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第595回財布すっきりレディオ。今回のテーマは、不動産投資。5棟目物件の進捗状況。
毎回物件を買った後で、なにかあるよね、ということでお話ししていきます。このポッドキャストは、学校で教えてくれないお金のルールを40歳から勉強した私がですね、
実践したことを、日替わりのテーマでお話し、お届けしております。ということで毎週金曜日は、ビジネス、事業所得のお話ですね。
副業であったり、不動産投資というお話になっております。今回は不動産投資でですね、5棟、受資のうちの5棟ですね。
青色申告特別控除の条件、5棟目をゲットしたのでですね、それの5棟目物件の進捗状況をお話していきたいなと思います。
ということでまず雑談ですけど、昨日までですね、兵庫県の方に出張しておりまして、3泊4日ですね。
温泉、旅館、民宿、保養施設みたいな感じですね。大浴場がついて。
で、なんか和室の部屋があったり、まあ洋室の部屋があって、まあ私の部屋は普通のビジネステイストの
お風呂付きの、ユニットバス付きのシングルルームだったんですけど、そちらの出張期間ですね。
まあ外食はなかったんです。いつもはですね、ビジネスホテルと、あと飲食店、居酒屋さん行って、コンビニ行って、みたいな感じなんですけど、
今回はですね、周りに何もなかったので、その旅館でですね、なんかご飯を、朝ご飯とか夜ご飯を食べていく、あの固形燃料で出てくるような感じですね。
まあ非常に和食中心の生活だったので、まあご飯がですね、お室に出てくるので、どうしてもちょっと食べ過ぎだなという感はあるんですけど、
まあそれでもですね、バランスはよく食べられたんじゃないかなと思います。ということで、まあその出張からですね、まあ出張行くとどうしても寝る時間が遅くなったり、
まあ朝も、まあダラダラはしないんですけど、さすがに朝からサーキットトレーニングできないなと思ったんですけど、
まあ昨日からですね、一応その普段のルーティンを始めようと思って、木曜日に朝やってですね、で今日から普通の自宅なので、
そこからですね、ヨガマットを敷いてですね、サーキットトレーニングをするということで、久しぶりにダンベルを持ち上げましたけど、5キロでもまあ重いですね。
久しぶりだったので、5キロのダンベルをこう上げることをやって、まあ朝からのルーティンが始まりましたよということで、
始まったとはいえ、金曜日なんですね。また明日土日で、まあなるので、土日はまた走ったりですね、泳いだりしたいなというふうに思っております。
ということで、雑談長めになりましたが、今回不倒さん投資のお話を始めていきたいなと思います。で5投目ですね。
ちょっと繰り返しになりますが、今5投を受出といって、2020年からですね、物件を私5件今買い進めております。2020年にですね、
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半年ぐらい本を読んで、そこでですね、1件目を買いましたと。で、そこで客付けをしてですね、その年の12月に入居がついたと。
で、2年目からですね、もう1件買おうと思って、こういろいろネットで調べていってですね、
それで、まあ1年後にまたもう1等買うと。で、2投目はですね、ずっと入居がつかないまま来まして、3年目、まあ今年ですね。
入ってようやくですね、ようやく入居がついたということですが、それと同時ぐらいにですね、
もう入居がつく前からですね、3件目、4件目セットで売ってましたので、あ、欲しいですって言ってですね、3投目、4投目買いました。
3投目はですね、もうまさかの入居済みの物件を買うという、いわゆるオーナーチェンジですね。
大屋さん、この人から私に変わりますよ、みたいな感じで挨拶しに行くと。
で、4件目、3件目は入居決まっていて、4件目はですね、空き家の状態で、まあほとんどリフォームもなくですね、自分で掃除するぐらいで、
今、入居募集をしておりますので、4投のうち3投ですね、入居がついているという状況で、今月、先月か、今月か、先月か、よく分かんないですが、先月ですね、
買いますよということで、5件目を買ったということで、今、5件持っているうちの3件ですね、入居がついて、家賃が入っていると。
で、4番目と5番目は、今、入居、片方、4件目は入居募集しておりますし、5件目はですね、今からリフォームに入っていくという段階になっておりまして、5投受出ということですね。
これが青色申告特別控除ということで、65万円の控除がもらえるということですね。
野球で例えるなら、0対0で始まる試合にですね、0対2点、もう2点先にもらえるよみたいな、そんな有意な感じですね、確定申告においてですけどね。
とはいえ、2点もらうけど、防御力がないとか攻撃力がないのであれば試合には負けてしまうんですけども、確定申告の場合ですね、その分ちょっと有利になる。
税金的にはちょっと有利になるよと、節税効果が高いですよということですね。
それを今やっております。今その状態ですよということですね。
今回のですね、5投目の進捗状況、今からリフォームしていくんですけどね。
買った後でやっぱり何かあるよねっていうのが物件あるあるですね。
やっぱり蓄フルなんでね、表層的なところとか見ていきますし、大規模な水道とか水回り関係ですね、とか外壁っていうのはかなりお金がかかってしまいますけど。
やっぱ買った後でないとわからないこととか、修繕してたら気づくこととか、最終入居がついてですね、入居者さんからここの不具合があるよとかって言われてから直すことも結構ある。
そんな大きい金額にはならないんですけど、そういうこともありますので、それにいちいちですね、どうしようとかってなってくるとしんどくなりますので、その辺ですね、起きてから考えるということですね。
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毎回何かあるよねぐらいの感じ、ここのお化け屋敷お化け出るよねぐらいの感じでやっていくと、非常に精神的には楽なんじゃないかなと思います。
今回あった5軒目ですね、平屋だとは知ってたんですけども、玄関が2個あるのを知ってたんですけど、電気も水道も要は2軒分来てたんですね。
片方、水道の線をひねると、2個ついてるのに契約も2個なんですね。
2軒契約しないと両方からしか出ない。左と右側ってですね、左の水道の料金を払えば左側は出るけど、右側は右側の料金払わないといけない。
それが電気も水道もあるっていうことで、いやさすがにそれダブルで、2軒分入居がつけばいいんですけど、2軒分にしたらワンルームずつぐらいなのでだいぶ狭くなるんですね。
片方はキッチンがなかったりするので、それだったら片方は水回りの機能はやめてしまおう。電気は工事でやらないといけないので、その電気工事。
さらに今回は入居者さん、今後入ってくれる業者、会社の方の要望に行くと、エアコンを4台つけたいということなので、今20アンペアが2個ついてるんだな。
それに足して40アンペアなんですけど、エアコンがそもそも1台で20アンペアぐらい使うので、
それでいくと100アンペアぐらいいる計算になるんですね。 でなるとやっぱり電気工事、電気の引き込み、要領が今のだと少ないので、電気を引き込むのに
20万円ぐらいかかるんじゃないかなと。さらに期間も1ヶ月ぐらい申請にかかったりするので、その辺ですね、
買う前からちゃんと見れたら良かったんですけどね。この辺はちょっと見ておかなかったので、プラスでお金がかかりますよと。
でもとはいえ20万円で済むのであればですね。さらにエアコン4台つける。エアコン台は入居者さんなんですけど、そこのエアコンの高いところにコンセントを引き込むとか、
設置するとかですね。エアコン4台に耐えうるですね。電気供給ができるそのインフラ的なところは親の
その義務というか、そこまでしてあげるよっていうのが親の役目になりますので、そこまではやってあげなきゃいけないなと
いうことですね。ということで今回で気づいたこと、買う前にしっかりチェックですね。やっぱり毎回勉強ですけどね、買う前にしっかりチェック。
2つ目はですね、買った後になんか絶対出てくるんだということで、はいはい今回はこれねみたいな。前回はなんかドアが
なんかうまく開かなかったよねとか、なんか前回はトイレの水が
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なんか出が悪かったよねとか、それが毎回あるよということで、結局起きてから対応するしかないということで、まあ何でもそうですね。
自動車で事故したらどうしようって毎回思いながら運転しないですけど、実際事故が起きたらそこから考えるということで、まあ怪我、怪我とか病気もそうですけどね。
そういったところで不具合が出たらその都度対応していこうということですね。不具合、過去5件ありましたけどね。
1件目の場合は例えば駐車場のところのバックコンですね。なんか草木が結構生えてて、
なんか車が、駐車場なのに車が入らない狭いスペースしかなかったので、結構バックコンって言って根から引っこ抜くのって結構なんか頑張ったら何でも抜けそうだと思うんですけど、木の根っこってめちゃめちゃ硬いんですね。
もうなんかあのブルド、ブルドーザー?ショベルカー?なんかそんなのじゃないとは抜けないんじゃないかっていうのも結構あったりするので、
ここらへんですね。まあちょっと騙し騙しやってますけど、1件目はその駐車場のバックコンだったり、あとドアが窓が開かないところですね。
あと実際ちょっとこう、物件買ってよく歩いてみたら床がフカフカでですね、フガフガでですね、なんかもう薄いベニヤしか貼ってないような状態だったので、
そこにちょっとコンパネ、なんかパネルをですね、大工さんに貼ってもらったっていうのを経緯があるんですけど、まあこの辺もですね、買う前にしっかりチェックしておかなければ本来はいけないですよということですね。
で2件目はまあエアコン3台を入れるっていうことになったので専用回路って言って、電気の供給は間に合ってたんですけども、回路自体がですね、追加で工事かかったので、まあそれ3万円ですね。
あと洗濯機の取り付けの場所が実はあまり良いところにいなかったりとかですね、あとまあ1年ぐらい放置してたので蜂の巣ができたりですね。
でなんかあとは駐車場の除草、草ですね、草問題とか、あと裏庭の畑問題とかですね、結構草木のところ、やっぱ草木のところって結構あとあとめんどくさいことが多いですね。
まあそんなにお金がかからないですけど、なんかこう草刈りに行ったりですね、2、3ヶ月に1回草刈りに行ったり、除草剤まいたりっていうのを結構手間がかかるなということですね。
4件目の場合はまあ今まだ空き家ですけど屋根の修理とかですね、これも柿の木ができてて、夏は気づかなかった柿の木のですね、落ち葉がどえらいことになるということが秋になってようやく気づいたので、ここらへんですね。
春、夏に物件見る場合でもですね、そこに生えている木の種類とか、この木だったら秋冬にこんな感じになるなっていうのを予想してこないといけないというところがまあ勉強になったなということですし、まあ4件目はまだ今から入居募集して実際住んでもらうので、そこまでですね、例えばお風呂の水が出ないとかですね、
なんかエアコンがなんか効きが悪いとかですね、そういったことも出てくるんじゃないかなと思いますけれども、起きてから考えよう。で、5件目は今から修繕ですけど、まあまだ雨漏れも残ってますし、問題とかですね、なんか床畳がこう、
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支えがもうちょっとそもそもねじれかかっているとか、そういったものもありますので、こういったものも実際住み始めてから気づくことが多いんじゃないかなと思います。まああとは住み始めたらですね、結構意外と。だから空き家の状態で放置っていうのはやっぱり家に一番ダメージを与えるんじゃないかなと思います。本当にもう窓の開け閉めだけでもですね、空気の循環だけでもまあ家って結構こう、
湿気がこもったりとかですね、なんかこうホコリっぽい淀んだ空気になってくるので、窓の開け閉めだけでもだいぶ違うんじゃないかなというふうに思います。はい、で今回は進捗状況だからこんな感じにいいのか。はい、でまあ、そうですね、過去はまあ電話がかかって、入居者さんから電話がかかってきたりするんですけどね、まあ即時対応してくれる大工さんだったりするので今のがですね、
サラリーマンしながら副業で不動産投資をやっていると、やっぱり電話には出れてもですね、その都度、その都度現地に行くことはちょっと難しいので、この辺の対応、まあそんなの知らないよってもしかしたら思うかも。少し、少しちょっとしんどいなと思うこともあるんですけど、最初だけと思ったり、まああまりこれでもですね、クレーマー寄室の人だとすると、ちょっと距離を取らないといけないんですけど、まあ入居したばっかりのところはまあ相手も不安ですし、まあこちらも不安なんですけど、そんなの知らねえよっていうことですね。
まあ大屋さんの不安はまあ自分で解決するしかないんですけど、入居者さんのその不安はちょっと取り除いてあげると。まあそれが結局人間関係とかにつながって、まあ長期、この家なんか居心地いいから居ようかなとか、また住み続けようかなという風になってくるんですけど、ちょっと対応が悪いなと思うと、そこに家賃を払うっていう気にならないですしね。
私がお客さんでなんか飲食店とか行っても、まあ家を借りて住んだことがそんなにないのかな。3年4年ぐらいしか賃貸の経験が人生でないので、家賃を払うっていうのはどれほどのものかあんまり身に染みてはないんですけどね。
まあやっぱりお金を毎月3万4万5万支払うってなるとですね、それなりのことはしてくれよと。ただで金入ってるじゃないかと思うと思うんですね。その辺を払拭してあげるのがいいのかなということですけど、まあ結局人間関係なんでですね。
サラリーマンやってね、職場だったりビジネスですね、副業だったり日常生活ですね、スーパーで人と出会うとかっていうのも全部地域のコミュニティとかもそうですけどね、つながりで人間は生きてるんだなということを改めて実感しましたよという、なんかどえらい真面目なまとめになりました。
まとめは今からですね、不動産投資が今3年目ですね。もう間もなく年末なので今3年半か、3年10ヶ月ですね。物件もご懸命で、進捗状況としては5棟あるうちの3棟が入居募集、1棟が今から修繕ということで、まあまあ順調かなと思います。
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はい、でも不動産投資のならではのあるあるですね、修繕とあと対応策ですね。まあ安心と安全ってありますけどね、まあ安全にはしてあげることはできるんですけども、まあどこまで行っても安心っていうのは気持ちの問題なんでね。
なんかまあ20棟あっても不安だよとか、なんか入居率80%超えててもちょっと不安だよとか、なんか地震が来たら、災害が来たら入居がつかなかったらとかっていうふうに不安はずっとつきまとってくるので、あとは自分でこうコントロール、精神的なコントロール、精神状態のですね、バランスをとっていくのがいいのかなということですね。はい、思います。
で、あとはまあ起きたときにどんな対応をしていくか、こうやっていけば人生の生き方もそうですね。まあ行き当たりばったりっていうのはなんかあんまりよく聞こえないかもしれないんですけども、まあ起きないことを心配するよりも起きてから考えるのがいいかなというふうに思います。
まあレジリエンスというしなやかさを身につけると、なんか行きやすくなるんじゃないかなと思います。まあ断捨離とかで私も服減らしております。そういうのにつながりますね。なんかまあ、なきゃ最悪スポーツウェアで生活してもいいよねぐらいの感じでいけば、なんかクローゼットの心配もすることがなくなるんじゃないかなということで、まあ今日は不動産投資のお話をしましたが、断捨離とかですね。
あとは健康人生論に通じるか通じないかはあなた次第ということで、うまくまとまったようなまとまってないような、いつも通りのポッドキャストとなっております。はい今回も最後までお聞きいただきましてありがとうございます。
40代サラリーマンが誤答受出を一応達成してですね、不動産投資家として一応名乗れるようにはなってきたのかなと思います。青色申告ということで一応事業規模になっておりますので、ビジネスとしてですね、やってきつつあると。規模の大小はあるんですね。
そんなの言うとですね、結局ビジネスはスモールでもビジネスですので、これからもどんどん進めていきたいなということで、今回は以上となります。ではまた次回お会いしましょう。
