再建築不可物件の基本
こんにちは、河野翔です。このチャンネルでは、行政書士・宅地建物取引士としての仕事や日常の中で、相続や不動産、事業について考えたことを言葉にしています。
今日のテーマは、不動産の相談の中で結構聞かれる質問です。
今回のテーマは、再建築不可物件でローンは組めるのか、です。
再建築不可物件って価格が安くて魅力的に見える一方で、そもそもローンって使えるんですか?という不安ありますよね。
住宅ローンが組めないって聞いたけど本当なのか?とか、現金じゃないと無理なのか?とか、実際に相談を受けることも多いです。
今日は、再建築不可物件とローンの関係について、実務の視点からできるだけ分かりやすく整理してみたいと思います。
結論から言うと、再建築不可物件は一般的な住宅ローンは通りにくいです。
ただし、全く無理というわけではありません。
多くの銀行では、再建築不可物件を担保にした住宅ローンは原則扱っていません。
その代わりに、フリーローンとか不動産担保ローンといった別の商品での対応になるケースが多いというのが現実です。
そもそも、再建築不可物件というのは、建築基準法のルールで、今ある建物を壊した後に、同じ場所に新しい建物を建てられない物件のことです。
よくある理由としては、道路に2メートル以上接していない、といった節度要件を満たしていないケースですね。
銀行がなぜ嫌がるかというと、ポイントは担保価値です。
住宅ローンって万が一返済できなくなった場合に、物件を売って回収する前提で成り立っています。
でも再建築不可物件は建て替えができない分、買いたい人が限られます。
つまり売りにくい。売りにくいということは、銀行から見るとリスクの高い資産という評価になるわけです。
だからメガバンクや都市銀行では、再建築可能な物件であることを有志条件に明記していて、再建築不可物件は最初から対象外というところが多いです。
地方銀行や信用金庫でも、住宅ローンとしては難しいか、借入額をかなり抑えられるケースが多い印象です。
じゃあどんなローンが現実的なのかという話ですが、よく検討されるのは次のようなものです。
1つ目が銀行のフリーローン、多目的ローンですね。
使い道の自由度が高いので、再建築不可物件の購入資金として使える場合があります。
ただし金利は住宅ローンより高くて返済期間も短めなので、月々の返済は重くなりやすいです。
2つ目が不動産・担保ローンです。
これは物件を担保にして借りるローンですが、再建築不可物件だと担保評価が低くなります。
ローン選択肢とリスク
その結果、物件価格の全額は借りられず、自己資金との併用が前提になることが多いです。
3つ目がリフォームローンですね。
物件価格は現金で払って、内装の回収費用だけローンを使うという組み合わせです。
この方法だと借入価格を抑えられるので審査のハードルが下がる場合があります。
あと、別の不動産を担保にできるケースもあります。
例えば既に持っている自宅や親名義の不動産を担保にして再建築不可物件を買うという形ですね。
ただし返済できなくなった場合、別の不動産を失うリスクがあるので、ここは本当に慎重に考える必要があります。
審査で見られるポイントとしては、物件だけじゃなくて借りる人の状況もかなり重視されます。
年収や他の借り入れ、勤務先や金属年数、そして自己資金、いわゆる頭金ですね。
再建築不可物件の場合、頭金を多く入れられると評価はかなり変わります。
逆にカードローンやリボ払いが多いとかなり不利になります。
もう一つ大事なのが、その物件が将来的に状況改善する可能性があるかどうかです。
道路が拡幅される計画があるとか、セットバックで設道条件を満たせる可能性がある場合ですね。
こういう情報は、役所の建築指導家で確認できることが多いので、資料を揃えて説明できると評価されるケースもあります。
最後にメリットとリスクについても整理しておきます。
再建築不可物件の最大のメリットは、やっぱり価格が安いことです。
同じ予算でもリッチが良かったり、広めの物件を選べることもあります。
一方で売却しにくい、建て替えできない、借り替えが難しい、といった制限もセットでついてきます。
老朽化したときに直しながら住み続ける覚悟があるかという視点はとても大事です。
ローンを組んで買う場合は、安く買えただけでなく将来どうするかまで含めて考えてほしいなと思います。
まとめると、再建築不可物件のローンは住宅ローンは難しいけれど、フリーローンや担保ローンなど現実的な選択肢はあります。
その代わり、金利やリスクも含めて冷静に比較することが大切です。
今回はここまでです。
この内容が少しでもあなたのお役に立てたら嬉しいです。
