農地を売る際の手続き
こんにちは、河野翔です。このチャンネルでは、行政書士、宅地建物取引士としての仕事や、日常の中で、相続や不動産、授業について考えたことを言葉にしています。
今日はですね、相続で農地を引き継いだ方から、本当によく聞かれるテーマについてお話しします。
今回のテーマは、農地を売りたいと思ったときにしなければいけない手続き、です。
親が亡くなって、農地を相続しました。自分は農業をやらないし、このまま持っていても使い道がない。だから売りたい。でも、いざ動こうとすると、話が全然進まない。こういう相談、本当に多いです。
最初に結論から言います。農地は、普通の土地と同じ間隔で売ろうとすると、ほぼ確実に止まります。
売る前に必ず通らなければいけない手続きがあるからです。それが農地法の3条か5条の手続きです。
そして正直に言うと、許可が必要なケースはめちゃくちゃ大変です。なぜそんなにややこしいのか、理由から話しますね。
農地って国としては簡単に減らしたくない土地なんです。食べ物を作る場所なので、勝手に宅地になったり駐車場になったりするのを強く制限しています。
だから農地を売るときは、誰に売るのかと、売った後何に使うのかで手続きが全く変わります。
ここで出てくるのが農地法3条と5条です。まず農地法3条、これは農地のまま売るケースです。
例えば、相続した農地を近所で農業をしている人に売る。売った後もずっと畑や田んぼとして使う。こういう場合ですね。
この場合は農地法3条の許可が必要になります。
役所が何を見るかというと、本当に農業をする人なのかという点です。
ちゃんと工作する能力があるか、農地の面積は足りているか、これまで農業をやってきたか、こういうところを細かくチェックされます。
なので、買う人がきちんとした農家さんであれば、比較的スムーズに進むこともあります。ただ、それでも許可が出るまで時間はかかります。
次に、相続の相談で一番多いのが農地法5条です。5条というのは、農地を売って農地以外に使うケースです。
住宅を建てたい、駐車場にしたい、資材置き場にしたい、こういう点用ですね。
相続で農地を引き継いだ方の多くは、正直ここを考えます。
自分は農業をしないし、農地のままじゃ売れないから、宅地にして売りたい。気持ちはすごくよくわかります。ただ、ここが一番大変なところです。
市街化調整区域での農地法5条は、許可が必要です。そして、この許可が本当に厳しい。なぜかというと、農地を減らすことになるからです。
周りの農地への影響はないか、本当にそこを転用する必要があるのか、他に代わりになる土地はないのか、こういうところを一つ一つ見られます。
書類も多いですし、図面も必要ですし、時間もかなりかかります。正直、気軽にできる手続きではありません。
ここでよくある誤解があります。とりあえず買ってくれる人を見つけて、契約してから考えればいいじゃないか、という考えです。
これは本当に危ないです。農地法の許可がおりなければ、売買そのものができません。結果的に契約を白紙に戻すことになったり、トラブリンになったりします。
もう一つ多いのが、市街化区域だから大丈夫でしょう、という考えです。確かに市街化区域では届け出で済む場合もあります。ただ、それでも何もしなくていい、という話ではありません。
じゃあ、相続で農地を引き継いだ人は何から始めればよいのか。これは細かい手順を覚えるよりも、まず相談先を間違えないことが一番大事です。
結論としては、農業委員会に相談するか、最初から専門家に相談する、このどちらかをお勧めします。
農業委員会というのは、農地をどう扱うかを判断する、いわば窓口みたいなところです。
ここに相談すれば、そもそも3条なのか5条なのか、話として成り立つのかどうか、方向性が見えてきます。
もう一つの選択肢が、最初から専門家に相談することです。
ここで言う専門家というのは、農地法に慣れている不動産屋さんとか、農地専用を専門に使っている行政書士です。
正直、農地は普通の不動産の知識だけでは進みません。
農地法の感覚がないと後から止まる話が本当に多いです。
だから売りたいと思った時点で、これは役所を通すべき話なのか、許可が必要な話なのか、その辺りを一緒に整理してくれる人に早めに当たる、それだけで無駄な遠回りはかなり減らせます。
今日の話をまとめると、農地は売れるかどうかよりも手続きが通るかどうかが先です。
そしてその判断を一人でやろうとしないこと、農業委員会か農地法に強い専門家に相談する、これが相続した農地で一番失敗しにくいスタートだと思います。
相談先の重要性
今回はここまでです。今回の内容が少しでもあなたのお役に立てたら嬉しいです。
