借地権の基礎
こんにちは、河野翔です。このチャンネルでは、行政書士、宅地建物取引士としての仕事や、日常の中で、相続や不動産、事業について考えたことを言葉にしています。
今日はですね、不動産の相談を受けていると、かなりの確率で聞かれるテーマについて話そうと思います。
それが借地権です。名前は聞いたことあるけど、正直よくわからない、なんとなく怖い、所有権と何が違うの、という声、すごく多いです。
なので今日は、できるだけ専門用語を使わずに、借地権って結局何なのか、どう考えればいいのかを整理してみます。
今回のテーマは、借地権とは何か、わかりやすく解説、です。
先に結論を言うと、借地権は仕組みさえ理解すれば、向いている人には合理的な選択肢になります。
ただし、理解しないまま選ぶと、後で後悔しやすい権利でもあります。
今日はその分かれ目になるポイントをお話しします。
まず、借地権って何かを一言で言うと、他人の土地を借りて、その上に自分の建物を建てて持ち続ける権利です。
ここが一番大事なんですが、土地は自主産のもの、建物はあなたのもの、という形になります。
この土地と建物を分けて考える、っていうのが借地権を理解する鍵です。
普通、不動産って土地も建物もまとめて買うイメージが強いですよね。
でも借地権の場合は、土地は買いません。自主産から借ります。
その代わり、土地の上に建てた家やお店は自分の資産になります。
なので、あなたは自主産にまい付き、自代、つまり土地の使用料を支払います。
この仕組みを知らないと、「え?土地は自分のものじゃないの?」って混乱するんですが、借地権ではそれが前提です。
例えば、駅前の立地がすごくいい土地があったとします。
でも、土地まで買おうとすると高すぎて手が出ない。
そこで、「土地は借りて、その上に自分の家を建てる。」という選択肢が借地権です。
土地代を支払わなくてもいい分、初期費用は抑えられます。
ただし、自由度は少し下がります。
建て替えをするときや建物を売るときには、原則として自主産の承諾が必要になります。
ここでよく比較されるのが所有権です。
所有権の場合は、土地も建物も全部あなたのものです。
時代はかかりませんし、売るのも建て替えるのも自分の判断で進めやすい。
一方、借地権は、土地は地主さんの資産です。
だから時代を支払う必要がありますし、重要なタイミングでは地主さんの同意が必要になります。
その代わり、同じエリアでも価格は低くなりやすいという特徴があります。
借地権のメリットと注意点
もう一つ大事なのが、借地権には種類があるという点です。
代表的なのが、普通借地権と定期借地権です。
普通借地権は、契約期間が長くて更新されるのが前提の借地権です。
更新されない場合でも、建物を自主産に買い取ってもらえる制度があります。
一方、定期借地権は、期限が来たら原則として更新なし、
建物を壊して更地にして戻すという出口が最初から決まっています。
この違いを知らないまま契約すると、将来の選択肢が大きく変わってしまいます。
ここまで聞くとデメリットばかりに感じるかもしれません。
でも、借地権にははっきりとしたメリットがあります。
一つはリッチです。
地価の高いエリアでも、借地権なら選択肢に入ることがあります。
もう一つは初期費用です。
土地を買わない分、同じ予算でも条件のいい物件を選びやすくなることがあります。
人によっては、相続税の評価面でメリットが出るケースもあります。
一方で注意点もはっきりしています。
まず、住宅ローンが組みにくい場合があります。
借地期間より長いローンは組めないという制限が出ることもあります。
売却するときも、所有権の物件より時間がかかることが多いです。
さらに、建て替えや売却のたびに地主さんの承諾や承諾料が必要になることもあります。
そして、契約が終わるときには建物を解体して返すのが原則です。
この解体費用もあらかじめ考えておく必要があります。
借地権付き物件を選ぶときに大事なのは3つです。
1つ目が、契約内容をきちんと理解すること。
2つ目が、住主さんとの関係性。
3つ目が、将来どう終わらせるか出口を考えることです。
借地権の種類、契約期間、更新条件、売却時のルール、このあたりは必ず確認しておくと安心です。
不安がある場合は、専門家に契約書を見てもらうというのも一つの選択肢です。
まとめると、借地権は土地は住主、建物はあなたという分け方をする権利です。
立地や初期費用の面では魅力がありますが、自由度や出口には注意が必要です。
向き不向きがはっきり分かれるからこそ、仕組みを理解した上で選ぶことが大切です。
今回はここまでです。
今回の内容が少しでもあなたのお役に立てたら嬉しいです。
