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はい、フォーニッツ アマレディオ 小山です。
いつもですね、東のレディを聞いただきまして、 ありがとうございます。
はい、パワヒリさん、ありがとうございます。
えーと、今ね、えっと
まあ昼にですね、まあ私の所有してますね、物件の修繕を、大規模修繕をやるっていうのでね、
業者さんとちょっと打ち合わせしたいと思うんですね。
で、まあ色決めですよね。基本的にどこをどうするという話をね、 まあ現地で、まあサンプル見ながら
こっちで行きましょうとかね。 基本的に、今私外域修繕やる時は、まあ2トンでね、こうやるんですけど、
まあ雨垂れするところとかは、 濃いね、まあ焦げ茶色というかね、
まあチョコレート色というか、まあそういうものにして、 あまり雨垂れとかしない、まあ共用廊下とかそういう部分は、
まあアイボリー系のね、明るい色。 まあこんな感じで、だいたい2トンでね。
今、2物件ね、そうやってやってますけど、 まあ今日打ち合わせした物件もね、同じようにちょっとね、
そんな感じで予定してますね。
で、まああの、先日あの大規模修繕の、あの豊谷さんの話しましたよね。 まあインフレの関係でということで、
まあその業者さんとね、まあ今日打ち合わせちょっとしてきたんですけどね。 やっぱりね、豊谷さん結構もう廃業したりとか、
まあそういう業者さんが本当多いらしいですね。 あと屋上の防水屋さん、防水屋さんがね、やっぱりその
ウレタンとかナプサの関係ですかね、水材料がちょっと入ってこないということで、
もう辞めちゃってるね、人らも結構多いというふうにおっしゃってましたね。 まあただ建設業ってなくなることはないんですけどね。
なかなかでも
うん。 塗装屋さんなんかっていうのは結構個人事業主とかでね、こうやるような方がまあ多いと思うんで、
まあそういう方たちがね、結構材料をまあ商社なんかから入れようと思うとね、やっぱ発注する数量が少ないと、
だから個人事業主さんの方にはね出せなくて、 あのある程度まとまったね材料を使っていただける、
まあそういう塗装の会社さんとかに入れているようですね。 まあそんな感じのことをおっしゃってました。
まあ個人事業主的な形でやっている塗装屋さんなんかがね、 なかなかちょっともう仕事が、材料が入ってこないとね仕事になりませんからね。
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まあそういうものがあるということを言ってましたね。 まあこれこの間ねちょっとライブでも話した部分にもなりますけどね。
そんな感じで言ってましたね。 でそれを終わってですね、あのまあ私が持ってます東京とかのね物件。
これは八重本さんにね、 まあさっきの大規模修繕する物件もそうなんですけど、
アクセスお願いしてますんでね、あの写真報告なんかもきちっといただいたりなんかしてるんで、 まあ非常にあの綺麗にね、
あの玉出ているところではあるんですけど、まあなんせこの時期なんでね、 砂利敷のところなんかの、
まあ草むしりとか、まあそういうものをちょっとやってきましたけど、本当に暑いですね今日ね。 まあ車のね、
温度計ちょっと見ると、 34度ということで、まあさっきもそうでしたけどね。
かなり暑いですよね。 であのそうだな、今回何をちょっとお話しようかなと思っていると、
実はね、今さっき草むしりしてきた物件って、まあ東京とかの物件であるんですよね。
で一時期ね、この物件って私売却をちょっと検討したことがあったんですね。 まあただ、
まあここね、数年の、
まあ東京とか、この辺のね、 物件の価格の上昇とか、まあそういうものを見るとですね、
まあこの物件というのは、私11年前に取得してね、 地区20年のRCで、まあ利回り9%でね、
まあ取得した物件だったんですけど、 まあもうそういった数字で購入することはできないかなと思って、
売却はね、取りやめて、まあ持ち続けることにしようかなと思っています。
まあどうですかね、
えー、 東京電営都市線の駅から
15分ぐらいかな。 まあなんかショッピングモールというかね、
駅名が、 ショッピングセンターというかね、アウトレットとかそういうものの名前になっているぐらいなんで、
まあまあやっぱり人も集まるとこなんで、まあ持ってていいかなと思ってますね。 まあそれは思います。
今回何にちょっとねお話しようかなと思ったんですけど、 これ今売却という話ちょっとチラッとしたんで、
不動産の売却についてちょっとね、今回 お話しようかなと思いますね。
不動産の売却って結構ね難しいですよね。 以前ね、あの私、
えーと、 そうだなアパートロンとかで購入した物件ね、個人の物件とかを
売却にかけた時に、 あの
売れる物件って、やっぱり売りたくない。あんまり売りたくないです。持っておきたい物件
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だったりするんですよね。で意外と売りたいやつがなかなかね、 まあ次購入する方の融資がつかなかったりね、
まあそういうことで売りづらかったりとか、まあそういうことってありますよね。
銀行さんの融資の姿勢とかね、ありますよね。評価の方法とかね。 やっぱり普段よく言ってますけど、
担保用化の出ない物件ってやっぱり銀行さんってやっぱり出しづらいですよね。 まあ出力還元の銀行さんもありますけど、
やっぱ基本的にやっぱり、 担保用化とかね、
まあそういう部分はやっぱり見ますんでね。 そうするとやっぱりあの積算、評価、またはね
銀行の時価評価とか、まあそういうものが低い物件っていうのは、 あのなかなかね売りづらくて、
まあ私もその当時アパートロンなんかで買ってるんで、バイカーに対して全然積算評価ってやっぱり低かったりするんですよね。
ある意味属性で買ってるわけですから、サラリーマンのね。 ということは出口はどうなるかということで話すと、私と同じ
兼業のサラリーマンおやさんに買っていただくしかまあ基本的にはないのかなと思いますよね。 例えば今2026年ですけど、10年前にね取得した物件で
まあ残済が減ってきてますとかね。 まああとは市況が10年前に比べれば不動産の市況って上がってますんで
まあ上がった分ね、若干高く売ることは可能かもしれませんけどね。 まあそういうところになりますよね。
だからやっぱりあの 購入目線もそうですけどね。購入する時にやっぱり
銀行の時価評価、担保評価が出てない物件で買いづらいですけども まあ同じようにね
私があのアパートローンとかで取得した物件とかは、担保評価とかは伸びない物件買ったりなんかしてましたんで、当時ね。
やっぱり売りづらいですよね。 4,530,000円くらいだったら大住主さんとかで現預金とかね
持ってる。 まあそういう方だと以前はねキャッシュで買ったりね
まあそういう買い主さんなんかもいらっしゃいましたけどね。 あとはまあ儲かってる法人さんとかね。
まあそういうのが買っていただいたりもありましたけど。 まあ有志のことを考えるとね、アパートローンで買った物件って多分
まあアパートローンでしか売るしかないんじゃないかなって 思いますよね。
ちょっとまあ正しいかどうかわかりませんけど。 まあそんなことをね感じたりしますね。
やっぱり不動産って インパクトって売却ってやっぱり非常にね大きいですよね。10年ぐらい持って
まあ10年分ぐらいの税引き後のキャッシュローンの10年分ぐらいあれば 残る手残りがあるんだったらね。売却するというのは
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まあ一つ早いのかもしれないですね。 売却することのメリットというかね、そういうものって当然売却したことによる
キャピタルゲインとまあそういうことにもなるわけですけど 売却することによって
まあ相産が減りますよね。物件売却しますんでね。相産がグッと縮まってキャッシュが潤沢になるんで
銀行さんから見た時の相産がコンパクトになって
まあいわゆる 自己償が厚くなりますね。やっぱり銀行さんから評価されやすい
まあそういう財務内容になるっていうことになりますよね。 そういうのがちょっとあるんじゃないでしょうか。
まあ基本的にはね、あの宅券業者さんとかの 買取再販とかねそういうのじゃなければ
基本的にはインカムを得ていくっていうのが賃貸業であって
インカムって本当にありがたいですね。毎月こうね
コンスタントに安定した収入を得られるというのは本当にありがたいですね
どうでしょうかね。私はあまり東京の物件とかっていうのは持ってないのであれですけど
売却すれば大きくね
稼げると。まあそういう物件ももちろんね東京都内とかでやられている方はいらっしゃるんでしょうけど
市況がいい時はもちろんいいんでしょうけど
ある意味どうなんですかね、長販博士じゃないですけど 登記的な要素もねあるのでやっぱり安定して
インカム、家賃を得られるのがね一番なんかありがたいですよね
そういうふうには思いますよね まあどうなんですかね
売却も 原価消却切れたタイミングっていうのがねやっぱりキャッシュローってどうしても悪化しますんで
資金効率を考えるとね やっぱり
原価消却切れるタイミングで 法人とかだったらねあの売却を
考える検討するタイミングとしてはまあいいのかもしれませんね
まあ売ることがメインではないんでね あくまでインカム得るのがメインなんで
まあただしやっぱりキャッシュローが悪くなったり まあそういうものを考えると原価消却が切れたタイミングで
まあ 売却してそれでまたさらにね
いい物件を取得できるように まあいい際もないようにしてね
まあそういう感じでやっていくのがなんか いいのかなぁと思いますねスピード感はそっちのがあるかなと思いますね
確実にその原価消却切れるとやっぱり得られるね キャッシュが減りますね
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そういうことも意識しながらやっていくとまあいいかなと思いますね ただまあ原価消却が切れたから売らなきゃいけないかというとまあそういうものでもないと思うんですよね
まあ原価消却切れたと切れてもきちっとキャッシュローが得られる そういう物件であればね
まあいいと思いますけどね あと今金利が上昇してきますね
まあそういうものも含めて あとは
古くなればね 家賃が下落する傾向になるかと思いますので
修繕と合わせてそれもね まあトータルでいろいろ考えていく方がいいのかなと思いますね
はい まあ今回ね
売却についてね少し思うことをね お話しさせていただきました
いつもですね東野レディを聞いただきまして ありがとうございます
またですねコメントいいねもですね頂戴しましてありがとうございます それではね今回こちらので失礼します
ありがとうございました