事故物件の基本的な理解
こんにちは、河野翔です。このチャンネルでは、行政書士、宅地建物取引士としての仕事や、日常の中で、相続や不動産、事業について考えたことを言葉にしています。
今日は、不動産の相談を受けていると、本当によく聞かれるテーマを取り上げます。それが、事故物件の定義です。
事故物件って言葉、ネットでもよく見ますし、ちょっと怖いイメージもありますよね。でも実際には、どこからどこまでが事故物件なのか、正直よくわからないという方がとても多いです。
今回のテーマは、事故物件の定義とは、です。
病死や浪水で亡くなった場合も事故物件になるのか、国のルールではどう整理されているのか、今日はこの辺りを、法律と実務の両方の視点からできるだけわかりやすくお話しします。
まず結論からお伝えします。
事故物件という言葉には、法律上のはっきりした定義はありません。
ただ、実務では、人の死などによって心理的な抵抗感が強く、説明が必要になる物件をまとめて事故物件と呼んでいる、というのが実情です。
実は、宅建業法などの法律を見ても、事故物件という言葉は出てきません。国もこの言葉を定義しようとはしていないんです。
その代わりに、国が示しているのが、人の死があった場合、どんな時に説明が必要か、という考え方です。
つまり、用語の定義ではなく、取引の時の説明ルールを整理している、という位置づけになります。
ここで重要になるのが、心理的過死、という考え方です。
これは、雨漏りや建物の痛みのような、物理的な欠陥ではありません。
知った時に多くの人が住むのをためらうような事情のことを指します。
人の死や事件、重大な事故などが、その代表例ですね。
事故物件という言葉は、こうした心理的な影響が強い物件を、日常的にまとめて呼んでいる言葉だと考えると理解しやすいです。
では、実務で事故物件として扱われやすいのはどんなケースか。
代表的なのは、自殺や他殺があった場合です。
それから火災や転落事故など、居住者が亡くなったケース。
もう一つ多いのが、孤独死で長期間発見されず、匂いや害虫が発生して、特殊な清掃や大きなリフォームが必要になった場合です。
これらは、多くの人が事前に知っておいたら契約を迷う、と感じやすい事情ですよね。
そのため、実務上は事故物件として扱われることが多くなります。
実務における事故物件の扱い
一方で、よく誤解されやすいのが、病死や浪水の場合です。
結論から言うと、浪水や治病による病死は原則として事故物件の定義には入りません。
また、自宅の階段から転んだ、入浴中に溺れてしまった、といった日常生活の中の事故も通常は同じ扱いです。
これらは、多くの人が特別な嫌悪感を持つレベルではない、と整理されています。
ただし、ここで注意点があります。
自然死であっても長期間発見されず、腐敗が進んでしまった場合です。
この場合は、心理的な影響が大きくなるため、説明が必要な事案として扱われます。
つまり、死因だけで機械的に決まるわけではなく、状況全体で判断される、ということです。
もう一つ大事な話をします。
原則として説明不要とされているケースでも、実務では丁寧に説明することがあります。
例えば、親族が自宅で浪水で亡くなった家を売る場合です。
法律上は問題なくても、買う側の気持ちを考えると、聞かれた時に正直に説明した方がトラブルになりにくい、
この辺りは、法律と人としての配慮を分けて考える必要があります。
もし、あなたが物件を検討する時に不安を感じたら、こう考えてみてください。
人の死があったのか、それはどんな事情だったのか、長期間放置されたのか、大きな清掃や工事が必要だったのか、
自己物件ですか?と聞くよりも、具体的に確認する方が判断しやすくなります。
まとめです。
自己物件には法律上の定義はありません。
実務では、心理的な影響が強く、説明が必要な物件をそう呼んでいます。
自己物件という言葉だけに振り回されず、中身を知ることが大切です。
今回はここまでです。
今回の内容が少しでもあなたのお役に立ったら嬉しいです。
