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はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現区土産事業課の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、
親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ、本日は10月6日の火曜日ですね。
昨日は、うちの妻のやあちゃんが女子会だったそうで、お世話になった皆さんありがとうございました。
楽しそうにね、夜にね、帰ってきましたけども。もう、ほんとね、あの、トークが止まらないですから。聞けばたくさん教えてくれるんですけど、
あの、僕の話あんまり掘り下げのやめてもらっていいですか。もうこれはちょっと、部が悪いという言い方がもう本当に、あの、ぴったりとはまると思うんですけど。
だ、だめですよ。昨日もそんな、ワクチンをね、子供たちにね、あの、うちに連れて行くっていう。
今、わかります?あの、インフルが毎年ね、なんだか流行するっていう話がこう、ありますけど、
それはあの、今腕で、注射じゃなくて、鼻から吸うやつがあるんですよね。フルミストっていうやつだったかな。
があって、痛くもないし、で、生ワクチンと呼ばれるやつなんで、それなりにこう、注射でやるやつとはリスクは違ったりするんですけど、
また熱が出る可能性とかね、あったりするっていうのもあるはあるんですけど、
ただ本当に、あの、子供としても負担は少ないから、いいですよね。で、それをちょっと今年10日っていう話に、
あの、家族のみんなでもなってたんで、うちの妻の姉とかもね、どうする?みたいな話をこうしててね、
ワクチン、もうちょっと、あんな保険適用してくれたらいいのにね、って思うんですけど、
っていうのがあって、1本7000円やったかな?
まあこれは自治体によっても違うかなっていう気はしますけど、
なんか横浜の方は9000円やったとか、なんかそんな話もちらっとは聞いたんですけど、
で、それ連れていこうかっていう話になったんで、僕が夕方ね、
ほな連れてこわーって言ってたんですけど、もうあの、完全に飛んでましてね、
もう、僕の本当悪い癖はLINEとかちゃんと読まないんですよ。
なんか、ほんとね、日中はね、仕事の方に頭取られててね、
だから、妻がこうなんとなく、あ、連絡してくれて、
で、それ電話で繋がっていけるわってなる連絡が来るもんなんかなって勝手に思い込んでて、
だからなんもないな、まあごめんなさい、それも言い訳やな、
もうごめんなさい、そんなことも思ってない、忘れてました、すっかりと。
迎えに行くタイミング、子供たちが、うちの長女と次女が5時に幼稚園終わるんで、
それをこうピックアップして、車でね、東北の次女ちゃんの幼稚園迎えに行って、
で、長女ちゃんが帰ってきたらバスを迎えに行くっていうのを言って、
で、その足で行けたらいこかいって言ったのも、完全にね、忘れてましたね、すっかりと。
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で、行けた?っていうLINEが来て、ごめん、忘れてた、もうそこからまだ行けそうと思って、
何時だったかな、5時半とかの時点で、もうすぐ電話したら、あ、行けますよって、
クリニックの方も言ってくれはったんで、今から連れてってくるわって。
で、もうすぐにピッピッと問診票とか書いて、で、ワクチンの接種の注意点も全部読んで理解しましたよっていうやつとかもやったらすぐさまやっていただいて、
なんか鼻から入れるのにもう嫌やってなるかなと思ったら、マジで超無反応でスッスッって終わりましたね。
ということで、なんとか今年はお家の長寿丹寺長ちゃんは大丈夫、乗り切れるかなって思っているんですけれども、
で、帰ってきて無事に受けれたよって言ったら、長男くんのやつは聞いてくれた?って言われて、
だから塾やったからね、長男は行けなかったんですけど、
明日の朝一であれやったら学校の一時限名飛ばして連れてこかなみたいな話をしてたんで、
なかなか平日行く機会がないんで、
ごめん忘れてた聞くの?って言って、本数限られてるんですよ、ある分で終わりやから、全部それが在庫がなくなっちゃったら終了やったんで、
昨日の朝に聞いてくれた時点で7本とかそんなのやったんで、もう数がないから、
廊下がそれ聞いといてっていうLINEが確かに入ってたんですけど、それを読んでなかったっていうことで、
もうその時点で7時とか過ぎてたから終わってるんですよ、クリニックはね、
で、ごめんって言ったらですわ、
女子科にいたらユキさんがバラスって言うてる、やめて、
連れてかへんかったのはあかんでっていうのをみんなで割って盛り上がるのやめてください、
反省しております、それでまたうまい酒飲むのやめてくださいよ、
うまい酒飲めたんやったらええか、それは羽伸ばしてくれたんやなと思って、
皆さんワクチンね、フルミスト、子供たち負担が少なくてよかったんですけど、
予約もできるところはしていたほうがいいのかな、
もし任された旦那さんがいらっしゃったんであれば、子供の予定は最優先で進めていってください、
仕事なんかもうあとで、
ちゃんと頼まれたことはやる人間になります、という宣言。
本日の本題は、バーニングウォーアが中古から新築に行こうとしていることについて、
少し掘り下げお話をしてみようと思っています。
新築に未来はあるのか、ちょっとトークしてみようかなと思っています。
本題に入る前にお知らせをさせてください。
来週末は10月17日の土曜日ですね。
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これまさにその新築のお話をしていただこうと思っております。
講師は井上雄介さんでございます。
井上さんはですね、本当にもう10年以上前からかな、
土地からずっと新築アパートを建築するというやり方をですね、特化してやられているんですけれども、
これを今後も続けていかれるのか、
今現状は新築のRCのマンションも建てようとされていますが、
そこに移行していこうというこのきっかけのお話であったり、
これから始められる方はどのような点を気をつけていけばいいのか、
ということについても掘り下げていただこうかなと思っております。
結構パーソナルな話が飛び交うので、現地受講のみとなっておりますので、
こちらのほうもぜひですね、皆さん現地に足を運んでいただけたらと思っております。
新大阪の会場でですね、1時半から17時までとなっておりますので、よろしくお願いいたします。
アーカイブ動画もズームもございません。現地のみです。
11月14日の土曜日はポンコツハトコさんの民泊勉強会ですね。
これ今の時代でまだまだオワコンではないんでしょうか。
不動産投資が難しいと言われている中で、まだまだインバウンド需要は高まっている。
とはいえ供給は足りてないよっていうような話も聞きますし、
でもやり方によっちゃ飽和してしまっているということもある。
大阪の民泊厳しいんじゃないのっていうことも聞いてはいますが、
それについてのご意見を掘り下げていただこうかなと思っております。
僕自身が2016年にちょっとだけ民泊をやっていたことがあるんですよ。
ただそれ以降は一切やっていなかったですし、
なのでそこはその道の専門家に聞いて、今の判断ってどうしたらいいのかなということを
掘り下げていただこうと思っていますので、よろしければ11月14日土曜日、
これは梅田の方ですね、会場をぜひともお越しいただけたらと思っております。
Zoomやアーカイブ動画の配信がございますが、
最後の30分間はおふれこのお話をしていただきますので、
こちらの方ぜひともお越しください。よろしくお願いいたします。
はい、では参りましょうか。
僕ずっと土地から新築ってやってなくて、中古の物件ばっかりやってたんですよ。
地方の氷回り物件、キャッシュフローが残る物件を買っていこうという方針でやり始めました。
さらに掘り下げて言うなら、それからやってきたとはいえね、
1棟目は僕新築やったんですよ。新築の建て売りを買ったっていうところで、
過去にもスタイフで話したことがあるんですけど、1棟目新築で大失敗してるんです。
これは、よう君建て直したなって先輩方にも言われたことあります?
っていうようなことをやってはいるんですけれども、
その話はまた聞いてください。過去にやってますんでね。
それがどういう失敗したかって言うと、さくっと話しておくと、
要は高値掴みをしてしまったわけですよ。当時属性にかまけてというか、
自分無借金の状態で消防の寮に住んでましたから、
借金のない金属年数の長い公務員っていうのは、
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本当銀行さんからしたらいい借り手ですよ。
安定して退職したり辞職やめさせられたりみたいなことも、
基本的には自分の意思を除けばないわけですから、
借りていただきたいっていう相手になるんですが、
そこに対して大きいお金を借りたいってなるわけじゃないですか。
一個建てよりも大きいですよ。
僕は当時で7000万円を超える公有し、
7000万円だったかな?っていうのから始まっているので、
だからね、完全にそこは僕の見立てが甘かったってところから入ってるんですね。
それを何とかかんとか運営をして売り抜けるところまで僕はやったんですけども、
そこからですよ、方針をガラッと変えて、
あ、違うなと。
綺麗な物件を高値掴みしてしまったら、
それをリフォームとかで何か価値を上げるっていうことは難しいと。
で、あれば古い物件、空出率が多い物件、
これを建て直して小売回りに仕上げていく。
これこそがやっぱり不動産投資としては王道だなと思って僕はずっとやってきたので、
ある種そのトラウマ的な考え方もあって、
新築には一切手を出さなかったんですよね。
これが厄介ですよね。
やっぱり過去に失敗した事例っていうのは手が出しにくい。
民泊の撤退もそうですよ。
新築の撤退もそうですよ。
だから実際本当にやってこなかったわけなんですよね。
だからね、ずっとやらなかった男が今なぜ取り組んでいるのか。
これが今日の次第なんですよ。
3つお話しします。
まずは中古自体がめちゃめちゃ買いにくくなっています。
中古は買えないっていうところ。
買えないわけじゃないですけど、物が少なくなった。
その理由、一つ目。
売り回りと金利の差が取れなくなってきているんですよね。
ここは本当に感じるところ。
皆さんも感じてますよね。
売り回りが12%で、その辺りだったら10%ぐらいの売り回りのところ12%出ている。
これ小売回りだなって思っていても、金利が4%とかやったら実質売り回り。
でも金利との差だけで8%とかじゃないですか。
そこから管理料とかこうやっていったら残らないよね。
それが地区じゃどうですか?
35年ぐらいのS増とか。
次誰が買い手つくの?みたいな。
対応年数切れているやつを無理やり20年とかで融資つけて買ったとして、
10年経って45年になったやつを10年とかで借りてくれる人いるのかな?
そういう問題。
2つ目。そもそも銀行の評価がつきにくい。中古が。
特にこれ感じると地方の物件も銀行評価というよりもエリアがかぶらないというのもありますし、
やっぱり保守的になってますよ。
どうですか?僕ちょっととあるメガバンクさんで今住宅ローン借りようと思ったら金利3%超えてるって聞きましたけど、
メガバンクの住宅ローンの金利が3%超える時代がもう訪れてるんですよ。
だからかなり銀行さんも保守的になっている評価が出しにくいということになっているのはすごく感じます。
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3つ目。郊外・地方を売るときの買い手が減ってます。
これ融資つきにくいにも起因するんですけど、そもそもやっぱり人口減少で地方の物件というのはニーズが少なくなってきている。
いくらキャッシュフローが残るからといって利回りが高く出るからといっても、なかなか売却はやりにくくなっている時代にはなっているなと。
とはいえもちろん数字次第ではあるんですよ。
15-16%ぐらいではちょっと厳しいなとなってきているんだったら20%で買えるものがあるんだったら、
5年もって16%ぐらいで売れるんだったらありという考え方もあると思うんですが、
やりにくい、やっぱり参入者が減っているというのは大きく感じるところですね。
中古がやりにくくなってきたから新築。これ一つ。
もう一つ目ですね。
新築。これはやらない判断が9割かなと思うんですけど、
これ何かというと、そもそも数字合わないことが大半なんです。
その中で基準をバチッとはめられるというのは大きいですね。
新築はこの土地、この広さ、この用途地域、駅から徒歩何分圏内、全面道路は何メーター以上、福音間口は何メーター以上で建築条件があるかないかみたいな。
その辺の条件が中古よりも定まっているんです。
だからスクリーニングしていくんですよ。これは違うというのをかけやすい。
ある程度シミュレーションにはまりやすいというのもやりやすいところの理由かなと思っていますね。
そこのノウハウを身につけたというのはやっている理由の大きな一つかなとは思っています。
やらない判断というのをやりやすい、逆に言うと試算をしやすい、作りやすいというところですね。
これ新築のノウハウを身につけたからというところに起因するかなと思っています。
では最後3つ目。
これはやっぱり参入者が今でも少ないというところですね。
難易度は高いわけですよ。
単純に銀行さんにこの物件どうですかって物件概要書をパンって投げる中古ではないので、
土地にさらちにするかどうかですね。
上物が建てたとしてもそれを解体して土地にして、どんな物件を建てるのか、どんな間取りを作っていくのか、
公務店さんとの打ち合わせも必要だし見積もりもどんな部材を使っていくのかという決めることがたくさんあります。
この辺の事業計画をしっかり作れないといけないです。
だから概要書評価がこんなもんですって返ってくる。
じゃあ有志オッケー、じゃあ行けます買いますっていう中古のやり方よりも
はるかに膨大に考える量が多くなってきているし、
それをやっぱりクリアできる人じゃないとやれない。
建て売りだったらそれこそ概要書1枚だけですけど、
土地から新築っていうのは一番やり切れれば利益は取りやすい。
要はこう利回り仕上げやすいし、チームもやっぱり手に入れることができれば、
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今後2等3等と続けていくこともできるので、
長期で見た時のメリットはものすごく大きい。
その代わり最初に決めることがすごく多いし、
ノウハウを身につけることも多いし、実際実践してみるにしても、
中古やったらちょっと苦労さわってもらおうかなの仕事から始めて、
じゃあうまくやれるなっていうことでだんだん大きい仕事にしていけるんですけども、
最初から大きい仕事なんです。
この建物数千万円を建ててくれを試してみるしかない。
だから資金力もいりますし、何か飛んだしたとしても、
公務店さんが倒産するみたいなことがあっても、
なんとかなるようなリスクヘッジまで広く考えておかなきゃいけない。
そこの難易度という部分では参入障壁が高いので、
ここをやるというところは僕はまだ価値がある。
ブルーオーシャンとまで言い切るかどうかは別として、
中古の市場より、小建ての市場よりは長い目で見た時に、
長期利益を見込める未来があるかなというふうに感じたから、
やろうって決めたっていうところですね。
というところで、僕が新築をやり始めている理由については、
中古自体がなかなか難しくなってきているよ。
2つ目が、自分の中でノウハウを身につけたよという自信をつけることができたから。
3つ目は、まだまだ参入障壁が高いから、
未来があるなと感じたからというところですね。
皆さんはいかがでしょうか。
こういったきっかけを学ぶことになるのかなと思います。
10月17日のぜひとも勉強会に来ていただけましたら、
僕のもっと、今日はかなり数字の部分とかもぼかしはしましたけれども、
参考になる部分もたくさんあるんじゃないかなと思いますので、
ぜひ現地までお越しいただけたら嬉しいなと思っております。
ということで、明日は水曜日ですね。
免職さん限定放送していこうと思います。
さあ、本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた明日。