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皆さん、おはようございます。 日本一わかりやすい不動産相続の学校【10分間の朝礼】スタートしてまいります。
今日も聞いてくださってありがとうございます。 えほん不動産のみっちゃんでございます。
今日のテーマですけれども、比較するなら揃えようというお話でございます。
これも当たり前ですよね。 何か物事を比較するときっていうのは、揃えた方がいいんですけれどもね。
収益不動産、相続対策のアパートを建てるとかマンションを建てるとなったときに、
いろんな会社さんから提案を受けるんですけれども、 とにかくこれを揃えるのが難しいんですよ。
結局、よくわからない決断をしちゃうと、 何を比べていいのかわからないとなっちゃうんですよね。
この原因と、そして打開策、解決方法、そしておすすめ。
こうしておいたらいいよというお話を 最後にしたいなというふうに思っております。
皆様もこれからだんだん老後資金を積み上げていく、 あるいは老後のための資産形成をしていく中では、
こういった収益不動産というのを 持つことになる方もいらっしゃると思います。
なんせ、お金を生んでくれる資産というのは あんまりないんですね。
例えば株みたいなものだと、株を持っていても、 額面上上がったり下がったりするんだけど、
結局、売らなければ何も起こらないわけなんですよね。
で、売ったときに利益確定するというものだから、 配当金とかはいくらか入ってくるんでしょうけども、
基本的にはお金を生むことを期待するものではないと。
上がったり下がったり。で、売ったときに上がっているか下がっているかで利益確定する。
あるいは損が確定するという性質のものです。
これと引き換え、定期的にお金が入ってくる性質の資産もあるわけです。
これが、例えば不動産がそうなんですね。
不動産というのは家賃が入ってきますから、 定期的に毎月毎月賃料が入ってくる。
当然これに運営経費も毎月かかるんですけれども、 それを上回る収入が入ってくればしっかり儲かるよと。
しかもちゃんと手通りで収入が出てくるというのが大きいところです。
もう一つ固定で収入が入ってくるとすれば債権ですね。
債権に関しては何年償還って償還の日が決まっていて、
その償還のときにはいくらで返ってくるということ、
そして毎年毎年利息が入ってくるよということが決まっている。
これは債権の種類によりますけれども、 そういった債権があるということです。
こちらも基本的には固定収入が入ってくるという資産になります。
じゃあどっちが額が大きいですかというと、 基本的には不動産の方が額が大きくなります。
なぜかというと不動産の方がリスクが高いからですね。
なので大体不動産の方がミドルリスク、ミドルリターン。
あるいはちゃんと物件を選べばローリスク、ミドルリターン。
債権に関してはローリスク、ローリターン。
ノーリスクと言ってもいいぐらい。
ノーですね。ほぼリスクなしみたいな。
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もちろんリスクあるんですよ。債権もリスクあるんですけど。
債権のリスクは非常に低く、リターンもそんな高くないけれども、
でもしっかり返ってくるというものですということなので、
こういった固定で収入が入ってくる資産を、 老後の資産形成のためには持っておいた方がいいし、
そして収益不動産、不動産の場合はですね、 相続税の節税の対策にもなり得るということなんですよね。
ということで不動産投資は有効な老後資産あるいは相続対策の一つであるということで、
これから皆さんが資産を積み上げれば積み上げるほど、 不動産の重要性というのは増してくるわけです。
その時にですね、収益不動産というのを比較検討するわけですね。
一本摺りでここって頼むわけにはいかないと思うので、 何社か比較検討するんですけれども、
この時に難しいのがですね、バラバラなんですよ。
これね、僕注文住宅の営業している時も思ってたんですけれども、
結局構造もバラバラ。そして広報もバラバラ。
同じ構造でも作り方が違うとかね。それから性能バラバラ。
そしてまずね、費用に含めるか含めないかもバラバラ。床面積もバラバラ。
すごいでしょ。床面積ってね、何で表示するかって業界ルールないんですよ。
だから施工面積と言ってるところもあるし、あるいは延べ床面積で言ってるところもあるし。
施工面積も結局法律のルールがないもんだから、
例えばベランダは実際の面積の半分で施工面積見ますかとかね。
メーカーによったらベランダも軒下も全部施工面積に入りますみたいな。
軒下なんか何もしてへんやみたいな話なんですけど。
そういうとこも面積に入ったりするという。
表示の仕方が業界によってちゃんと決まってないもんだからバラバラなんですね。
なので比較がめちゃくちゃ難しいんです。
というかできないです。
で、収益不動産となると、じゃあいくら儲かるんですかみたいなことを、
もちろん気になるから確認したいわけなんですけれども、
それもですね、結局その利回りに含めてるもの含めてないものもバラバラだし、
例えば、家賃設定。
これ本当にこの家賃でいけるのか。
そんな保証してくれるところないわけなんですよね。
あるとしたらサブリースという形で、
一応設定した家賃の給額とかね、8割5分とかで借り上げますよみたいな制度はあって、
それで借り上げてくれるから安心みたいなのはあるんですけれども、
逆に言うとですね、もっと高く貸せたとしてもその利財は抜かれちゃってるみたいなパターンでですね、
しかも新築当初で借り上げなんかしなくても新築って入るんですよね、
入居者つくので一番利益が取れる、一番儲かるときをサブリースで貸してしまうと利益を取りっ端ぐれるんですね。
さらに大体何年間に1回見直しができるようになっていますし、解除は相当難しいです、サブリース組んじゃうと。
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だから新築当時はいいですね、どんどん儲かってるときは。
でも、例えば家賃が周りと比べてちょっと高すぎたなと、
サブリースの最初の設定がちょっと強きすぎたなってなったら、建築会社はどうするかというとサブリースの値段を一気にどん下げるんですね。
そうすると最初はローンも全然返せてるし、しっかり手残り儲かってるなぁなんですけど、
あれ?5年10年経ったら全然儲からないところか、あれ?これ赤字じゃね?みたいな。
ここから先家賃下がったらどうなんの?みたいな話になっていくと。
でも解除はできないみたいな。
サブリースって本当に難しいので、できたらやめた方がいいんですけど、
だからね、家賃を完全に保証してくれる会社なんかこの世にないんですよ。
そこ注意してくださいね。30年保証ですとか言ってるけど、30年サブリースで契約で縛りますよって言ってるだけで、
家賃の金額を保証するなんて一言も書いてないですからね。
家賃はどっちかというと下げれます。勝手に下がります。
これはサブリースの会社が相場に合わないと判断したら下げれるっていう風になってるので、
逆にオーナーには決定権がなくなっちゃうんですよね。
という意味で気をつけてくださいねなんですけれども、
とにかく家賃保証なんかしてくれないのにもかかわらず、強気の家賃を出してくるんですよ。
みんなだって高めの家賃を設定すれば利回り、要は儲かる物件だという風に表示ができるんで、
買っていただきやすくなるし、高く売りやすくなるんですね。
という意味でみんな強気の家賃設定をしてきます。
あえて自主的に厳しい家賃設定なんかしたら、他の会社と比べて弱気だなと見えたりとか、
なんか全然儲からないなって見えたりするので仕方ないんですよねこれ。
他がそうやって強気で嘘でも高い金額設定してきてるからね。
でも今回もいろんな会社さんから僕実はオーナーさんの依頼を受けて、
比較検討の提案を受けたんですけれども、
まあどこも相場よりも最低でも1万5千円。
高いところだと3万円ぐらい高い家賃の値付けをしてるんですね。
強気でうちは行けますみたいな話なんですけれども、根拠がないですよね。
うちは行けますという。根拠がないのと保証がないですよね。
じゃあこの家賃でずっと借りてねというわけにはもちろんいかないし、
5年後10年後どうなってるんですか。これもわかんないですよね。
なので我々どうするかということなんですけれども、
ここからどうするかの話をすると、結果的にはですね、
全部同じ条件で比べるということです。できる限り同じ条件で比べます。
例えば費用という意味で言うといる費用を全部盛り込んだ総事業費で比べるということ。
会社によって本体工事に入っていたり、消費用に入っていたり、外交工事に入っていたり、
バラバラのやつを全部総事業費、全部一緒くた。
あなたの会社で建てたら全部でこれだけなんですねという額を比べるということ。
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それから金利は揃える。金利の上昇というのもこちらで決めて。
何年で何パーセント上がっていくというのも決めて、
何パーセントまで上がっても大丈夫という試算をする。
そして家賃設定。これもですね、家賃設定は別で査定をして、
別で査定をした金額を全部の会社に当てはめる。
だからその会社が言ってきた家賃設定は鵜呑みにしないということです。
高くても安くてもね。他でちゃんと見積もりをするということも大事です。
というふうにして、できる限り条件を客観的に揃えて比較するということが大事です。
これ個人でやれるかというと、できんことないですけどめちゃくちゃ大変なので、
つまり私のような不動産投資、あるいは相続のプロを味方につけて、
プロに比較させるがファイナルアンサーかなと思います。
一番楽で、そして正確だと思います。ということでね。
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それでは皆様、今日もいってらっしゃいませ。