個人売買の基本と注意点
こんにちは、河野翔です。このチャンネルでは、行政書士、宅地建物取引士としての仕事や、日常の中で、相続や不動産、事業について考えたことを言葉にしています。
今日の話はですね、たまに相談されるテーマです。
親の土地を売ることになったんだけど、不動産会社を入れずに個人でできないか、とか、知り合い同士で売買する予定なんだけど、仲介って本当に必要ですか、みたいな話ですね。
今回のテーマは、個人で不動産売買を考えているあなたへ、です。
結論から言うと、個人で不動産を売ったり買ったりすること自体は、法律上全く問題ありません。
ただし、ちゃんと前提を整理せずに進めると、後からこんなはずじゃなかった、が起きやすいのも事実です。
今日は、個人で不動産売買をするときに、最低限ここだけは抑えてほしい、というポイントをお話しします。
まず大前提として、不動産を個人で売買することはできます。
例えば、自分の家を1回だけ売るとか、親から相続した土地を処分するとか、そういうケースですね。
この場合は、宅建業の免許、いわゆる不動産屋さんの免許は必要いりません。
ただし、これを何回も繰り返して利益を出そうとすると話が変わってきます。
反復継続して売買したり、他人同士の取引を仲介したりすると、宅建業法の対象になる可能性があります。
なので、まず考えてほしいのは、これは1回限りの売買なのか、それとも事業に近い動きなのか、という点です。
次に整理してほしいのは、住宅ローンを使うかどうかです。
個人売買で一番つまずきやすいのが、実はここです。
あと、相手が親族や知人なのか、完全な第三者なのか、これもかなり重要です。
ここまでを整理した上で進めないと、途中で話が止まります。
じゃあ、なぜ個人売買は注意が必要なのか。
理由はシンプルで、不動産会社が本来やっているチェック役がいなくなるからです。
不動産会社が仲介に入ると、相場を調べたり、権利関係を確認したり、重要事項を説明したりします。
個人売買だと、それを誰がやるのか、という話になります。
メリットとしては、やはり仲介手数料がかからないことですね。
金額が大きい不動産だと、これはかなり大きな差になります。
一方で、デメリットは相場を間違える、契約書が甘くなる、ローンが通らない、こういったリスクです。
ここを理解した上で進めることが大事です。
専門家の活用とまとめ
次に、個人で不動産売買をするときの基本的な流れです。
流れ自体は、不動産会社を使う場合と大きく変わりません。
まず、権利関係の確認です。
当規模を見て、本当にこの人が所有者なのか、定当権がついていないか、相続当局は終わっているか、ここができていないとそもそも売れません。
次に価格を決めます。
感覚や身内価格ではなく、工事地下や周辺の製薬事例を参考にしてください。
相場とかけ離れすぎていると、税金の問題が出てきます。
そして、条件交渉をして契約書を作ります。
個人売買でも契約書は必須です。
口約束は後でほぼ必ずもめます。
契約書には物件の表示、金額、引渡し日、契約不適合責任、ローン特約などを書きます。
このあたりはひな形をそのまま使うのではなく、物件に合わせて調整してください。
次に注意点です。
1つ目は住宅ローンです。
多くの金融機関は、重要事項説明書を求めます。
これは、不動産会社しか作れない書類なので、個人売買だとローンが使えないケースがあります。
なので、ローンを使うなら、最初に金融機関に確認するか、一部だけ不動産会社に関わってもらうという選択肢も考えてください。
2つ目は税金です。
安く売りすぎると、贈与と見なされることがあります。
売り主側には、譲渡所得税の問題も出てきます。
ここは自己判断せず、税理士や税務署に確認するのが安心です。
最後に専門家の使い方です。
全部を自分でやろうとしなくていい、というのが今日一番伝えたいことです。
登記は司法署し、税金は税理士、契約トラブルは弁護士、必要なところだけ頼ることで、コストと安全性のバランスが取れます。
まとめると、個人で不動産売買は可能です。
ただし、準備が9割です。
どこまで自分でやって、どこから専門家に任せるか、ここを整理できれば無理なく進められます。
今回はここまでです。
今回の内容が少しでもあなたのお役に立てたら嬉しいです。
