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はい、こんにちは、Radio。小山です。
いつもの1000円とごのRadioを聴いていただきまして、ありがとうございます。
はい、今回の公開収録ですけどね。
えっと、今、あの私の神奈川県に持ってますね、物件の、物件のですね、巡回管理。
まあこちらで、まあ草むしりをね、一月前ぐらいですかね、行ったんですけど、ちょっとまあ伸びてきてるかなというので、
まあ行ってみたらね、まあ管理会社さんと、 あと清掃をですね、あの八重門さんにちょっとお願いしている物件だったんですけどね、綺麗にね、
まあ清掃管理していただいてまして、
あんまりね、そんなに草も伸びておらず、まあパーッとね、草むしりをちょっとしてきたところですね。
今度は東京とかにあります物件ですね。
まあこちらも八重門さんにね、まあ清掃とかちょっとお願いしている物件に向かうところですね。
今日ね、すごい本当に、まあ神奈川、住んでる神奈川の方は非常に晴天でね、非常に気温も高くなってますよね。
ただ、車内の温度を見ると今28.5度なんですね。
昨日は非常に涼しくて、風もあってですね、本当にこう過ごしやすい一日だったんですよね。
今夕方とかにいつもウォーキングとかね、こうやってますけど、
昨日はね、本当にじんわり汗かく程度で、そんなにね、まあ暑くもなくて、本当にこうね、あのいい気候だなと。
なんか夕方なんかね、歩いてますと、あの日暮らしのね、こう声とか、
まあセミは一部鳴いてましたけどね、ちょっとなんか秋っぽい感じかなと思いながらしてたんですけど、
まあ今日はね、一転してね、非常にちょっと天気も良くて、まあ暑くなってますけどね、っていうのはありますね。
で、まあ先ほどね、あのー、まあ私の神奈川県某省に持ってます、まあアパート、まあ草むしりちょっとしてきたんですけど、
まあこちらのアパートっていうのはですね、もうちく33年ぐらいですかね、ちょっと、あ、33年、もうちょっとか、
まあバブル期、35年ぐらいですね、バブル期に建てられたね、アパートで、
まあ、あの敷地の奥の方にはですね、あの延床も30、135平米ぐらいのね、ちょっと大きいね、5LDKぐらいの小建てがあって、手前にね、
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えっと3LDKのアパートが、まあ6所体ある物件なんですよね。
で、まあ、あのこちらの物件というのはですね、某ね、某、A市の温泉卿の入り口の方にちょっとある物件でね、
購入する時は非常にね、大丈夫なのかなと、需要大丈夫なのかなと思ってね、取得した物件なんですよね。
ただね、圧倒的に神奈川県内でまあ利回りが高くてですね、えっと、確か2018年に取得しましたけど、
まあ、表面利回り17.6とかでしたかね、なんかそんな感じで取得しましたね。
で、まあチクールの木造ということで、まあ2018年に取得してますんでね、もうかれこれ8年経ちますね、木造ですから。
もう、あの原価消費額なんかも切れてということで、それでもね、まあ利回り17.6ぐらいあるので、
まあキャッシュルはまあ全然本当に出るんですね。むしろね、あのファミリーの取り団で安定してね、
あの収益を上げてくれる、まあ本当に優等生の物件なんですよね。
あ、小枝原さんこんにちは。で、まあ何を言いたいかというとですね、この物件って敷地内にですね、一部ですね、
所有者不明の土地というのがある物件で、まあいわゆる地銀産、賃金産とかで融資がつかない物件ということで、
まあ私ノンマンクでね、その当時買ったんですよ。で、これをね、どう見るかってとこですよね。
で、実はですね、この物件は、あの今期ね、外域修繕ちょっとね、9月かな、予定してます。
まああの、そういうね、まあちょっと分けあり物件ですので、
まあ一時はね、消却切れたタイミングで売却しようかなと思ってね、考えた時もあったんですけど、やっぱり売りづらいんですよね。
まあ高周期、あの小売り回りで買ってますんでね、
まああの、売却しても一つは目線としてはいいのかなと思ってましたけど、まあなかなかやっぱり売りづらいですよね。
ですから、先のことはね、分かりませんけど、まあいざ何かあった時に、まあ処分できるっていうことって非常に目線としては大事ですよね。
当然買った時には、まあ売る前提では買わないと、あの売る前提で買っていないと、まあそういうね、考え方もあるとは思うんですよ。
ただし、まあ個人、法人含めて賃貸業やっていく中では、あの状況がね、変わってきたりとかですね、先ほど言ったように、まあ現貨消却がね、切れるとか、
まあもしくは所有している期間の中で大規模修繕がね、まあそろそろそういうタイミングだとか、まあいろんなことで、あの売却を検討したりとかっていうこともね、あると思うんですよね。
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個人だったら長期譲渡のね、まあ6回の正月をまたいでとか、まあいろんな目線があるかと思いますけどね。
まあそんなことで、まあ1回はちょっと売却を考えましたけど、実際にはね、まあちょっとその権利関係でですね、ちょっとなかなか賃金産、新金産で融資がつきづらいということで、
まあ私はね、まあこの物件については、まあその所有者不明の土地というのが、以前ね、仕様調査に聞いたら、何て言ったっけな、
善意?善意と悪い?ん?善意と悪い?じゃないな。
まあ知ってて購入したのか、知らずに購入したのかっていうのでね、考えたときに、まあ当然売買契約で、私そういう条件で取得してますんでね。
まあ知ってて購入してるということで考えると、その所有者不明の土地というのはね、20年経たないと、まあ私のものにならないということなんですよね。
まあしょうがないなと。であとまあ、まあ公収益ではあるんでね、稼いでくれるんで、であればね、大規模修繕とか手入れをしながら、まあ続けようかなと、まあそういう判断ですよね。
まああの不動産の規模をね、初めて間もない方とかっていうのは、まあ私はね、あの長期冗頭のタイミングで、個人であれば長期冗頭とか、まあ法人であればね、まあ消却が切れるタイミングなんかで、
私は一回馬薬客を交えた方がスピード感は出るかなとは思ってるんですよね、始めたばかりの方にとってはね。
まあデッドクロスとか、まあいろんなね話ありますけど、まあそういうこと思いますね。
でね、面白いのがね、その今お話した物件というのは奥のね、こだての方なんですけど、えっと135平米のね、あのこだてということで、ちょっとね、延び床面積が大きいんですよね。
で、普通の各家族とかだとなかなかね、ちょっと広すぎて、まあご夫婦とかね、お子さん2人とか4人ぐらいの家族だと、ちょっと広すぎるんですよね。
で、以前は3世帯、まあいわゆるおじいちゃんおばあちゃんとご夫婦とお子さんと、まあそういう形で住んでいただいたこともあるんですけども、今ですね、その家族が退居されてからは、
赤坂にね、赤坂で会社をやられている経営者の方がですね、ちょうどコロナの時に、あの田舎暮らしじゃないですけどね、あの周りが非常に人と森林公園があったりとか、まあ温泉郷ですんで、環境が非常に良いところなんですね。
そこにいるだけでマイナスイオンがあるような、浴びれるような、まあそういう環境でして、非常に気に入っていただいてですね。
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で、そのこだての裏がですね、その例の所有者不明の土地ってあるんですけど、まあそこ砂利敷になってましてね、結構スペースが広いものがあるので、ペットを飼われてるんですよね、その会社経営者の方はね。
で、まあちょっとなんかドックラン的なね、あの使い方で使われてまして、まあ非常に気に入っていただいてということでね、この物件買わせてもらえませんかみたいなね、お話が一時はあったんですけど、
まああの田舎なんでね、土地なんか安いんで、あの別で探された方がいいかもしもし、あのアパートをね解体してまた新たに建て直すとかなんとかっていうことをおっしゃってたので、であれば別のね土地で新たになんか自分の好きな間取りとかそういうもので、
まあ平屋でもね、あのお自宅を建てられた方がよろしいんじゃないですかみたいな話をね、させていただいたんですよね。わざわざこの古いやつを買わなくてもみたいなね、ことをちょっと話したんですけど、まあでもね長らくね、もうコロナの時期からですから6年ぐらいね、お住まいになられてて、まあ結構やっぱり生命積が広い小舘になりますんでね、あのいいお家賃をちょっといただいてるんですよね。
で私なんか北関東とか東海地方に持ってる物件っていうのは、まあ家賃がやっぱ安いんですよね。でその中ではね、私の中では本当に一番こう家賃いただいてる物件になります。
まあそんな感じでね、あの温泉郷のねアパートなんで、最初購入するときはね、賃貸の需要どうなんだろうと思ったらですね、まあそもそもアパートがないんですよね、そのエリアってね。
で近くには、あの某病院のリハビリテーションセンターとかって言って、まあ大きなね、あのまあ医療施設ですね、病院ですよね、がありますけど、まあそういった関係の方ですとかね、やっぱり田舎に住まれたい方が、そうやってお住まいになられて、まあ非常にありがたいですよね。
まああの取得が17.6ぐらいでね、売り回り17.6ぐらいで取得できましたんで、まあ売りづらいというのもあってですね、これはもう続ける物件かなと思って、まあメンテをね、やっていくところですね。
でこれから行くところがですね、東京都下の地区20年で、2DK×6個のRCマンションで取得したんですけど、これもね10年以上も経ちますけどね、30年超えてきてということで。
まあこちらもですね、30年超えてきましたけど、ある施設のですね、最寄りのね、駅名がついた処遇施設があるんですね、その名前がついた駅のね、東15分ぐらいの場所なんで、そこはもう駐車場なんか全然ないんですよね。
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でもね、2DK×6個ですけど、ここもですね、非常にね、優等生の物件で、開かないんですよ。
で、ちょっとね、家賃設定が若干相場より低いんですよね。
それはもう取得したとこからそうなんですけど、でなかなか開かなくて、家賃を上げるにも上げていけないと。
まあそういうなんかジレンマがあるわけですけど、逆に言うとですね、長期でご入居いただいてるんでね、本当ありがたいですよね。
まああんまり欲張らずにというわけじゃありませんけどね、対境が少なくて、長く住んでいただけるのであれば、今の家賃でもいいのかなと思ったりしてるところですね。
今どうですかね、これ私当時築20年で、リマーリ9%でね、購入した物件にはなりますけど、今の仕様ってどうですかね。
これね、築30年、今31年ですか。で、今の主況でどうだろう。
まあ表面リマーリ7%で売れるかどうかぐらいですかね。
まあ単純にリマーリで2%ぐらい違いますよね。しかも建物古くなってますからね。
まあ東京とかですけどね、やっぱりすごいなと思いますよね、東京とかね。
神奈川の物件ってね、やっぱり板が厚いというかね、収益不動産やっぱりそういうところあるのかなと思いますね。
これ両ともいずれもですね、ファミリーというか間取りが大きいものなんですよね。
基本的に私はですね、もう単身物の物件というのはやっぱりもうこれまでも最初の頃はね、取得してましたけど、もう取得することは基本的にはないですよね。
再生物件とかで高収益であれば、まあ取得も考えなくもないですけど、結局ね、かかる経費がね、高いんですよね、単身物ってね。
入体許が多くなればそれだけね、現状回復費であったり、ADとかかかる経費も大きくなりますんでね。
まあそういう意味では、表面にまわりはね、あの単身物ってパッと見高くて、あ、なんかいいんじゃないの?って思いますけど、結局蓋を開けてみるとですね、所有して私もずっと、ここ最近はね、そこまで細かくはつけてませんでしたけど、
兼業でサラリーマンをやってる時はですね、ずっとやっぱりね、収支の経費とかずっと細かくつけて経費率とか弾きましたけど、やっぱり全然違いますよね。
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結局手残りはそういったね、まあ2DKとかファミリーに近いような物件の方がやっぱり全然残るなっていうのがもうやっぱりありますよね。
まあそういうのもあって、今はね、1Kとかそういった単身物の物件は取得しないようにしてるところですね。
まあね、うまく単身物でもね、退去が発生しないようになんかやる術があればいいと思うんですけど、どうしてもね、私なんかが取得する物件っていうのは地元の神奈川の、私の自宅に近いところとか、ドミナントでやれてるわけではありませんので、
取得する物件って大体周りにはね、先ほどの神奈川の温泉橋の物件はちょっと別ですけど、ほとんどの物件がやっぱり周りには収益物件がたくさんあったりするので、やっぱり競合との兼ね合いもあると思いますしね。
まあそういう意味では、長共有して入退去がやっぱり少ないというところ。入退去を少なくするためにも大規模修繕とか、そんなに過剰にお金をかける必要なくて、設備を導入したりとかね。
IOT化するとかね、高いボックスつけるとか、他の中古の物件ではないセールスポイントを設けていけば差別化できるでしょうし、家賃下げるのは一番最後でいいかなと思いますよね。入らない場合にはね。
何かできるお客様に喜ばれることを考えていった方がね、客付けにも有利に働くのかなと思いますよね。
あとやっぱり占有面積が広いというのはやっぱりいいですね。先ほどの単身ものとファミリーの話はないですけどね。やっぱり広さは正義かなというのが私の感覚の中で、本当にここ数年ありますね。
ファミリーであればあまりそんなにね、場所をね、駅徒歩何分とか、なんかそういうのっていうのはこだわらなくても、駐車場があればとかね、私地方なんでほとんどの物件がね、そういうところは感じますよね。
はい、ということで、ちょっとね、つらつらとお話してしまったんですけど、そうですね。
もう18分くらい話しましたかね。そんな感じで、私が持ってます神奈川県と東京とかの物件、ちょっと巡回している中でね、思ったこと、考えていることをお話しさせていただきました。
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最後までね、お聞きいただきましてありがとうございます。今回はね、こちらの方で終了とさせていただきます。いつもですね、お聞きいただきましてありがとうございます。それではね、またお聞きいただけましたら幸いです。貴重なね、お時間、こちらのレイディをお聞きいただきましてありがとうございました。それでは失礼します。