2024-06-06 18:24

#433 不動産投資初期に再建築不可の物件を買ってもいいのか🤔🍂

2024年12月14日(土)第2回元気が出る大家祭
https://genki-ooya.com/2024-12-14-ooyamaturi/

6月16日(日)元気が出る大家の会 6月度勉強会のご案内 グループセッション
https://passmarket.yahoo.co.jp/event/show/detail/026b1qji5nr31.html

【概要】
参加者によるグループセッション

今回は講師から講義形式で知識を得るのではなく、自ら参加型の方式となります。また、直近一年以内に「一棟アパートまたはマンション」を購入された方の事例発表を行っていただきます。

完全オフライン、現地参加者のみのオフレコグループワーク形式で、以下のようなセッションを行います。

グループワーク形式の勉強会で以下のようなセッションを行います。

・集まった方でグループを作り、軽く自己紹介しつつ、自身の不動産投資に関する方向性や現在のステージ等を仲間と共有し、関係性を構築、ネットワーク作りの場とする。

・不動産投資を進めるにあたり、最近悩んでいること、相談事を話し合い、解決策を提案しあう。

・自身が目指している次の目標について、既に一歩先に達成している参加者から具体的な方法や直近の動向などの情報を得る

・主催の私、バーニング大家も各グループセッションに参加し皆様のご質問にお答えさせて頂きます。

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バーニング大家のファンパス🎫購入サイト👇
https://ticketme.io/search?query=バーニング大家

元気が出る大家の会HP&バーニング大家のブログ❤️‍🔥
https://genki-ooya.com/top/

元気が出る大家の会DAO❤️‍🔥Discordの入会リンクはこちら👇
https://discord.gg/EQ3fnTCBuq

私が主催する「元気が出る大家の会DAO」の概要について
・運用形態
Discordによる運用(5月時点の会員数約380名)

・入会費及び月会費
無料

・毎月勉強会または見学会などのイベントを行っており、その都度参加費を徴収する形にて運営

・元気が出る大家の会DAOに加入いただいている会員さんは3,000円でイベントの参加が可能。非会員さんは5,000円で参加が可能。

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7月20日(土)関西大家の会代表、ゴンさんこと松田ひであき氏

8月10日(土)不動産投資専門税理士あや氏ともう1名

9月21日(土)〜22日(日)
京都府南丹市丹波自然公園で総勢30名のファミリー合宿(キャンプファイアーあり)

10月12日(土)内容未定

11月16日(土)内容未定

12月14日(土)第2回元気が出る大家祭‼️

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元消防士、現不動産事業家のバーニング大家です。
座右の銘は「絶頂で死ぬ🔥」
成長角度を緩めずに次世代に想いを引き継ぐ❤️‍🔥

【X】
バーニング大家@元消防士の不動産屋
https://x.com/burning_oya/

【note】
バーニング大家@元消防士の不動産屋
https://note.com/burning_oya/

【健美家コラム】
年で家賃年収8,400万円。自分の人生を取り戻すために大家になったバーニング大家さん【前編】
https://www.kenbiya.com/ar/cl/retsuden/tc-176/176.html

「失敗のデパート」元消防士のバーニング大家さんの苦境とFIREしてわかったこと【後編】
https://www.kenbiya.com/ar/cl/retsuden/tc-176/177.html

毎朝6時30分に更新します。

今日も一日ワクワク楽しんでいきましょう♪

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stand.fmでは、この放送にいいね・コメント・レター送信ができます。
https://stand.fm/channels/6122cc0a7de6f0a0e05ac4dd
00:04
はい、おはようございます。
このチャンネルは、元消防士・現農産事業家の
京都のバーニング大屋がワクワクしていきよう!をテーマに
大屋業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は6月6日の木曜日ですね。
この番組は、12月14日の大屋祭りまでに
宅建合格、アパート1棟購入、副業あらり益1000万円を達成して
気持ちよくセミナーのボランティアスタッフをするぞ!
みなさん、12月14日土曜日、大阪で会いましょう!
埼玉のアメフ島屋、ラズさんの提供でお送りいたします。
ラズさん、本日もありがとうございます。
僕のファンパスですね。
購入していただいて、そのお金が運営メンバーのお酒代として
元気が出る大屋の会の運営に回されますので、感謝の循環ですね。
ありがとうございます。
さあ、6月6日ですか。
もうすぐ梅雨に入ってくるんですかね。
雨が多い時期になってきますけどね。
心を晴れ晴れていきましょうよ。
昨日はね、僕iPhone使ってるんですけど、携帯ね。
なんか更新、アップデートの通知とかたまに来るじゃないですか。
で、僕125、6、4ギガ?
ごめんなさい、ギガ数わかんないぐらいのやつなんですよ。
で、更新するのに8ギガぐらいの空き容量が必要ってなってて
それが足りないから更新できないというのが出たんです。
で、僕ね、写真とか動画結構整理する方で
AmazonフォトとかGoogleフォトとかにずっとアップロードっていうんですか
クラウドに保存してて、ついこの間動画とか画像とかガサッと消して
もうほぼワンスクロールぐらいにアルバム残るぐらいに整理したんですよ。
えーっと思って。
もう残り1ギガぐらいしか残ってないやんと思ってね。
で、何がそんな容量君やと思って
ストレージってほら容量の内訳見れるじゃないですか。
で、見たらアプリがむちゃくちゃ占めてたんですよ。
120ギガぐらいとか。
いやいやそんな、まあ確かに僕アプリ整理できないタイプやから
ホームも4ページぐらいに渡って結構ガッツリ入ってるんですけど
そんな何が占めてんの?って思って見たら
1番がね、僕クラウドに保存するんですよ、データを。
それの、これは何だ。
iCloudじゃないや。
まあ忘れました。
ワンドライブ。そうそうワンドライブ。
マイクロソフトがやってるやつ。
これ仕事で使ってるんでね。
そこでオフラインで見れるようにとかデータを入れてるのがあって
03:02
それが20何ギガあった。
ああ重いなと。
まあオフラインで見れるの必要ないから消してもいいんだろうなと思ったんですけど
その次に来てたのがこのスタンドFMやったんですよ。
えーっと。
なんかまだYouTubeも僕プレミアムなんで動画保存してるとか
そういうのだったら分かるなと思ったんですよ。
Amazonプライムとかも動画ダウンロードしてるのがあったんで
それも何ギガかあったんですけど
それよりも重いんやと思って。
で、調べたんです。
そんなに僕取りダメもしてないから保存もしてないはずやのに
こんなたまんのなんでやろう。
でも解決策みで当たんなくて。
で、いくつかあったのが
1回アプリ消してみてと。
いや怖いな。
アプリ消すの怖いなって。
僕のもだって毎日触ってますからね。
いやそうか。
でも僕はもう何でもやってみようタイプなんで
パンって消したんですよ。
特に考えもせず消した。
で、ダウンロードし直しました。スタンドFM。
そしたらスッて開けたんですよ。
ログインの画面すら出なかった。
もう普通に入れた。
そしたら20ギガくらいあった容量が
140MBまで減った。
何が入ってたん逆に。
保存してたやつとか下書きとか
前妻と撮ったやつ全部消えてたらどうしようと思ったんですけど
全部入ってました。残ってました。
キャッシュって言うんですか。
なんかゴミが溜まるとか言いませんアプリ。
そない溜まるかいな。
400何日放送してて1回も消してないですからね。
それが溜まってたんや。
1回皆さん特にスタンドFM発信者の方
スタイフ1回消してダウンロードしてみてください。
iPhoneとかの容量めっちゃ空きます。
で、これで味を占めてね。
この流れで僕昨日LINEも容量20ギガぐらい占めてたんで
動画とかそれもキャッシュ溜まってんやろなと思って
これも何も考えんと消したんですよ。
で、ダウンロードし直したんですよ。
連絡先全部消える。
びっくりした。
名前メンバーがいませんばっかりになった。
うーわと思って。
でも友達自動更新にしたら
名前戻ってきてよかった見れるようになったと思って。
だから昨日僕から友達追加登録ってきた人
僕がLINEのアプリを1回消したからです。
どうでもいい例なく。
そして過去の動画とか画像とか
保存してないやつは見れなくなりました。
アプリによってこの差怖いわ。
LINEは皆さん気軽に消さないでくださいね。
トークのバックアップちゃんととっておいてください。
僕バックアップ自動更新にしてたからね
消す1時間前がバックアップされてたんでよかったです。
これがない人全部トーク消えちゃうんで
LINEのアプリ消すのは気を付けてくださいねっていうお知らせでした。
何のお知らせ?
アプリの断捨離方法皆さん教えてください。
そんなお話でございました。
06:00
さあ本日の本題は
不動産投資初期に再建築不可物件購入してもいいのか?
こんなテーマでお話をさせていただきます。
なんか改めてこう
ガチで不動産のテーマを取ってくるの久々な気もせんでもないんですけど
まあまあまあちょっと今日はね
こういったお話をさせてもらおうかなと思います。
さあ本題に入る前にお知らせをさせてください。
6月の16日の日曜日に
私バーニング大屋が主催しております元気が出る大屋の会にて
特にこれから踏み出したい方
不動産を拡大していきたい
もしくはゼロの方で購入したいとか
こだてはいくつか持ってるんだけど
1棟アパートマンション行けないんですよねっていう方
直近1年以内で
1棟アパートマンションを購入された方の事例を発表していただきます。
はい再現性高いと思うんですよね
僕みたいなもう何年もやってるもんがね
この1年間で買ったやつを言っても
なかなかそこのステージじゃないからっていうのはあるんでしょうけど
自分と同じ立場で1棟を初めて買ったっていう人の事例ね
これぜひ聞きに来ていただけたらと思います。
参加者の皆さんフラットの立場で自己紹介とかし合いながら
最近こういうのを検討してるんですっていうのを
みんなで意見出し合って
それはこうなんじゃない
ああなんじゃないっていうのをね出し合うんで
めちゃくちゃいい機会だと思います。
そして30人ぐらいなってます。
結構な人数
初めてですっていう方もぜひねお越しください。
何人かねあの規模感のある方も参加してくださるんでね
こういう意見がフラットに行ける時間って
めっちゃ貴重やと思うんで
よかったら参加してみてください。
そして来月7月の20日の土曜日は
同じく元気が出る親の会にて
関西大屋の会員の会長ゴンさんこと松田秀明さんに登壇していただきます。
家賃収入も2億円超いかれていて
返済比率は30%未満と
そしてもう何よりね調達金利
0.4%台
びっくりしすぎてもう言えへんわ
0.4%台とかで新築のRCとか
えぐいです。
この凄さが分かるのはもう不動産やってる人なら分かると思うんですけどね
金利えぐい
僕の調達金利3.5とかです。
凄いです。
聞きに来てください。松田さんの登壇です。
今週末にはね
ページリリースすると思いますんで
よろしくお願い致します。
そして12月14日の親祭り
皆さんホテルとか見てますか?
遠方の方ね
ホテル予約しといた方がいいっすよ。
はい。
これはね早めにとっておいて
よかったら参加表明なさってみてください。
またね前夜祭とか後夜祭とか
そういう企画を考え次第ね
月1ぐらい何か新しいものをリリースしていけたらと思っておりますので
よろしくお願い致します。
さあ本題ですね。
再建築不可の物件
はいどういうことでしょうか。
09:01
これつまり
1個建てがありますと
テラスっていうのは横の家とひっついてる物件のことですよね
壁を一つを分け隔てるっていう形で
音が響きやすいとかありますけど
まあそういうのをテラスと呼びます。
僕最初テラスハウスのテラスやと思ってたんです。
えっなんか若者がワイワイする家ですかって思ってたんですけど
そういうのやと思ってた人いなくないと思う。
まあいいやテラスは今日はいいんですよ。
横とひっついてる家とか
それがとにかく再建築不可っていうのはつまりどういうことかというと
これはねあの設道義務を果たしているか否かとかね
設道義務っていうのは
4メーター以上の福音の道路に
前面が2メートル設道しているか
幅ですよ玄関の幅とか
間口ってやつですね
これが2メートルなかったら
次新しい同じ規模の建物を建てることができませんよっていう意味で
簡単に言うとねそうなんですよ
だからいくら建物が古くても
じゃあ取り壊して新しい家建て替えようよってなっても
単独では無理なんですよ
横のお家も一緒に買って広い土地にしたら
はい設道義務果たしました
間口が2メートル以上になりました
じゃあ建てられますとか
前の道が公道
いわゆる市とか国とかが
持っている道路だったら建てられるんだけれども
指導つまり私道ってやつですよね
になっている場合は
同じくその指導の
所有権を持っている
他のオーナーさんの許可がないと
要は勝手にその指導を抑えることができないから建てられないとか
いろんな理由で建て替えることができない物件
これのことをつまり再建築付加物件
って言いますね
これを最初の頃に買ってもいいのかどうか
っていう議論なんですけど
目的による
そう目的
目標って言った方がいいですかね
どこまで行きたいかですよ
その投資規模をね
だから毎月のお給料プラスアルファ5万円とかを
1年1個ずつでも積み上げていって
1年目は5万円
で2年目に2個目を買って10万円
で3年目15万円ってこう積み上げていく
1年に1個ずつぐらいでいいんだったら
僕は再建築付加全然ありやと思うんです
はい
まずねこの再建築付加物件を買うことのメリット
はいいくつかあります
まずは安く買える
これが一番ですね
なぜかというとつまり
世の中にありとあらゆる不動産あふれてますけども
再建築ができる物件っていうのは
簡単に言えば価値が高いわけですよ
不動産屋も宅建業者も欲しがるんです
だってそれを買って古い家を潰して
で自分のところの公務店とかね
いわゆる建て売りとかやれば
そこの建築費用とか含めて利益出しやすいので
こういう物件はいいんです
でも再建築付加は建物壊しちゃったら
次建てられないわけですから
不動産屋は欲しがらないんですよ
12:01
一番利益取れる方法やれないんです
でも僕たち不動産投資家っていうのは
その建物いくら古かろうが
直して住んでもらって
お家賃が入ればいいんです
直せればいいんです
このお家賃というのは月5万円なり6万円なり
ってもらうんですけど
不動産屋からしたらちっちゃいそんな利益いらないです
パンパンって打って何百万とかが
はい儲かった次って行きたいから
お家賃収入いらないんですよね
だからその隙間を狙っていける
隙間産業が再建築付加
僕ら投資家が買える
この買いたい人が少ないということは
つまり価値が低い
だからこの出口が少ない
要は需要が少ない物件っていうのは
価値が下がる
物件の価格っていうのは
全て需要と供給で成り立ってますから
欲しい人が多くて
その不動産っていうのは
1個しかないわけですから
供給は明らか少ないですよね
需要が多ければ値段は高くなる
反対に需要が低ければ
値段が安くなる
これは自然の節理経済の節理ですよね
だから安く買えるんですよ
それに対して住む人
入居者さんっていうのは
再建築付加とか建て替えられるかどうか
関係ないんですよね
そこに住めればいいんですから
家賃を毎月払うだけでしょ
だからリッチがいいところもあるんです
駅からめっちゃ5分ぐらいのエリアなのに
すごい細い道入っていかなあかんから
再建築できない
でもリッチいいやん
駐車場なくてもいいやん
だって自転車前に停められて
駅まで近いんだから
住環境いいじゃない
安く買えて家賃が高く取れる
これはいいんです
だけど売る時
結局ね
僕は2つぐらいしか
出口見られないと思うんですよ
これはもう
投資家に対してオーナーチェンジ
利回りがいい物件です
ただ再建築付加です
普通の再建築可能だったら
10%ぐらいの利回りで売れるところ
再建築付加なんで
12%ぐらいで売りますよ
ただ自分が今持っている時の利回り
20%だから売却益取れます
みたいな
とかその入居者さんが退居した後に
実住向け
つまり一般の方で
この家に家族と一緒に住みたい
っていう方が購入する
これもあり得ます
空室になった時にこそ売れる
実住向け
販売
ただし住宅論はつかないんです
ここもミソですね
結局ね
結局ね
住宅論っていうのは
銀行がその定当権っていうのを設定する
お金借りた人が返せなくなった時に
銀行がその土地建物を
勝手に処分できますよっていう権利を付けること
これを定当権
言うんですけども
それを設定したとて
売却しにくいんです
先ほど言いました需要が少ないんです
だから売れるかどうかわからへん物件に対して
銀行はお金を貸さないんです
だから実住向けといっても
現金で買える人に限られるんですよ
なかなかね
自宅を現金一括払いで払う人って少ないじゃないですか
15:00
それでもいいよっていうお金持ち
でもお金持ちの方が再建築負荷買うかな
こういうのもあるので
実住向けには非常に売りにくいですね
だからオーナーチェンジっていう出口が限られちゃう
だけど最初言いました
もうメリット
もう一つしか言ってないですね
でもそれに尽きると思います
安く買えるんです
だけど共同担保にもなり得ない
これもねデメリットですね
共同担保っていうのは
次にじゃあ一等アパートとか大きい物件を買おう
融資を受けよう
でもそのアパート単体では融資金額足りない
例えば1000万のアパート買うのに
これ500万円しか融資出ない
すでに持っているこだて
これを共同担保にしてください
要はお金返せなくなったら
このアパートとこっちのこだても
一緒に処分売却処分してもらってもいいですよ
ってなると銀行はお金貸しやすくなる
でも共同担保再建築付加
さっきも言いましたよ
ローンつかないんです
これもらってもゼロ円にしかならない
だから共同担保にはできません
っていう風になるので
そういう風にどんどんアパートとか買い進めたい方は
僕は再建築付加は進めないです
こうやってお話してきたようなことまとめますね
最初不動産と初期の段階で
再建築付加物件を買ってもいいのかどうか
利回りがいいです
オーナーチェンジで抜けることはできます
持ってたらよし
この物件年に1個ずつとかでもいい
給料にちょっとプラスアルファで入ればいい
っていう目標の方は買っていいと思います
ただし数年以内3年4年5年とか以内に
リタイヤしたいファイヤーしたい
一棟アパートマンション買っていきたいんだ
っていう方は買わない方がいいです
これは僕の考えですけどね
すぐに買って利回りが良くて
オーナーチェンジで売却して現金回収って
そういうやり方でお金を増やすこともできますけど
基本的に短期売買っていうのは
僕はお勧めしませんので
持つかどうか
だから持っていて
こだてとして持っていって
家賃収入入ってくるのに
さらに無借金状態で共同担保に入れて
融資金額を伸ばすことができるような
土地評価の高い住宅ローンがつくような
こだてこれを現金で最初に買うのが
僕はお勧めです
はいこういったお話しさせていただきました
いかがでしょうか
はいちょっとざっとしゃべりましたからね
もし質問等があれば
いつでもコメントでも
ダイレクトメッセージでも受け付けております
またこうやってね
不動産絡みのご質問等ありましたら
何でも答えさせていただきますので
またご意見ご感想をお寄せください
さあというわけでですね
今日はですね木曜日ですね
ゴミの日だな
めちゃくちゃ個人的な話
月末がゴミの日ですね
皆さんちゃんとゴミ処理してくださいよ
何の話ししとんねん
毎日の日常やな
思いません
あ水曜か
今日缶ペットボトルの日やな
思っちゃう
それだけの話
18:00
はい
明日金曜日もいったら次土日ね
はい週末になってきますよ
今日も明るくいきましょう
というわけで
もしもいいねと思いましたら
いいねフォローコメントよろしく
お願いいたします
というわけで
本日もわくわくと楽しく元気にいきましょう
それではまた明日
18:24

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