接道2mの基本
こんにちは、河野翔です。
このチャンネルでは、行政書士・宅地建物取引士としての仕事や、日常の中で、
相続や不動産、事業について考えたことを言葉にしています。
今日のテーマは、不動産の相談をしているとほぼ必ず出てくる言葉です。
今回のテーマは、建築基準法の接道2mとは、です。
土地を探しているときや、家を建て替えようとしたときに、
不動産屋さんや建築士さんから、この土地、接道2m取れてますか?とか、
ここは再建築不可ですね、なんて言われたことある方も多いと思います。
でも正直、接道2mって何?2mってどこの長さ?
2mないと絶対に家は建てられないの?って、よくわからないまま話が進んでしまうことも多いんですよね。
今日はこの接道2mについて、できるだけ専門用語を噛み砕きながら、
実際の現場感覚も交えてお話していきます。
まず結論からお話しします。
建築基準法の接道2mというのは、土地に家や建物を建てるときに、
その土地が建築基準法で認められた道路に2m以上くっついていなければならない、というルールのことです。
ポイントは3つあります。
1つ目が、ただの道じゃなくて建築基準法上の道路であること。
2つ目が、その道路の幅が原則4m以上あること。
そして3つ目が、自分の敷地がその道路に2m以上接していることです。
この3つが揃って、初めて接道義務を満たしている、という扱いになります。
ここでよくある誤解が、行動なら何でもいい、指導だからダメ、という考え方です。
実は、行動か指導かはそこまで重要じゃありません。
大事なのは、その道路が建築基準法上の道路として認められているかどうかなんです。
では、なぜこの2mという数字が決められているのか。
理由はシンプルで、安全のためです。
火事が起きたとき、消防車が入れない場所に家が建っていたらどうなるか。
救急車が近くまで来れなかったらどうするのか。
それを防ぐために、最低限、人が無理なく通れて、
消防や救助活動ができる幅として、2m以上の通路が必要だと考えられています。
つまり、2m接道というのは、暮らしの利便性というより、命を守るための最低ラインなんです。
実務における接道の考え方
ただここからがややこしいところです。
うちは2m接してますよ、と言われても、実際に建てられないケースが結構あります。
例えば、いわゆる旗座落ち。
道路から細い通路が伸びていて、その奥に敷地がある土地です。
入口の部分は2mあっても、途中で1.8mとか1.6mに幅が細くなっているとアウトになることがあります。
接道義務の考え方は、建物のところまで2mのものが通れるかです。
途中で2mを切ってしまうと、消防車どころか、人の通行も安全とは言えないという判断になってしまいます。
それからブロック塀やフェンスの存在です。
測量図上は2mあっても、実際に現地を見ると左右に塀が立っていて、有効な幅が2mないというケースもあります。
この場合、役所は図面だけじゃなくて現地確認をします。
現地で実際に2m確保できていないと判断されると、新築や建て替えができなくなることもあります。
もう一つ注意したいのが条例です。
特に都市部では、自治体の条例で一定規模以上の建物は6m以上接道が必要など、建築基準法より厳しいルールが決められていることがあります。
アパートやマンションを建てたい場合、この条例に引っかかるケースが多いです。
じゃあ、接道が2m未満の土地はもうどうしようもないのかという話なんですが、これは実はそうとも限りません。
代表的な方法が、隣地から一部土地を買い取って接道2mを確保するというやり方です。
例えば、道路に1.5mしか接していない土地でも、隣の土地の一部を50cmだけ分けてもらって、正式に売買して、自分の敷地にできれば接道2mを満たすことができます。
この場合のポイントは、使わせてもらうではダメだということです。
口約束や覚書ではなく、きちんと売買をして、登記上も自分の土地として2m確保されている必要があります。
建築基準法では、あくまで自分の敷地が2m以上接しているかが判断基準になるので、通行の承諾があるだけでは足りないのです。
実務では、この方法で再建築不可だった土地が再建築可能になるケースも実際にあります。
ただし、隣地の協力が不可欠ですし、測量や分泌、登記、場合によっては金融機関との調整も必要になります。
なので、現実的にできるかどうかは、早い段階で専門家や役所に相談して見極めることが大切です。
最後にまとめです。建築基準法の接道2mは、建物を建てるためのスタートラインです。
2m接していれば絶対安心というわけではありませんし、2mないから即アウトというわけでもありません。
道路の種類、有効幅、条例、現地状況をセットで見ることが大切です。
土地を買う前、建て替えを考えた段階で一度きちんと確認するだけで、大きな判断ミスを防ぎます。
今回はここまでです。今回の内容が少しでもあなたのお役に立つたら嬉しいです。
