することが一番の近道だと思っています。
時間をかけて準備した方が、結果的にディスクを減らせるケースが多いです。
今回はここまでです。この内容が少しでもあなたの役に立てたら嬉しいです。
