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第573回 財布すっきりレディオ 今回のテーマは、不動産投資の物件ジャンルの 選び方、メリットとデメリットについて お話しします。
このポッドキャストでは、学校で教えてくれない お金のルールを 大人になって 勉強した私が 一つずつ実践したことを 日替わりのテーマで お届けしています。
今週は 不動産投資のテーマで お届けします。
昨日から 不動産投資の 基礎知識の流れです。
初めての 不動産投資の 講義を 私がやることに なりました。
事前準備で 資料を 解説します。
前回は 一番最初の 基礎知識の流れです。
本をしっかり 読みます。
今出ている YouTubeを しっかり 読みます。
まず 基礎知識を 付けて いきましょう。
不動産投資は 何からすれば いいのでしょうか。
家を買う。リフォームする。賃貸で 貸し出す。
家賃をもらう。最後に 物件を売る。
単純な話で この5つです。
物件は 安く買わないと いけません。
リフォームも 安くやらないと いけません。
賃貸で 貸し出す時も 早く 入居付けしないと いけません。
家賃は あまり 安くしないと いけません。
家賃を 長くもらう コツ。
入居者の 満足度を 上げて 家賃を 長くもらう。
最後は 物件を 売る時です。
物件を 空き家として 家賃を もらった後 空き家として 売るのか。
家賃を もらえるけど 入居者が ついたままです。
投資物件として オーナーチェンジとして 物件を 売るのか。
事前準備は 本や ポータルサイトを 見ることです。
目を養う 知識を 付けることです。
あとは 実際に 自分で 物件を 見て リフォーム費用を 計算することです。
今 街中に 転がっている 本屋さんの 本も そうです。
YouTubeも そうです。
有料情報が かなり 転がっています。
そちらで 勉強して いきましょう。
今回は 物件の ジャンルを 選びます。
どんなものが ありますか。
物件としては 1戸建てです。
それから 区分マンションです。
1棟アパートです。
あとは 1棟マンションです。
規模を 1個ずつ 拡大しています。
1戸建てと 1マンションの 一室は 1世帯分です。
1間屋の方が 自由度も 高いです。
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空き家としての 価値も 高くないので 買いやすいです。
区分マンションは 前提条件が 揃っています。
3,000万円の マンションは 価値が 落ちにくいです。
買って 投資物件として やっていくのは 難しいです。
小建ての場合は 空き家で 安く売っています。
それを 綺麗に直して 貸し出す。
これが 初心者には 低コストで 運用できます。
区分マンションの方が 綺麗だし 整っていると 思うかも しれません。
そこは 利益が 出しにくいと 言われています。
常識としては スタンダードの 流れは 小建て1間屋を 買っています。
そこで 買い慣れてきたら 木造の 1棟アパートに 拡大します。
4部屋 6部屋 8部屋に あるものに 拡大します。
さらに 規模拡大するなら 1棟マンションに 拡大します。
鉄筋像や 鉄骨や 鉄筋コンクリート像などに 規模拡大します。
投資案件です。
よく 電話がかかると 「区分マンションは いかがですか?」
「ワンルームマンションは いかがですか?」 となってきます。
投資を 促す方の会社が 儲かるような 仕組みになっています。
こちらの消費者は 消費されて 利益を取られて 終わってしまいます。
小建ての物件が 良いです。
小建てで 中古か 廃墟に近いものが 良いです。
新築の場合は 3,000万円の家でも 利益が その分 乗っかっています。
3割ぐらい 利益が 乗っかっていると 言われています。
そこから 利益を生み出すのは 難しいです。
もちろん 30年 40年 50年 今から 新築なので 長く貸し出しが できるのではないかと 思うかもしれません。
もともとの単価が 高いので そこから 利益を生み出すのが 難しいです。
中古か 廃墟に近い小民家が スタートとしては やりやすいです。
その分 直す箇所が 増えてきます。
あとは 地方か 都市部か 駅の近くか 田舎か というところです。
物件が 安いので 行けば 地方です。
私が 住んでいるのも 地方です。
駅の近くの 物件も ありますが 田舎です。
車や 社会であれば 駐車場が 2台ぐらい あれば 駅から 10かろうが スーパーから 10かろうがある程度 賃貸の 需要は 見込めるのではないかと 思います。
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まとめると 初心者としては 中古の 子建てが いいです。
駅の近くは 駐車場が 取れなかったり するので 田舎でも いいです。
山や海でも いいですが 駐車場が 2台 もしくは 最低でも 1台ぐらい 取れるような 環境にしておくということです。
なので 区分マンションと ワンルームマンションは お勧めできません。
不動産投資そのものの メリットとしては 銀行から お金が借りられます。
外部に 外注が 全部 人に丸投げできる というところが お勧めです。
お金も 銀行から 借りられます。
ビジネスとして ずっと 昔から 私の おばあちゃん 世代からも おばあちゃんも 実は 大屋さんをやっておりまして
家賃を 毎月 チャリンチャリン 貰ってたなと。
お金じゃないな。 紙幣で 貰ってたようだ。
家賃が 2,3万円だったと思うんですが だいぶ 安いアパートだったんです。
そんなことを やっておったので やっぱり 大屋さんというのは すごいなと。
40年ぐらい 住んでいる人が いるんですけどね。
その人の 計算すると 800万だっけな。
それがあれば 物件自体 買えるんじゃないかなと 思うんですけど
やっぱり 結果論だけであって
800万で買って 住めるかどうかも わからないので
その場合は 賃貸の方が 良かったりするので
賃貸で貸し出す方というのは 利益が長ければ長いほど 生み出せるんじゃないかなということですね。
で 脱線しましたが 銀行から まず お金が借りられる。
それから ビジネスとして 安定している。
インフレに強いですね。
今みたいに 円圧で 円の価値 紙幣の価値が 下がってきてもですね
物件 実物 資産というのは インフレに強いですよ ということ。
で あとは 仕組化ができる 外注化ができるということで
銀行から お金は借りられますし
物件は 不動産屋さんから 買えます。
で 陶器なんかも 司法書士さんに お願いしますし
リフォームも 大工さん 工具店さんに お願いします。
で その後 客付の募集も 賃貸募集業者さん。
で 家賃の回収なんかも 管理会社に お願いできると。
なので お客さんからの クレームがあったとしてもですね
副業なんかでも 急に 月曜日の朝一に 電話がかかってきたとしても
現場に駆けつけなくても 大丈夫だよ ということですね。
そういう仕組化ができるので
1棟 2棟 3棟と 物件を買い進めていっても 外注化できるので
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その分 お金はかかるんですけど それも盛り込んだ利益を出せれば
自分は 自分の時間は 削ることがない ということですね。
あと メリットとしては 経費が使える。
事業なのでですね
リフォームで使った資材とかですね
交通費だとか 打ち合わせの時の ご飯代とかですね
そういったものの 経費が使える というところ。
あとは資格が不要ですね。
宅券とかあった方がいいんじゃないの? と思うかもしれないんですけども
あくまでも 転売転売って 物件を そんなに転がす必要がなければですね
資格が不要と。
背取りなんかでもですね
古物証があった方がいいんじゃないの? と言われるんですけども
そこまで大きくやらなければですね
資格は不要ということで
まずは宅券より物件 という風に言われておりますので
まずは物件を買うのは先と
必要に応じて資格を取る
ということですね
経費が使えると似ているんですけど
あとは節税効果があるということで
事業としての経費が使えます
ということですね
これは一緒か
ここは一緒ですね
というのがいろいろメリットがありますよ
ということですけども
とはいえですね
逆のメリットもあるんじゃないの?
ということで
デメリット
逆のデメリットですね
流動性が低いということで
300万円の物件持ってるけど
ちょっと急遽300万円現金がいるよってなってもですね
すぐ監禁はできません
でもすぐ売ろうとすると
叩かれますので
じゃあ80万ならいいですよ
じゃあ50万
今日だったら50万円だったら買いますよ
みたいな感じになります
それでもですね
そこからの手続きっていうと
最低でも1,2週間は絶対かかってしまいますので
株式みたいにですね
ポーンと売ってですね
現金化するっていうのは難しい
ということですね
あとは株式投資に比べて手間がかかる
多少手間がかかるということで
DIYを自分でやったりもしないといけないですし
契約書も
登記もですね
加算保険だ何だ全部税金を払うとかですね
書類関係もいろいろありますので
やっぱり一見
マイホーム買った時の手続きがあったんですけど
それと同じような
そこまでじゃないにしてもやっぱり手間はかかりますね
次に投資資金が大きいということで
物件100万200万だとしてもですね
その後の税金関係とか
リフォーム代とかですね
修繕費とか
何かあった時のお金ということで
最初からですね
融資でお金を借りたとしても
500万以上のまとまったお金は
自分のところに持っておかないと
精神的にですね
何かあった時のために積んでしまわないように
そこでストップして届こうってしまわないように
まとまったお金は必要ということですね
あとは空き家の空室の可能性ですね
入居募集したけども全然つかないよということもあります
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私も1年ぐらいですね
空いてたことがありますけれども
その時の精神状態
融資ね返済は毎月してるけど
もうその間ずっとキャッシュフローはマイナスになりますので
そこらへんの1年でもですね結構厳しい
2、3ヶ月だったら早かったなということで
スッと心を撫で下ろすんですけど
やっぱりその辺がですね
リスクになってくるんじゃないかなと思います
あとは価格が物件自体のですね
300万円で買った物件の価格が下がる可能性があるということとか
あとは家賃下落ですね
5年10年住んでもらうと
3万円だった家賃が2万8千円とか
2万5千円になるとかいうこともあり得ます
ということですね
リスクとリスク管理ですね
さっきのデメリットを管理していく上では
リスクはしっかり管理しておかないといけないということで
空室とか大脳とか夜逃げですね
よくyoutubeなんかでもよくありますけれども
夜逃げされましたよとか
大脳家賃大脳とかですね
訴訟問題になるとお金も時間もロスしてしまいますので
そういったリスクの回避をしていかないといけないということとか
あとリフォームなんかでですね
血管とか出てきた場合の修繕
あとは豪雨の災害とか地震とかですね
火事などの災害のリスクですね
この辺も管理しておかないといけない
この辺は火災保険でかなりカバーができるんですけど
大きな大規模修繕ですね
この辺のリスクはしっかり見ておかないといけないということですね
あとは特に注意するリスクというのは雨漏れ
傾きですね
地盤沈下なんかの傾き
あとはシロ割りとかですね
あとは近隣に変な人がいるですね
この場合は意外と家自体は問題ないのに
家賃も適正なのに
環境が悪すぎて入居はつかないということもありますので
この辺はですね
事前にチェックできる範囲も限られてますけど
できるだけですね
この辺の情報は取っておくというのが
いいのかなというふうに思います
ぼろこだてだとですね
再建築の負荷とか
災害指定区域
物件とか
組み取り
トイレとかですね
そういった物件なんかもありますので
こういったところの注意ですね
とはいえですね
100点満点の物件なんてないので
100点満点のものがあったらですね
それは結果
物件として価値が高いので
それだとうまみが減ってきます
なので自分で許容できる範囲の物件を知っておくということですね
お金をかけたくない
かけたくないぞという方はですね
労働力でカバーできるということですけども
労働力でカバーすると
時間とお金のバランスが
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崩れてしまいますよということですね
私の持っている物件は全部組み取り物件ですけども
和式のものはさすがに
和式の組み取りはですね
さすがに簡易推薦に変えておりますが
大体が
そうですね
大体が
というか全部組み取り物件なので
そうですね
実家も組み取り物件なので
割と親近感があるんですけど
バキューム化を呼ぶような
手配がいりますので
インフラの整備
インフラの整備というか
インフラはですね
電気水道ガスとか
オール電化だったら電気水道でいいんですけども
電気水道プロパンガス
それから
バキューム清掃業者の連絡先を
しっかり確認しておく
どこの範囲でやるのかというのを聞いておくとか
毎月1回とか2ヶ月に1回だったら
いくらかかるというのを
ちゃんと聞いておくというところが
重要になってくるんじゃないかなということですね
はいということで今回は
ちょっとつらつらつらつらと
ただスライドを読んでいっただけなんですけどね
さてこの講義で
うまく話がつながるのか
見ている方が寝てしまわないのかというところ
今も何のたとえも
何の出す点もなかったので
つらつらつらつらと読んでいっただけなんですけど
今回は第2回ということで
不動産投資の物件のジャンルの選び方ということで
結局こだてがいいですよと
こだてから中古のアパートに行って
さらに拡大するんだったらマンションがいいですよということですね
その出世後のような感じでですね
こだてをどんどん買い進めてもいいし
アパートに行ってもマンションに行ってもいいです
いきなりアパートに行く人もいますし
そういうやり方はいろいろそれぞれなんですけど
ワンルームと区分マンションは
どちらかと言えば出来上がった製品なので
利益が出しにくいよというところが重要かなと
それはおすすめ
区分マンションとワンルームマンションはおすすめしません
一軒家の方が実需もあって
売りやすいし買いやすいというところですね
出口もしっかり見ておくのがいいのかなと思いますので
こだての中古の物件をおすすめしますということで
今回は第2回目の不動産投資の講義の内容をお話ししていきました
ジャンル選びとメリット・デメリットについてお話ししていきました
ということで今日も最後までお聞きいただきましてありがとうございます
40代のサラリーマンでもですね
物件をコツコツ買うことによって
家賃収入を得ることができております
それで利益が出るかどうかはもうちょっとお時間をいただきますが
今のところ4等持ってですね
今月5等目買いますが
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今3等で年間150万円ですね
の家賃収入
だいたい5年で物件価格の家賃を回収できるという計算になっておりますので
このポッドキャストが続いてればですね
その辺の成果報酬5年後に
あと4年後か
4年後にですね
この物件が
一番早いところが3年後か
あと3年後にですね
ポッドキャストで
家賃で物件価格を回収できましたという報告ができればなという風に思っておりますので
引き続きお付き合いいただければと思います
ということでまた次回お会いしましょう
