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はい、バーニング大家のアウトプット読書術
本日の一冊は、元営業部長だから知っている不動産投資騙しの手口
こちらの一冊を紹介させていただきます。
著者は前田浩司さん
大学卒業後、大手マンションハンバイ会社を経て
マンションハンバイ会社の創業メンバーとして参学
その会社の上場を機に取締役営業部長に昇格
しかし、顧客の利益を顧みない売上市場主義
顧客を騙しても売りまくれの経営方針に
反旗を翻し、同社を退社
現在は別の会社を立ち上げられて代表されております
不動産コンサルタントの方でございます
怖いなぁ
これ聞きました?今ね
上場している会社が騙してても売りまくれですよ
裏がもう闇が深い
不動産って怖いわ
っていう思ってる方も多いでしょうね
そんな僕はもう不動産投資から始まり
今は不動産事業家と名乗りですね
不動産売買をもう主にしているんですよ
色々と知ってますよ
そうですね
裏版もたくさんありますね
もう今だったらね
ドラマね
正直不動産言ってますよ
あれはいいドラマ
もうとりあえずあれ見ときゃあの大丈夫よ
大丈夫よってさらっとね
いや本当に色々あるんですよ
そんな手口のね告白ということなんで
やっぱり騙される方が多い世界で
私は正直に伝えていきたいんだ
ということを理念に書かれた一冊でございますよ
早速こんな裏があるんだ
不動産の営業マンの真実ということで語られている
いくつか紹介させていただきます
まず一つ目
営業マンの給料が異常に高いわけ
不動産って儲かるって言いますよね
色んな分野ありますよ
賃貸営業とかもありますし
ただねやっぱり倍々ですよ
新築をね売るような営業マンってね
高いんですよね
これなんでかって言うと
基本給は安い場合が多いんですけども
この一件売るたびに
インセンティブ報酬が入ります
これがこの前田さんが働かれていた
前の職場でしたら
一件あたりね50万円とか入ってくるらしいんですよ
だから月にも100万以上
インセンティブ稼ぐような営業マンも
ざらにいるということなんですね
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その分当然不動産上乗せされてるわけですから
いやもう利益って
もう見えない部分でいっぱい乗ってるんですよ
仕込みの価格ってもっと安かったりね
中付買いしてる時に色々
いろんな手数料乗ってる場合ありますからね
そこが怖いとこですよね
基本ベースインセンティブ
一件売ったらいくら入るんだな
っていうのがあることを知っておいてください
そして2つ目
売れ残りがおすすめ物件に化けるわけ
基本ベース抑えておいてほしいこと
一件でも多く売りたいんだと
そういうことがあるんです
例えばねこの角部屋のマンション
1個の区分のマンションがありました
ここね角部屋で日当たりもいいし
もうすぐ売れるような場所ですと
これが今入ってるのはお買い得情報なんですよ
すでにお問い合わせも3件来てます
これ決めていただかないともう買えないですよ
もう後悔先に立たずですよ
だって不動産1点ものなんで
こんな営業されたらね
いや確かにな
角部屋やしな日当たりいいよな
これで利回りが6%
でも金利が1%台で借りられるんだったら
夜勤優商品ね貯金してるよりいいよな
定期預金よりはるかにいいよな
そうか買います
なるかもしれないですよね
だけどこれ実はずっと売れ残ってる可能性
っていうのもあるんですよ
防ぐためにはまず現地見に行ってくださいね
駅からものすごい遠い可能性もありますよ
でこの街だったら大丈夫って言われながら
いや全然活気ないがな
このマンション自体もなんじゃこの空気感
蛍光灯は今日呼ぶ切れてるし
タバコ臭とかねあるんですよ
そういう空気感感じるために
ちゃんと物件見に行きましょう
そして相場感調べることが大事です
3つ目営業マンの見た目が派手な理由
なんかそんなイメージありますよね
ピシッとしたスーツに革靴決めてきて
キラキラの時計つけてっていうね印象ありますよ
そうか不動産ってやっぱ儲かんやな
いやいやいやいや
ハリボテの可能性ありますよ
高い時計身につけてね
ハイクラスなブランドものに身を包んで
なぜか後続性のお医者さんや弁護士さんに
話を合わせるためこういうことなんですね
ハイクラスなお客さん融資つきやすいですよ
金持ってますよ
この人たちに売ればいいんですよ
フリーターとかに家帰らないですから
融資がつく人もそこを狙いに行くんです
のためにこの時計でいいねと話し合わせてもらって
仲良くなるために背伸びをして
買ってる可能性多いにあります
こういうことですよね
話し合わせるためなんで営業マン頑張ってるんですよね
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こういう方気をつけてください
そして4つ目営業マンが1件目購入後
すぐに2件目を進める本当の理由
これもよく言われるんですよ
1件目をね買うまでっていうのが
すごくハードルが高い
や怖いし大きい買い物やし
なかなかってなるんですけど
それを乗り越えられたらすぐにね
なんか自信出てくるんですよ
あ行けたなとで家賃入ってきたらいいやん
なるんでもすぐに2件目をね
進めてきはるんですよね
これの表向きの理由は分散投資だとか
1件例えば区分マンション1件買っただけだったら
開いちゃったら家賃収入100パーカー
ゼロパーになるわけじゃないですか
でもこれ2件持ってればリスク分散です
100は50になるだけですよ
だから多く持っておいた方がいいんですよ
っていうことを言うんですが
いやいやと本当の理由は
いかにお客さんの余震枠をすべて使わせるか
ここを考えてるんですよね
はい余震枠って何でしょう
その方の使える借金の余力のことですね
怖いですよ
これ使い切らせることによって
自分の営業成績を上げることにつなげるんですよね
だからこれすぐに生かせるんですよ
で場合によっては1件目2件目を同時に持ち込むっていうこともある
これなぜかというと
この信用情報っていうのを銀行は見るんですけど
同時に借りると信用情報分からないんですよ
すでに1件目が借りてますってなったら
余震枠が表示されるんで
それを見て残高こんだけしかいけないですね
だから別の時期に買ったら2件目買えないんですが
1件目2件目同時に持ち込むと
互いの銀行からその情報が借り入れ額が見えないんで
自分が持っている余震枠以上に借りることができてしまうという
こういうねテクニックとかも駆使してね
もうまとめて買った方がいいですよ
なんていう口車に乗せてくることがあるので
気をつけてくださいねっていうことなんですね
こういった営業マンのね
裏地上ということもいろいろ告白されながらね
まあこんなセリフは騙しのサインだとか
急ぎましょうとりあえず買い付けだけでも入れてください
言いながらサインして反抗したら
実はバイバイ契約書だった
僕みたいなプロからしたら考えられてなるんですけど
知らない人からしたら分からないですよね
とかね自己資金ゼロで物件が買えます
なんて言ってくる人もいますけど
それはもうまさにねその方が高属性だから
銀行が融資がつきやすいからなんですよね
属性が言い方私も公務員だったから分かりますよ
住宅ローン借りるにしたってね
自己資金なしでもいけるんですけど
いやこれはちゃんとできる営業マン
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本当に親身になって考えてくれる営業マンだったら
ある程度自己資金を持っておかないと危険だとか
将来のプランも考えて普通だったら
収益物件を先に買わせるんですよね
ローン先に引けるしそれが引けたら
自分の成績につながるから
だけど将来設計的にそういった状況でしたら
先に住宅ローン使ってお家を購入された方がいいですよ
こういう親身になって相談してくれる未来プラン
設計プランそういったところも考えてくれる
営業マンは信用できますよねとか
こういったことがねたくさん書かれてます
すでに不動産投資始められている方だったら
基本的なことが結構多いです
サブリース契約だから安心だとか
年金生命保険代わりに使えますよとか
あなたならローンの審査問題ありませんとかね
氷回りだからすぐローンが完済できます
こういった美味しいセリフに惑わされないでね
いう注意喚起がたくさんありますね
強いて言うなら僕もうちょっと
ドロドロした実例なんかもね書かれてたら
うわぁおもろいなってなったんでしょうけども
まあ本当に初心者向けに
注意喚起されているような一冊かなとは思いましたね
ただこんな情報でさえも
何も知らずに始めるっていうのは
本当に怖い世界です
ただし正しく知識を身につけて
目標を見定めたやり方を取っておけば
自分の人生豊かにできる
そんなやり方であることは間違いないと
僕は確信してますんで
これからもね不動産投資の正しい情報っていうのを
僕も伝えていきたいなっていうのを
改めて決意できる
そんな一冊でございました
というわけで本日の一冊
元営業部長だから知っている
不動産投資騙しの出口
この一冊を紹介させていただきました
さあ明日もワクワクと楽しく元気にいきましょう
それではまた明日
