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はい!バーニング応援のアウトプット読書術、本日の一冊は
欲しい物件ないなら作れ!
東京23区土地から新築アパート不動産投資実践のいろは📚
こちらの一冊を紹介させていただきます。
著者はヒーアン氏、40代のサラリーマン不動産投資家
2017年から23区エリアで土地から新築アパートを建てる不動産投資を実施中
現在、2023年時点で保有しているアパートは4棟27室
いずれも高利地、高利もあり、年間家賃収入は2600万円程度という
Xでも有名なヒーアンさんの書籍でございます。
これねー
土地から新築やる人ねー
絶対読んだ方がいい
読まないという選択肢ないです
これもマストです。通ってください。僕からのお願いです。読んでください。
ヒーアンさんと、これ漫画調で進んでいくんですけど
都内たてるくんっていうね、サラリーマンの方
出来上がった漫画みたいな名前、まあ漫画なんですか
たてるくんが出てくるんですよ
会話形式、何も知らないたてるくんが先行くヒーアンさんに色々と質問をしながら
進んでいくっていう形式なんですね。たてるくんが言うんですよ
土地から新築について1から10まで全部教えてください
はい、アウト
えっ、ダメなんですか?
いやもう1から10まで全部教えてくださいのそのスタンスがすでにダメだよ
いやそれはおっしゃる通りでございます
自分から情報を取りに行ってちゃんと成長するっていう意欲がないとダメですよっていうとこから
はい、メンタルから行っていきます
土地から新築ね、メリット何ですか?
インカムゲインとキャピタルゲインの両方を取れる
家賃収入と売却した時、売却益の両方を狙っていけるっていうところです
そしてさらに商品を現価に近い価格で購入できるこれがメリットです
出来合いのもの、すでに立ったものはその立てた公務店とか不動産屋さんの利益が乗ってますから
これを1から作るっていうことは材料を買ってきて家で料理するようなもんですよね
レストランで提供されるお料理よりも安く仕上がる
はい、これ当然のこと
その代わりいろいろとリスクも多いし超えるべきハードルもある
だからそのステップをまさに実践のイロハということで勉強していきましょう
そんな一冊なわけでございます
入っていきましょう
新築を土地からやる時の8つのステップについて
ざっくり1年間の工程この8つのステップをお話ししていただいております
一つずついきましょう
1つ目土地探し
まずは土地を探すことからですね
いろんなポータルサイト
SUMOとかアットホームとかホームズとかそういったところで探していきましょう
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なんですがどんな土地を選べばいいのかについて書かれていまして
東京23区については木産協一択っておっしゃってるんです
はい何でしょう聞いたことねーや
木産協木造3階建て共同住宅一択ですっていうことなんですよね
協商地なんでやっぱり土地が高いところなので土地は広く取れない
だから上に積むしかないよね
2階建てよりも3階建ての方が1.5倍の収益率を叩き出しますよねっていうこと
単純ではないんですけどね
もちろん建築費も上がるんですが
23区については木産協木造3階建て共同住宅の一択ですよって
あとは土地の単価が安い
坪単価が安いから選ぶっていうことじゃないです
一種単価を気にしましょう
詳細はまた読んでいただきたいんですが
この土地に対してどれだけ上に積むことができるのか
溶石率はどれくらいなのかっていうことを基準にした単価
これを一種単価と読むんですが
それを基準に見ないと本当に割安かどうかっていうことが分からないですよっていうことを注意喚起されています
2つ目いきましょうボリュームチェック
何階建てで何平米の部屋が何個入るのか
これを見極めることがボリュームチェックです
大事なんですよ
憲兵率とか溶石率とかそこにもかかってくるんです
これが入ることが分かりました
こんな建物立つんだなーっていうことが
簡易ボリュームチェックで分かりました
4者5ではない
ではないんです
いろんな条例があるので
簡易ボリュームチェックで出したものは
ほぼほぼ立たないと思ってください
道路車線とか天空率とかいろんなことが絡んでくるので
それらを全部入れて
詳細にボリュームチェックをして立つか立たないかっていうことを
調べていくことが大事ですよっていうことですね
はい3つ目公務店の選定方法について
公務店か設計事務所かこの選択肢もあるんですよ
公務店は精度が高い外産見積もりを出してくれます
設計量も一括されているので抑えることができる
ただし保守的なプランになりがちだったり
金額比較が難しかったりっていうことがあるんですね
一方の設計事務所
これは難易度が高いプランを作成することができるし
工事費が抑えることができますよ
ただし外産よりも高くなる場合があるし
別途設計料がかかっちゃうよっていうことがありますよ
こんなところを比較しながら選んでいきましょう
知り合いの親さんから紹介してもらえればいいんですが
そういうことができない場合も多いですし
こういう建築会社さんはどうしても建築の時間も取られますから
紹介してくださらない親さんも多いです
そうなったら自分で探しましょう
ローラーで探すんです
そういう時は例えば東京都アパート建築みたいな感じで
ググってくださいと
はいそこで藍三盛を取っていきましょう
藍三盛出すにしても税抜き価格か税込み価格か
こんなことも違ってたりするので
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初歩的なところ気をつけながら比較検討していきましょうね
っていうことが大事です
そして4つ目土地契約
はいここまでいきましたねボリュームチェックも済みました
公務手も見つかりましたよっしゃ土地契約
待て待て待てまだ早いまだ早いよ
大事なこと家賃査定しましたか
ちゃんとこの家賃作って調べましたか
それ最低限やりましょうね
家賃査定をしてこの家賃で入るだろうっていうところから
利回り逆算してそれでこの土地の価格だったら買えるっていう金額で
土地を契約しましょうねです
さらにいろんな注意点もあります
売り主側で確定測量を行っていただいてから
行き渡しを受けるとかね
こういった注意点もいっぱい書いております
契約大きいことですからね
大事なことチェックポイント全部チェックしてから契約に進みましょう
そして5つ目融資獲得
木造新築は基本的には22年っていうのが対応年数の限界なので
仮入れ期間も22年が限度になることが多いですと
ただここの年数は伸ばせる方が
キャッシュフローお金は残っていくわけです
だから住宅性能表示制度の一つである
劣化対策等級の2級以上を取得しましょうっていうことを書かれてますよ
これによって入資期間が伸びますし
買う時も楽お金残りますで
売る時にも融資年数が伸びるよ
できれば劣化対策等級の3級を取っていきましょうね
数字が大きいほど精度が良い
1級から3級までありますよっていうことを話されてまして
融資についてはね大事なことあるんですよ
4つにだいたい支払いのタイミングって分かれてるんです
土地の購入着手金中間金官僚金
つなぎ融資ができる金融機関さん買っていうことをしっかりチェックしときましょう
例えばもう総額でじゃあ7000万円ぐらいかかりますと
土地と建物これ1回しか融資してもらえなかったら
1回その7000万買えなきゃいけないですから
いけますいけますお金ないから融資欲しいんじゃないの
だからそれを分割して払ってもらえるか
物件が立つ前に融資を一旦してもらえるか
つなぎ融資ができるかどうかこれをチェックするのはマストです
そして6つ目受け負い契約
はい公務店さん見つかりました
ここ受け負い契約結びますですが
契約結ぶ前にしっかりチェックしておきましょう
ボリュームの最大化これを狙っていくってことですね
はいその要請率においてこの延べ面積建築面積を一番大きくやっていきましょう
これさっきやっておかないと後でもっと広い部屋にしてほしいって言ったら
じゃあいいんですけど追加の費用いただけますか
なっちゃうんですよ
この追加費用が発生しないように受け負い契約前にしっかりと詰めておきましょうね
契約済んでからのボリュームチェックボリュームが最大化もっと増えるとか
追加費用が発生してくる設備をグレードアップするってなった時の
この追加費用は接種側ではコントロールできないですよ
だから契約前受け負い契約前にちゃんと決めておきましょうねっていうこと
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これを言っておられます
はいそして建築ですね7つ目の建築
前払いはできるだけ少なくしましょう
着手金は1中間金は2で完了金で7ぐらいの感じで
この割合で行くことによって倒産リスクってゼロにすることはできないんですが
できる限りのこちらの金銭的リスクを抑えることができますから
後ろの方に支払いは持っていきましょうね
はい建築のところにおいてはこれまず大事
そして内容ねまどりね
デッドスペースの最小化通路面積の最小化
そして同一スペースの多重利用化
こういったところ意識していきましょうっておっしゃってるんです
例えば洗面所のところ想像してみてください
はい洗面顔洗う場所があります
でお風呂が目の前ですから脱衣するスペースがあります
お手洗いだったら男性がね立つスペース離水スペースがあります
これが全部別だったらデッドスペースなんですよ
もったいないそれ全部ギュッとしちゃいましょう
顔洗う場所服脱ぐ場所男性がお手洗い立つ場所
これ一つの場所で兼ねられてたら他のところを有効利用できるんです
部屋が広くできるかもしれないっていうことなんですよ
こういったデッドスペースの最小化通路面積の最小化
そして同一スペースの多重利用化というところは意識していきましょう
そして8つ目最後進行募集
やったー立ったーよっしゃ
そこで終わりちゃうよ
違うよ立って終わりじゃないよ
満室になってお家賃いただけるようになって初めてですよ
初めてそこで一段落ですからね
まだまだ気を抜かないで
ちゃんとね立った時には接種の検査もしましょうね
細かいところの不備があったら済まれる前に直しておかないと
後でずっと後悔することになりますよ
ここは妥協しないで詰めていきましょう
気になることがあったらちゃんとチェックして直してもらいましょう
接種検出は大事です
募集においては自社で管理しながら仲介をされる管理会社なのか
自社で管理も仲介もやるんだけど
他にももっと広く仲介を得られる会社さんなのか
はたまた自主管理をして客付けだけお願いするのか
こんなパターンありますか
それぞれメリットデメリットあります
書かれてます
新築だから最初ね自主管理でやってみるっていうのもいいですし
でもサラリーマンでお忙しくて
どんどんどんどん他にも次に次に新築を建ていきたいっていうんであれば
管理会社さん最初から依頼するというのも手でありますし
はいこういったところも検討しながら
安室経営に向けて動いていきましょう
はいまとめます
この8つのステップ土地から新築仕込むための1つ目土地探し
2つ目ボリュームチェック3つ目公務店選定
4つ目土地契約5つ目融資獲得6つ目受け負い契約
7つ目建築8つ目竣工募集
ここまでの流れが余すところなく書かれてます
はいもう一度言います
土地から新築買う方これ教科書です
絶対買って読みましょう
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リスクは1000円台で抑えることができるめっちゃいい時代
はいということで本日は欲しい物件ないなら作れ
東京23土地から新築アパート
不動産投資実践のいろは金谷さんの書籍を紹介させていただきました
もうねこれね東京23区以外にも再現性ありますから
ぜひともお呼びくださいませ
ということで本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう
それではまた明日
