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こんにちは、ラディオ大山です。いつもですね、友のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、それとですね、将来独立までね、目指そうと考えられている皆様、
あとですね、将来事業承継を予定してます息子に残す音声の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい、今回のね、内容ですけど、大規模修繕についてね、少し思うことをお話したいと思います。
はい、6月に入ってですね、今、私が所有してますね、北関東の地区38年ぐらいかな、再生したね、RCの物件が3DK×8個のね、RCですから6屋根なんですよね。
こちらの外壁と屋上の防水と塗装ですよね。これが一等。もう一つね、東海地方に去年取得したね、3DK×8個の重鉄のアパートですね。
こちらの外壁屋根の塗装防水、これもね、着工してるんですね。
昨日まではね、北関東の方に行って、足場の設置から、で、塗装屋さんが乗り込んでくるということで、ちょっと下打ち合わせというか、そういう感じでね、行ってきたんですね。
昨今ね、中東の関係からNASAとかね、そういうのが入ってこないということで、建築資材なんか非常にね、物がないと、あと高くもなってきてると、そういうお話が本当にあちこち聞きますけどね。
実際にですね、去年の12月ぐらいに私三つ盛り取ったときから、今現状はやっぱり上がってるわけですね。
ただし、正直なところね、今私自身はなかなか購入に値するような物件が、私の目線で見たときですね、あんまりこうないので。
であればね、今期は2棟、もう1棟を予定してるんですけど、外域屋上防水をね、大規模修繕をやろうというふうに考えてます。
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修繕費ですね。
ここで一括損金、または資産計上してね、原価証却取るとか、そういう目線で考えてやることにしました。
金額はね、以前よりも上がってはいるんですけども、
これちょっと今、ふうと考えると、もしかしたら建築資材、ちょっと落ち着くところまで待ってとかっていうね、
そういう塗装屋さんだっているのはいるんですけども、実はですねこれ、建築資材もそうなんですけど、人の人件費ですよね。
ここの部分とかも考えても、このインフレを考えるとね、もしかしたら今が一番安いんじゃないかっていう見方もありますよね。
本当に先のことはちょっとわかりませんけど、いろんなものの値段が上がっているこの状況を考えますと、
もしかしたらその修繕費、リフォームとかね、外気塗装とか、そういうものも、今がもしかしたら一番安いという見方もね、一つできそうですよね。
私の場合ではね、キャッシュロケーということで、普段お話してますけども、
もちろんね、キャッシュロケーということで、外にお金が出ていかないようにということで、
原価焼却のスピードを上げたりとか、一括で修繕費で上げてということでやってるわけですね。
もちろんね、原価焼却のスピードを上げるということは、焼却期間短いものとか、私なんか古いものを買ってますんで、
どんどん焼却を取っていきたいわけですね。ということは、重鉄とか軽鉄とか木造とか、そういう収益物件を購入していきたいというのが第一なんですよね。
ただし、今のこの不動産の指標を考えるとね、なかなか自分の目線に合わないものが多いということで、
であれば、入居者さん、お客様に喜んでいただける、心地よく住んでいただけるような、
そういうものに、例えば大規模修繕するとか、新たに設備を導入するとか、そういうことを考えたほうが、やっぱりいいのかなと思いますよね。
で、これで不動産投資という目線だとね、どうしても自分の利益、自分に入ってくるものしかね、見えてこなかったりとか、そういうことってあると思うんですけど、
私はですね、この不動産を生業としてますんで、ここが食い口となってますんで、やっぱり事業という意識でやってるんですね。
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で、その中ではやっぱりお客様が誰かという部分は常にね、自分の中では意識するようにしてるんですよね。
まあそういう意識でね、やっていけば、まあきっとね、物件も綺麗になってね、良くなってくると思いますし、
場合によっては家賃もね、高く取れたりすることもあるでしょうし、今後はですね、新築をボンボン建てていくというよりは、今ある古いものを直しながらね、
やっていくっていうのが不動産の賃貸業のメインというかね、そういう感じにもなってくるんじゃないかなと思いますよね。
これだけ建築資材も上がってくれば、新築もなかなかね、よっぽど土地を安く仕込んで、上物がね、新築建てた時に収支が合うのかどうか、そういう目線になってくるかと思いますけど、
今手持ちの物件、所有している物件をいかにバリューアップするとか、そういうことを考えた方がね、継続的に安定した収入も得られると思いますしね、
得られるキャッシュも多くなるのかなというふうに考えて取り組みをしております。
ということでね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
