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こんにちは。不動産相続の専門店、えほん不動産。 そして、ビジネスノートレ速読なら学園前スクールを運営しております船越道のりみっちゃんでございます。 今日も聞いてくださってありがとうございます。
今日のテーマは、なぜ不動産相続が揉めるのかということについてお話をしたいと思います。 昨日なんですけれども、またね、ある業者さんの営業さん向けにセミナーをさせていただき
ました。同じ不動産業の営業さんたち、若手の営業さんたちに向けてですね、知識を保管するという意味でですね、私、先生をさせていただいたんですけれども、
そのセミナーでお話しした内容の中で、どうして不動産の相続が揉めやすいのかということについて解説をしました。 これについて皆さんともシェアを改めてしたいと思います。
なぜ、僕がですね、不動産相続の専門店なんていうことを謳って、こんなお店を開いたかっていうと、実はね、不動産って揉めやすいですよ。
でも、揉めやすいっていうことは、それに困っている方とかね、課題を感じている方が多い。それを解決するっていうことは、世の中のためにもなるし、人のためにもなるし、そしてね、商売にもなるのであろうというふうに思いましてですね、
この不動産相続の専門店を開くということになったわけですけれども、じゃあね、なんで不動産相続が揉めやすいのか。これはですね、主に2つの原因があるからなんです。
2つの原因があります。で、これが何なのかっていうことをね、今日はまとめてわかりやすくお話をしたいなというふうに思っておりますので、
もしね、ご自身の相続財産、これからね、親御さんから受け取る財産の中に不動産があるという方は、ぜひ聞いていただきたいですし、ご自身がね、渡される側の場合もですね、不動産を誰かに渡す、譲るっていう場合にはですね、ここ注意しておいてくださいというお話になるかと思いますので、ぜひお聞きになってみてください。
はい、それではまずはスポンサー様のご紹介です。12月は野の山正隆さんありがとうございます。というかもうあれですね、12月16日になるんですね。もう折り返しております。今年もあと2週間ほどで終わりでございます。皆様やり残したことはないでしょうか。私まだまだございます。ということでね、頑張ってやり残しをね、終えて気持ちよく来年を迎えたいなというふうに思っております。
はい、それではですね、野の山正隆さん、残り半分半月ね、スポンサーよろしくお願いいたします。
まさたかさんはMIJ中島優子さんの全国講演会の石川県の主催をされております。そしてね、まさたかさんが主催される石川の会は、4月の6日、2026年4月6日、石川県金沢市の金沢市民ホール、金沢市、ごめんなさい、金沢市文化ホールというところで開催をされますので、結構ね、大きなキャパだと聞いております。人数がね、多い。
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収容人数が多いところで、なんか音楽のね、演奏なんかも含めてやるということでしたので、ぜひね、北陸の方楽しみにお待ちになって、そしてご予約になってみてください。
まさたかさん応援しております。そしてね、1月のスポンサー枠皆様空いておりますよ。ぜひお待ちしております。どなたかね、手を挙げていただけますと、私むちゃくちゃ嬉しいです。
そして1ヶ月間全力で皆様の告知をさせていただきますので、よろしくお願いいたします。
はい、それでは本題に参りましょう。今日のテーマですけれども、なぜ不動産相続は揉めるのかと、これを2点、2つの視点で解説をしていきたいと思います。
まずね、最初に結論を申し上げます。1つ目。
1つ目は、割りにくいから、分割しづらいからです。
2つ目。2つ目は、評価が曖昧だから、この2点ですね。これが非常に難しいポイントになります。
まず1つ目いきましょうね。1つ目は分かりやすいと思います。不動産っていうのは、パケッと割れないわけです。ケーキのようにぶった切るわけにいかないんですね。
ぶった切れる土地だったらいいですよ。例えばむっちゃくちゃ広くてですね、これ半分に割ろうかとか、3分の1ずつに分けてあげようかっていう風に、
パカンパカンパカンって割れる土地だったらね、割って差し上げてもいいんですけれども、結局割ったところでですね、
あの、なんだろうな、場所によって値段って変わったりするんですよね。例えば1個が角に面してしまうと、これ角地やんってなっちゃうしですね。
3つに割った時に、1つの地面の形、地形がもうめちゃくちゃ悪かったりしたら、それだけちょっともらったら損やんみたいになるしね。
なのでこのように同じ不動産が2つとない以上は、なかなか綺麗にパカッとね、物理的に割るっていうのは難しいので、
これが難しい、揉めるポイントになります。とか、不動産を複数持っていた場合とかもね、
AマンションとBマンションだったら、Aマンションの方が駅に近くて新しいから、私あっちが欲しいわみたいな、みたいな話になるんですよね。
丸っきり同じものをいくつも保有するっていうのは難しいというか、無理ですから。そもそも同じ不動産は存在しないので。
というふうに考えると、パカッと割るのが非常に難しいっていうのが、この不動産の難しさ。
こんな私いらんかったわとか、俺あっちが欲しかったわみたいな話になったりするっていう、これが難しいポイントになります。
そして2つ目のポイント。これが結構ね、肝というかなんですけれども、
評価が曖昧であるということです。評価が曖昧ってどういうことって話なんですけれども、不動産というのはですね、
いくつかの軸で値段が評価されるんです。これ、一物四貨と言ったりします。
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一物四貨。一つの物件に対して値段が4つある。一物四貨という言い方をします。
でね、なんでそんなことを言うか、4つの価格について今から申し上げますと、まず一つ目、これは時価になります。
時価っていうのは何か、売ったらいくらですかっていう値段のことを時価というふうに言います。あるいは買ったらいくらですか、これも時価ですね。
これが時価の考え方。これはよくある、いわゆる売買したらいくらなんだって話です。
じゃあ他の3つはなんだ、売買したらいくらなのかの話じゃないのかっていうことなんですけども、違うんですね。
2つ目。2つ目は工事価格。地価工事というね、これは1月1日時点の土地の売買されている相場、値段をですね、国土交通省が調べて出してるんですね。
で、これが地価工事というやつで、もう一個地価調査っていうのもありますと、地価調査は7月1日時点で都道府県がやっているものなので、
意味合いはね、ほぼほぼ一緒なんですけども、やってる先が違うということで、一旦年2回はですね、土地の価格って果たして適正なのかしらみたいなのをですね、国やそれから都道府県が発表してくれていると。
この値段はややタイムラグがあるので少し値段が低めに出ることが多いです。
市場価格が1000万だったら900万ぐらい出てたりしますと。
で、この工事価格というのがあって、3つ目いきますね。
3つ目は評価額っていうのがあります。評価額って何をというと、これは相続税とか
贈与税を計算するための元になる金額です。
これはね、路線化っていう名前通りで、道路に値段がついていて、その道路に面している土地は平方メートル単価いくらですよ、みたいな図が出てるんですね。路線化図っていう。
これを元に路線化っていうのを出す。これが土地の相続税の元になります。
で、もう1個。これは固定資産税の評価額です。
こっちはさっきはね、相続税とか贈与税の元になる値段でした。
で、今お話ししているのはですね、実際に建ったもの、建った不動産とかね、それから土地に対してこれに税金いくらかけますかと。
これが固定資産税とか都市計画税をかけるんですけども、そのまま元になった決算書、これを見せていただいて、どこが直せるとこかなとかいうのを一緒にやっていくっていう感じです。
じゃあね、今4つの値段についてお話をしました。1つ目、時価。2つ目が工事価格。そして3つ目が評価額。
で、4つ目が固定資産税の評価額ということで、1つの物件に対して4つも評価する値段があるんですね。
じゃあ、遺産を分割するときに、その土地の値段を出すとき、一体どうやって、何に基づいて出しますか。
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これね、基づくものによったら数百万とか一千万単位で値段が変わってくる可能性があるので、これね、もちろん争いになるわけですよ。
で、例えばどんなときに争いになるかっていうと、不動産がね1個しかない。実家1つだけである。で、他現金はあんまりない。みたいなときに、誰がこの実家相続するのと。
で、これお兄ちゃんがね仮に相続します。兄弟3人います。みたいな場合にですね、残りの兄弟2人からクレームが出るわけですよね。
お兄ちゃんだけ不動産もらってずるいってなるわけです。じゃあ、例えばですよ。仮にこの不動産が6千万の価値があるものだったとしましょう。
お兄ちゃんが6千万の価値ある不動産を相続したと。
で、弟たち、妹たちはですね、でも現余金そこまでないからじゃあ500万円ずつ、あなたたちは現余金の1千万のね、を500万円ずつ分け分けしたらどうですかと。
不動産をお兄ちゃんがもらいますから。こういう風になったときにですよ。弟や妹から文句が出たら、これちょっとまたね分け方考えないといけないわけです。
じゃあ仮にこの不動産が売ったら5千万。そしてね、現金は1千万あった。合計で6千万の資産を分けるというパターンだったとしましょう。
そうするとさっきね、現金は500万ずつ弟と妹で分けましたと。残り不動産は5千万ですという風になったら本来はですよ。
全部で5千万の不動産プラス現金1千万、合計6千万を3兄弟で分けるとしたら1人2千万ずつですよね。
じゃあ弟や妹は500万ずつすでにもらっているので、残り1500万ずつもらえるんじゃねってなるわけですよね。普通に分けたらですよ。
じゃあ残り1500万ずつお兄ちゃんからお金でちょうだいと。
家はね、お兄ちゃんがもらうんだからあとお金でちょうだいっていうことができたりするわけです。
でもうちょっとミニマムな話をすれば異流分ってあるんですね。異流分。最低限これだけはもらっていいでしょっていうのは異流分っていう風に言われます。
これはこの例えばね、相続人が3人だけで3分の1ずつが本来もらえるものだったとしたらその半分。
つまり今回の例えば6千万の総資産の場合はですね、全部で1千万ずつは最低でももらっていいよというのがこの異流分というもらい方になるんですけども。
じゃあね、これで考えても500万円だと異流分に足りないわけです。異流分考えたら合計1千万。
つまり現金で500万ずつ分けた後さらにお兄ちゃんから500万ずつお金ちょうだいみたいな話になるわけですね。
これが異流分という考え方です。
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じゃあさっきね、今5千万の価値がある不動産って僕言いましたけれども、この5千万どっから出すのって話です。
だって4つ価値があるわけでしょ。一物四貨だから。これ売った時の時価で出すのか。
いや、はたまた工事価格、国が出している値段で出すのか。
いや、はたまたですね、評価額、相続税の評価額で出すのか。
いやさ、固定資産税で出すのかと。固定資産税の評価額で出すのかと。これそれぞれ値段が違うわけですよね。
順番で言うと時価が一番高いことが多い。工事価格がそれよりちょっと下。
評価額はだいたい7から8掛けぐらい。固定資産の評価額は6から7掛けぐらいとこういうふうになるわけですけれども。
じゃあこれどれをもとに、もともと相続財産全部でいくらですねって出すのって話です。
これね、一応決まってはいるんです。これね、時価で出すって決まってるんですね。
売ったらいくらっていうところから異流分は計算しますというのは決まっています。
決まってるというかね、反例で出てるんですよね。
実際には争いがはっきり時価で出しましょうということは決まってないんですけれども、反例によると時価で計算してくださいとなったというふうに言われています。
でね、これも結局どの金額をもとにするかがよくわかんないじゃないですか。初めてのことでね。
一般の方同士だと。なので揉めたりしますね。
実際にも先日、私が取引に携わらせていただいたね、ご兄弟で取引という案件でも、一体値段のよりどころをどこにするのかっていうのはね、結構争いました。
お一方はね、やっぱり固定資産税額ぐらいじゃないかっていう方もいるし、実際にはですね、結構再建築ができないっていう現場だったので、そんなに値段つかないよっていう、そう、そんなこともありましたよね。
なので、再建築ができない、しかも持ち分一分だけみたいなね、そんな物件買い取る人がそもそもいないので値段がつかないみたいなものですね。
これについての査定をしなきゃならなかった。
それで言うとやっぱりね、どこを値段の根拠にするかって難しいですよね。
買い取る人がいなかったら0円なのかっていうと、そんなわけにもいかないし、そこにやっぱり高いやすいみたいな争いがね、どうしても出てくるんですね。
なので、不動産が揉める理由っていうのはですね、一つ目はもちろん割りにくいということはあるんですけれども、割りにくいのはね、売ってしまえば割れるんですけれども、
売らずに取引する場合、この場合はですね、不動産の評価をいくらに設定するかっていうのは、これ4つも価格があるものですから結構曖昧で難しかったりします。
なのでここはね、やっぱりプロが入ってきちんと線を引いて、この場合はこの金額を元に分けるんですよってお話ができるとですね、より安心かなっていうふうに思います。
ということでね、不動産が絡む相続っていうのはもうね、本当に揉める要素が満載なんですよね。
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で、これはたまたま今回揉めなかったとしても、火種が残るような分け方をしちゃうみたいな方も結構、むしろそれでしか揉めてないかも。
なので、今回揉めなかった人は次の台で揉めるっていうね、そうなっても嫌でしょ。
皆さんの大切なね、そして可愛い可愛いお子さん方、あるいはお孫さん方がもらう財産のね、もらい方によって揉めるっていう未来って嫌じゃないですか。
防いであげたいですよね。どうですか?あげたくないですか?
私は防ぎたいので、一人でも多くの方に相談いただいて、そしてね、未然に防ぐというお手伝いができたらなと思っております。
ということで、長くなりましたがね、不動産相続が揉める理由は2つですよというお話を今日はさせていただきました。
お役に立ちましたら、いいね、フォロー、コメントいただけると嬉しいです。
そしてね、「我が家どうなん?」と思われた方はですね、ぜひ無料相談ね、私みっちゃ無料相談載っておりますので、まずは一度ご相談になってみてください。
はい、というわけで告知のコーナーでございまーす。
ビジネスノートで速読なら学園前スクールやっております。
今日もね、読解力がすごいねって褒められました。
そりゃそうでしょうとも私、速読をやっておりますからですね。
やっぱ読解力ね、できてるんでしょうね。
そういうふうに違う方にね、言われると嬉しいなと思います。
昨日言ってたね、そのスピーチを考える講座に、昨日伺ってた倫理法人会のですね、講話者育成講座かな、というところに伺ってですね、
そして他の方がされているスピーチに対してフィードバックをさせていただいたんですけれども、
なるほどねっていう、その視点がいいなというふうに言っていただいて、
そのスピーチの読解力が素晴らしいと、聞き方、深読みの仕方が素晴らしいなというふうにお褒めをいただきました。
これもね、やっぱ速読の力だと思います。
速読は読むだけではなくてね、文章を聞いている中でもその文章の構成とか、
あれっていうところに気づいたり、あるいはここが素晴らしいなということに気づきやすくなりますのでね、
より文章、音声が楽しく聞けるというのがこの速読の特徴でもあります。
ということでね、ぜひ、これ小説でもビジネス文でもどっちでも大丈夫ですからね、
小説を深く聞きたい、読解力を高めたい、そして小説をね、イメージでパッと読んでいきたい、みたいな方はですね、
ぜひ速読を身につけて、たくさんね、小説に触れていただければなと思っております。
はい、というわけでね、読解力を高めて、そして結果的にビジネスでも成果が出ちゃうというのがこのビジネス・ノートレ・速読なので、ぜひ飛び込んできてください。
体験レッスンやっております。まず概要欄のリンクの方からね、順番待ちラインに登録をいただいて、体験レッスンポチッと押していただけるとね、私が体験レッスンのサポートをさせていただきます。
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はい、それでは皆様いかがだったでしょうか。今日はね、不動産相続が何で揉めるのっていうお話をしたんですけれども、でも大半の方が相続には不動産が絡むんですよね。
ご実家がある方は特にですけどね。今日、昨日か、相談に来ていただいたお客様も不動産を3つぐらい保有していらっしゃって、
なかなかね、そして結構ね、金融資産もある程度のボリュームを持ちで、これは何とか圧縮しないとなみたいなね、ただ不動産って割りにくいから要注意だねみたいなお話をさせていただいていましたが、
本当ね、不動産ってどのお宅にもまああるんですね。なので、一言と思わずですね、そしてご存命の間、ご所有者さん、持ってらっしゃる方が生きている間に分け方をちゃんと決めておく、
そして課金残しておくっていうのが、ゆくゆく揉めないポイントになりますのでね、ぜひぜひこの辺りも参考にしてみてください。
はい、というわけで最後までご視聴ありがとうございました。本日も素敵な一日をお過ごしください。