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はい、こんにちは、レディオ 小山です。
そうですね、東方のレディオを聞いただきましてありがとうございます。 はい、今回も公開収録ということで撮っていきたいと思います。
えっと、今日ね、非常にちょっと天気が良いんですよね。 であの、今週来週って結構天気が崩れるみたいですよね。
で、今日ね、これから何するかと言いますと、 ちょうど昨日から着工しているね、大規模修繕を行う物件があるんですよね。
今期3頭目ですよ。
中古、 蓄積物件の持っているオーナーさんはね、いつか大規模修繕をやらなきゃいけないかなというタイミングが必ず
中古で買ってもね、5年10年経ってもね、 そういうタイミングって必ず出てくるんですけどね。
今期ね、 なかなか購入するような物件もね、なかなかないので
大規模修繕3頭目ということでね、 やります。9月にね、やるんですね。
7月かな、7月に2頭ね、北関東と東海地方でね、 大規模修繕をちょっとしたんですけど、これねやっぱり大規模修繕するとパリッとしてね、
やっぱり 見栄えがね、やっぱ違いますね。
やっぱりその、建物がきれいになるとね、 タバコの吸い殻とか、いろいろね、そういうゴミとか、
教養部の残地とかね、そういうものが減るんじゃないかなと。 これやっぱりちょっとなんかやってみてね、思うのはやっぱりすごい感じますよね。
やっぱり汚くなってね、薄ぼけてきたりなんかするとやっぱりね、 入居者もやっぱりそれなりというかね、
教養部に物を置いたりとか、まあそういうこともあるのかなと思いますね。 で、3頭目だなぁ。
神奈川ですね。 この神奈川の物件はですね、あのおむち区34年か5年かぐらいの古い木造のね、
物件でして、2018年に取得しましたんで、もうかれこれ、
7年、8年ですか。 地区30年、
27、8年で買って、今地区35年ぐらいの木造のね、
物件になるんですけど、 あの木立とね、2DK×6個のアパートと、
併設しているような形の物件でして、 全オーナーさんがね、競売で取得して、
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中とか外装とかね、全部刷新して、
棚子付けしてね、満室稼働させてというので、 それをちょっとまあ私が2018年で取得したんですね。
で、私が購入した当時はね、多分大規模修繕して1年ぐらいだったんで、
非常に綺麗だったんですよね。 濃紺の外液色だったんですけど、
今はね、もう8年ぐらい経ってきて、特に妻側の直射日光が当たるところとかっていうのが、
鮮やかな濃紺だったんですけど、 それが白っぽくなってね。
日陰のところはまだ少し濃い紺で、 色はまだ残っているような感じですけど、
直射日光が当たるところっていうのは、紫外線の影響を受けて、 やっぱり劣化の進み具合が全然違うんですよね。
日の当たるところと日陰のところとね、 全然違うんでね、劣化の度合いが全然変わってきますよね。
今回も今季、先にやりました2灯と同じような感じでね、 2トンカラーでやろうとしてますね。
濃い焦げ茶というかね、 チョコレート色っていうんですか、濃い色みたいな感じのもので、
あとアイボリーと組み合わせてね。 雨だれとか汚れが目立ちそうなところは、
そういう濃い茶色を使って、 共用部の廊下とかですね、バルコニー。
これは雨だれがなければ、 サッシの四隅とかそういうところではなければね、
明るい方がね、やっぱり共用部もいいと思うんで、 アイボリーを使っていると。
同じような感じでね、やろうと思ってますね。
今回は地元のお付き合いの業者さんにお願いするんですけど、
今回が、そういうさっき言ったね、 規模のものをやるんですけど、
500万円くらいかけてね、やることにしています。
大工修繕とかはね、 例えばその塗装のところをタイル貼りに変えたりして、
いわゆるグレードアップすればね、 そこの部分っていうのは資産計上ということになると思うんですけど、
塗装を直すぐらいはね、現状回復の修繕費ということで、 一括で損金にも計上できるんですね。
私、借り入れが少ないんでね、 やっぱりとにかく原価消却とか修繕費とかを取っていきたいんですね。
いかに社外輸出を抑えるかということで考えてます。
修繕費なんかもね、今期3等やってるんですけど、 全部そこは借り入れを起こして、
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手元の資金をね、温存するというかね、 そんな感じでやってます。
エスナリさん、こんにちは。 高谷さん、こんにちは。
ちょうどあれかな、お昼休みかですかね。 すいませんね、ちょっと運転中なんですけど。
そんな感じで、一月ぐらいで終わるんですかね。 そんな感じでやる予定してますね。
この物件はですね、ちょっとお話しすると、 2018年に取得して、近35年ぐらいだと思うんですけどね、木造です。
リマリがね、当時17.6ぐらいで買ってるんですね。
神奈川県のですね、某ね、薄木市の温泉郷にあるね、 清掃を国鉄さんにお願いしてるんですよね。
清掃ね、毎月の。 非常にちょっと綺麗にやっていただいてですね、本当にありがたいんですけど。
逆に近いといかないですよね、私なんかはね。 東京とかの物件とかね、この物件については国鉄さんに清掃をお願いしてますんで。
きちっと写真報告とかいただいたりなんかするんでね。 安心しきって、ほとんどあんまり、何回もタイミングでは行きますけどね。
そんな毎月行ったりなんかはちょっと正直してなくて、 って感じですね。
この温泉郷のアパートなんですけどね、 最初買うときは本当にどいなかなんで、
いやこれ大丈夫かなと思ったんですけど、 リマリがね、その当時でも神奈川で17.6ぐらいだったら高いんでね。
あとファミリーのマドリナンスね、2DKとかなんで。
だから時期を問わずに客付けができるかなと、 何とかなるかなという感じでね、購入したんですよね。
でも私のラジオでよく言ってます、 所有者不明の土地がちょっとあってですね。
普通に賃金とか新金から融資受けれない物件で、 この当時この物件ね、私ノンバンクで買ったんですね。
今となってはこれが正解だったのかどうなのか っていうところはあるわけですけど、
まあね、今金利が上がってきてますからね。
安くは買えてるんですけども、 安い理由というのが、
さっき言った所有者不明の土地が一部あってね、 銀行さんが嫌うような物件だったと。
そういう曰く付きの物件だけですね。
で、まあその所有者不明の土地がね、 いわゆるまあ、注目ですか、
これ墓地ってなってるんですね、墓地、お墓ですね。
で、ここのですね、所有者のお名前がですね、 昔のひらがなの絵とかあるじゃないですか。
絵、ひらがなの絵。
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それなんか難しい絵なんですよね。
いつの時代の人ですかっていうね、 そういう所有者の名前になってまして。
私もその物件のお隣がですね、 陶器に載ってる方の苗字と同じ苗字の方だったので、
最初近隣に挨拶行ったりなんかいろいろする時に、 あとまあ物件行った時もね、
たまにお話したりしますけど、聞いたりするんですけどね、 全然存じ上げないということで、
まあおそらく今はね、もうお亡くなりになられてだいぶね、 大昔の方の名義のまま残ってるような、
そういう状態なんですね。
で、ちょっとね他の物件で、 私物件の決済、契約決済やってる時に、
塩素子さんがね、同席されてたんで、 この件ちょっと聞いてみたんですよね。
そしたらこれ、善意か悪意かっていう話がありますよね。
で、売買契約の時に、それを知ってて買ってるのであれば、 20年経たないとね。
まあ私の物にならないと。
で、まあそれを知らずしてっていうことがあるかっていうと、 そりゃないと思うんですけど、
それを知らなかった場合には、まあ10年かと。
まあそんなお話をね、塩素子さんされてましたよね。
だから、今8年っていうことはですね、 12年待たないとね、
その部分の土地が私の名義とならないということなので、
まあそういう疑惑つきのね、分け有り物件なんで、
まあ途中、焼却も切れたんでね、木造だったんで、 多様年数超えてるんで、
焼却4年取って売却しようかなと思ったんですけど、 やっぱりね、売れないですよね。
融資がつかないからね、買う方の。
だからやっぱり、購入する時もね、 単純に利回りが高いと言って、
私みたいに飛びついちゃうと、
じゃあ焼却切れて売ろうかなと思った時に、 売れないとか、まあそういうことにもなりますんでね。
だからよく持ち切るんだという方も いらっしゃるかと思いますけど、
まあ法人経営とかいろいろやってるとね、 先々5年経って10年経ってね、
まあ状況が変わるかもしれませんね。
で、その時に、いやこの物件ちょっともう 焼却も切れてるから売ろうかなとかね、
客づけしづらいから売ろうかなとか、
まあそういうことあって、中には、 そういう話って出てこないわけじゃないですからね。
だからやっぱり、購入する時に、
まあこの物件いつまで持つんだと、 いつ売るつもりなのかとかね、
そういうことやっぱり想定して、 購入された方がいいのかなと、
まあ私個人としては思うわけですよね。
まあ人それぞれにちょっといろんな考え方が あるかと思うんで、
そういうことをね、ちょっと思ったりしますね。
だからまあ、出口で売却して、 まあ大きくキャピタルゲイン得られればっていうね、
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まあちょっと宅堅業者さん的な、 そういう目線というよりは、
長居のようなんですけど、
まあどっからタイミングでそういうタイミングが 来るんじゃないかということはやっぱり、
頭にイメージしながら取得する時もね、
まあ取得された方がいいのかなというのが、
今になってね、やっぱ思いますよね。
まあ別に売却をね、 積極的にこうやってるわけではないんですけどね。
まあでもやっぱり、特に始めた当初のまだね、 1棟2棟とか、物件をね、3棟とかまだ、
そんなに規模の大きくないタイミングっていうのは、
やっぱり売却を交えた方が確実に資金効率って やっぱりいいですし、
例えば10年のキャッシュローはね、 税引きのキャッシュロー先に取れるのであれば、
例えば個人でね、取得してて、 6年の正月経ったところで売却しようとして、
それでキャピタルがね、 税引きのキャッシュローの10年分ぐらいとか取れるのであれば、
手元にそれだけのキャッシュが残るわけですからね。
で、それを売却することで、おそらく借入れがあれば、
一括返済するんでね、借入れも減りますんで、
そうしたらギュッとね、絞られるわけですね。
で、キャッシュも厚くなりますんで、 ダブルでメリットがあるわけですね。
ですから売却ってすごい、 やっぱりメリットがあるんですよね。
だから初期の段階の方は、やっぱり売却っていうのは、
どこのタイミングでやるかというのは、 やっぱり意識されるといいと思いますし、
売却することで、決算財務内容がね、 めちゃくちゃやっぱり良くなるんですよね。
銀行が貸したい客になれるというね、 可能性が高いですね。
別に宅券業者さんじゃなくて賃貸業でね、 私やってるので、
別に売却をね、すごい進めるわけではないですけど、
特に初期の方はそういう目線って持ってらっしゃると、 スピード感を持ってやれるんじゃないかなと思いますね。
やっぱりインカムをね、ずっと積み上げていくって、 購入だけずっとやっていくっていうのはね、
なかなかやっぱり資金もね、 回収がスピードが遅いわけなんで、
なかなか難しい。難しいというかスピード感がないんでね。
特に初期はそうやって売却を交えていった方が 良いような気がしますね。
あ、しまった。もう15分も話してしまいましたね。
一応、タイトル毎回10分ということでやってるんで、
ちょっとライブで色々話し始めたんですけど、 ちょっと話が長くなってしまったんで、
今回は大規模修繕をやる物件とかね、
あと物件の保有に関して、
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売却もね、特に初期の段階では考えた方がね、 いつのタイミングで売却するかというのをね、
そういうのを意識されると、より早くね、 賃貸業も成長していけるのではないかなということでね、
思いましたので、思いつきで話させていただきました。
ということでね、今回はこの辺でね、 終了とさせていただきたいと思います。
いつもですね、友のレディを聞いていただきまして、 ありがとうございます。
またですね、コメント欄にもですね、 頂戴しましてありがとうございます。
またね、貴重なお時間ね、今お昼休みですかね、
こちらの放送にお付き合いいただきまして、 誠にね、ありがとうございます。
それではね、また次回、 ぜひお聞きいただけましたら幸いです。
お聞きいただきましてありがとうございました。
