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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や趣向をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は土地から新築は不動産投資初心者でもできるのと題しまして、
私が土地から新築のアパートやマンションを建てるのを得意としているので、それを果たして不動産投資初心者でもできるのかということをテーマにしてお話ししていきます。
最初に結論を言ってしまうと、できるかできないかで言えば、できますね。
私自身も1等目が土地から新築だったわけですし、
新築系のコミュニティとか、周りの知り合いとかの情報を見ている限りでも、
やはり不動産投資初心者、まだ1等目を持っていないけど、1等目から土地から新築でアパートとかマンションを建てたりする人は今もいますので、やはりできるかできないかで言えば、できます。
ただ、誰でもできるかというと正直、人は選ぶと思います。
というのもやっぱり難しいですね。
やることが多いというか、勉強することが多いと。
中古と比べるとすごいわかりやすいんですけど、中古の場合、新築もそうなんですけど、まず相場より安いかどうかというところで、
あとは中古の場合だと買う物件として問題ないかというところですよね。
隠れた瑕疵、今は契約不適合責任という言い方になっちゃってますけど、隠れて見えない欠陥がないかとか、
レントロールとかがちゃんと本当なのかとか、そういった嘘を見抜く力とか、おかしいところとか、欠陥がないかどうかというそういったものを見抜く力というのは必要になってきますけど、
そこさえできていれば、あとは融資引いてきて買うだけで、あとは物件は管理会社に任せばいいので、
よくも悪くも中古の場合はその程度の勉強でもOKだとできちゃうと。
一方で新築の場合はそれだけじゃダメだと。勉強する範囲が圧倒的に広いと。
まず土地を見る目と言ったらなんですけど、どういった土地ならどういったものが建てられるかっていうのをちゃんと勉強する必要がありますし、
あとエリアですよね、どこでやるのかっていう、あるいはマーケティング調査みたいなところも必要になってきますし、
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あとは建物の方ですよね。
じゃあこういったアパートマンションを建てる場合、この土地でそもそも建てることができるのか、建てるとなった時にどこの建設会社に頼めばいいのか、
どういったやり取りをすればいいのかっていうのも、もうね、解目わからないっていうところからのスタートだと思いますし、そこの勉強もしなくちゃいけないと。
あとはその後、ようやく完成したと、その前に融資ですね、あと融資とかも既存の中古物件を買う場合の融資と、
土地から新築企画した場合の融資っていうのは、融資のハードルも圧倒的に変わってきて、当然難しくなります。
銀行側からしても、できてて既に家賃収入が発生している物件に融資を出すのと、一方でこの何もない、できてない状態からこのプロジェクトをやるとなった時に、
果たしてこの人はちゃんと建てることができるのか、建てたとしてもそこから空室を埋めることができるのかっていう風な視点で見てきますので、この人に貸して大丈夫かっていうハードルが上がってくるので融資の難易
度も上がると。
さらには完成した後に全空の状態からね、全ての部屋が空いていると、空室の状態から新築の場合埋めていく必要があるので、
本当に部屋を埋めて、満室稼働させる力があるのかっていうところを求められますので、勉強で例えると科目が多い感じですかね。
中古の場合が1科目としたら、新築の場合は土地、建築、融資は中古でも必要なけど、やっぱでも融資ハードルが上がりますからね。
融資、あとは入居付けなので4科目、そうですね、ざっと3、4倍ぐらいの勉強はやっぱりする必要があるかなっていうイメージですよね。
さらに新築といっても、木造の小ぶりのアパートの場合と、RCとか鉄骨とかのマンションの結構大きい規模のマンションってなると、またハードルがさらに変わってきますので、
新築の中でも結構あるんですよ、この難易度の差というか。
例えば新築やったことない人からすると、新築やってる時点で結構すごいとか言われたりするわけですけど、
その新築公演の中でも結構あるんですよ、その差。
差といったら何なんですけど、取り組んでる案件によってどのぐらい、もう分かるんですよね。
例えば新築系の人でも木造2階建ての小ぶりのアパート4部屋のやったことありますって人、それはそれで素晴らしいんですけど、
一方で10階建て以上の鉄骨マンションのちょっと高いマンション、高層マンションやったことありますとか、
RCなんだけどWRCの壁式じゃなくて、ラーメン作りのRCやったことありますとかって言った時点で、
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かなり規模の大きいのやられてるんだなっていう単語で分かるんですよね、レベルといったら何なんですけど規模感がね。
ですのでこの新築の中でも結構運命の差があるんですけど、そういってもまずは中古と比べた場合基本的に新築は難しいと。
なぜそんなに難しいかというと圧倒的にやる勉強量が求められるのが多いというところがありますので、
私の場合なんでできたかというと、もともとインターネット広告事業で10年以上自分で会社やって、
事業経験があったってのが大きいんですよね。
その中でもお金を事業にいくら使ってどのぐらいのリターンが回収できる見込みがあるとか、
このプロジェクトを形にするのにどのぐらいかかるかっていうのが経験則でやってたので、
それを不動産に置き換えてやった場合、似たような経験をしてきているので、
割としっくりきてうまくできたというのがあるんですけど、
もしそういったバックグラウンドがなかったらとする、
例えば大学卒業してばかりの頃とかね、
そんな状態のときにじゃあできたかったら間違いなくできなかったと思いますね。
仮にお金があったとしてもできなかったと思います。
そういった広く範囲の知識とか勉強必要でなものに対して、
若かった経験のない頃の自分だとできなかったと思いますので、
ですので土地から新築は不動産と初心者でもできるの?って言われたら、
人、できるかできるかで言えばできます。ただ人は選ぶと。
どういった人ができるのかっていうと、バックグラウンドがある人ですね。
もしくはめちゃくちゃ頭いい人ですね。
ものすごい勉強、結局知識を吸収する力、勉強する力が高くて、
一気に学ぶことができる人。さらに小魅力でしょうね。
接する人、関わる人がやっぱり多いのが新築ですので、
そういった人たちとコミュニケーションをとって、
うまく円滑にやっていける力がある人であれば初心者でもできると思います。
あとはそのバックグラウンドですね。似たような経験がね、
似たような経験というか、土地から新築につながるような経験をね、
主にお仕事だと思いますけど、社会人になった時に何年も経験がある方であれば、
別に全然これは、経営者とかサラリーマンとか関係ないと思いますね。
しっかりしたバックグラウンドがある方だったらできますので、
この辺りが合致すれば不動産投資初心者でも新築できますね。
まとめておく。もう一回まとめておくと、
基本不動産投資初心者で新築はハードルが高いと。
ただできるかできないかで言えばできると。
できる場合でも人は選ぶと。
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どういった人がいいかというと、
バックグラウンドですね。新築に応用が効くようなバックグラウンド、
社会人経験を持っている方、
あるいは全然そういった経験はないんだけど、
とにかく頭良くて吸収力高くてコミュニケーション能力が高い方であればなんとかなると。
ただ、後者のような人っていうのは、
あんまりそんなスーパーマンもいない人なかなかいないですし、
いたとしたら結局そういった人ってバックグラウンドもおのずとしっかりしてたりするものですので、
そうなると経験がある方が土地から新築に繋がるような経験をされている方であれば、
きっと今からでもできると思いますので、
ぜひ挑戦してほしいかなと。
ハードルは高いんですけど、やっぱりリターンも大きいですので、
中古を買いつつ新築もできるというのは武器だと思いますので、
特に不動産投資この先金利が上がってきて、
倒脱される時代が始まると思いますので、
その時に生き残れる方っていうのはスキルがある方ですので、
その時に新築できるというのは大きな武器になるかと思います。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
