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こんにちは。不動産相続の専門店、えほん不動産。 そして、ビジネスノートで卒読、奈良学園前スクールを運営しております、船越道のりみっちゃんでございます。
今日も聞いてくださってありがとうございます。 今日のテーマはですね、相続税対策のアパートって結局何なんていう、そこの話をね、まとめてかいつまんでしたい。
で、そこでね、ここをちょっと注意していただきたいんだというお話をね、今日はしたいなというふうに思います。 評価を減らして価値を減らすな。ここが鉄則でございます。
これを今日はお話をしていきたいと思います。できたらね、10分間でかいつまんでお話をしたいと思いますので、よろしくお願いします。
ではね、まずはスポンサーコールでございます。
10月マンスリースポンサー様、ベイドンです。ありがとうございます。
若山のみかん農家ベイドンがスポンサーをしてくださっております。
東京はね、豊洲市場にしか卸さないという、エビスヤみかんっていうね、ブランドみかんを作ってるベイドンです。
これね、直接は買えないので、ネットで探して、あるいはね、果物屋さんでたまたま売ってたら買えるかもというね、ブランドみかんで、
象頭用にね、主に使われるみかんですけれども、そんなね、薄皮で甘くて、ジューシーでもめちゃくちゃ美味しいみかんを作られてますので、
ぜひ見つけたら、お見逃しなく、お持ち帰りいただければなと思います。
そんなベイドン、来年の9月1日ね、2026年の9月1日に、なぜか富士山に登りますので、応援していきましょう。よろしくお願いします。
そしてこのスポンサーコール、11月、12月はありがたいことに埋まっております。
来年のね、2026年1月以降、また枠がありますので、ぜひね、概要欄のベースショップから、我こそはという方、スポンサーをお待ちしております。
はい、それでは本題に行きましょう。相続税対策のアパートということですけれどもね。
どういうことなん、ということなんですが、まずね、相続税がかかる人っていうのは、まあ、オクタン猪さんをお持ちなわけです。
そう、数千万ではね、あんまり相続税かからないんで、そこまで大胆な対策いらないんですけれども、
大きな土地をね、いくつか持っちゃってると、もうそれだけでも数億みたいな資産構成になっちゃいますと、そうするとめちゃお金かかるんですね。
で、これが現金で持っていらっしゃった場合はね、まあ払えんことはないんですけれども、この資産の中の構成で不動産が多いとですね、
例えば、土地をすんごいたくさん持ってます、極端な話ね、キャッシュは貯金で1000万ですとかってなってくると、
このオクタン猪の土地の相続税ってオクタン猪になっちゃうから、もう手持ちの現金じゃ払えないんですね。
ってなってくるとどうしよう、みたいなことになってくる。
で、この時に使えるのが実は不動産だったりします。
で、このアパートを建てるとどうなるかっていうとですね、アパートっていうのは資産の評価をめちゃくちゃ下げることができるんですね。
例えば、もうざっくり言いますけれども、土地がね、1億円の価値の土地があるとしましょう。
で、例えばね、そのまま引き継いじゃうともう1億円っていうことなんですけれども、これにですね、1億円のアパートをこの上に建てましょうと。
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1億円のアパートを建てる。
そうすると、このアパートの建物とそれからそれが建つ土地の評価額、評価額です。
っていうのがギュンって下がるんです。
これどういう意味かっていうとね、不動産には全部で4つの価値があるんですけれども、そのうちのですね、相続に関わるもので言うと、
まずは普通にね、売ったり買ったりする値段。
で、これ時価と言います。売ったり買ったりする値段。
この土地を売ったらいくらです。この建物を売ったらいくらです。あるいはこの建物を買ったらいくらです。これ時価ですね。
なんです。これ時価いくらっていう話と、評価額。
これは相続税とか贈与税の元になる、根拠になる値段。
これ評価額と言うんですけれども、これが不動産の場合はですね、いわゆる時価。
売ったり買ったりする値段と評価額、相続税の元になる値段が違うんですね。違うんです。
現金の場合はこれ一緒です。
例えば貯金が1000万ありました。これは時価も1000万だし評価も1000万なんですね。
あらゆるいわゆる金融資産っていうのは時価と評価がイコールなんですけれども、不動産だけは時価と評価がバラバラなんです。
なぜならいろんな減らし方があるからなんですね。
そのうちの最たるものがこの土地の上にね、サラチの上に、例えばアパートを建てましたと、人に貸すための建物を建てました。
こういう時は土地の価値、そして建物の価値がギュギュンって下がるんです。
なんでかっていうと、理屈としてはサラチっていうのは一番可能性が高い。
どういう意味かっていうと、何にでもどうにでも使える。一番使い勝手の良い状態の土地だから価値が高く見られるんですね。
ただ、これが例えば上にマイホームを建てました。あるいはここに賃貸用のアパートを建てましたってなると、もう土地の使い方が一旦決まっちゃいますよね。
選択肢が狭まる。だからこれにしか使えない土地になっちゃうので、ちょっと評価下げてあげようっていうこういうことなんですよね。
それを評価を下げていかないことには、土地はフルマックスで値段かかるわ、建物もフルマックスで値段かかるわってなると、これと家を建てる人が増えるんじゃないかと。
経済施策の一つでもありますね。
という意味で、このアパートを建てたりすると、土地の評価、そしてこれは貸し屋建つけ地って言いますけどね。
アパートを建てたための土地ということで、いわゆる自家とは全然違う評価を受けることができたりとか。
それから建物自体もですね、実際に建てる建築費と評価額って全く違うんですね。
建物の場合は固定資産税評価額をベースにするんですけれども、その固定資産税の評価額が建てたままの金額だとめっちゃ高くなってくる固定資産税が。
なのである程度、もちろん物価の上昇とか、それから低下には合わせますけれども、実際に売り替えされている建物の値段よりは、もうそれこそ6掛けとか7掛けとかそれぐらいになってくるんですよね。
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だいぶ、ある意味安く見積もってくれるということです。
っていうふうに建てた瞬間に割引が受けれるんですよ。
なのでざっくり言うと、1億円の土地に1億円の建物を建てました。自家でね。
ってやった場合に評価額どうなるかっていうと、およそ半分になります。
なのでだいたい評価は、ほんまに2億円の自家の建物だけども評価は1億円ですと。
すごいでしょ。ここでも既に建物の価値と土地の価値で言うと半分にできているということなんですよ。
例えば1億円のキャッシュを持っていた人がアパート、1億円買ってアパートに変えた瞬間に、この1億円の価値ギュギュンって下げれるわけですね。
そうすると、1億円貯金してても別にお金そんな生まないけれども、アパートに変えた瞬間にお金を生む装置になりますよね。
そしてなおかつ評価額は下げれるということなんで、すごい節税になるわけです。
しかもこの時に例えばローンを組むと、ローンを組んでアパートを買っていればですね、ローンというのはマイナスの資産で、これまたプラスのものと相殺できますから。
例えば土地は1億円でした。建物は1億円のアパートですと。
ただしこの1億円というのは借金をしてきて払った1億円なんですってなると、ここにまたマイナスね。
1億円の借金という枠ができてくる。
評価は土地建物合わせて1億円。
そしてそれに対してその原資はローンで1億円借りてきて建てましたってなるとですね。
プラスの資産は1億円、マイナスの資産ローンで1億円ということでプラマイゼロとかになっちゃうんですよ。
2億円の価値のもの。2億円売ったら2億円するものが相続税評価額ゼロ。
すごいでしょ。
だから田舎の田んぼとかにもアパートがパンパン建つんですね。
これ節税対策のために。
ただこれ本当にそれだけ聞いたらじゃあもうアパート建てたらいいやんって話なんですけど、話はそこで終わらなくてですね。
ここに本当に注意していただきたいのがこの時価と評価の話なんですけれども。
今申し上げたのはね、時価、いわゆる価値はそのまま置いておいてくださいと。
価値を減らしちゃダメですよ。
そして評価だけを抑えましょうっていうのが良い節税対策、相続財策なんですけれども。
世の中にはびこっているですね、アパートはですね、実は価値を下げちゃってるのが多いんですよ。
例えば土地が1億円の価値です。建物1億円払って建てました。
合計本来は2億円で売れたいところなんですけれども、この建物新築してすぐに売ったら1億5千万にしかなりませんみたいな話です。
そうなると、いや建てた瞬間5千万マイナスですよね。
これダメですよね。評価が下がるのはいいんですよ。評価っていうのは単なる企業のデータの話だから。
でも売ったらいくらっていう時価が下がっちゃうと、これ単に資産減ったって話になっちゃうんですね。
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なんでそんなことが起こるかっていうと、アパートとか収益物件っていうのは、いわゆる土地の値段がいくらです、建物建設いくらです、土地足す建物でいくらですという
足し算方式じゃないんですよ。何で見るかっていうと、利回りなんです。利回り。
これどういう意味かっていうと、そのアパートがいくら稼いでるんですかです。
それに対して何パーセントの運用だったらこの商品はいいなっていうこのパーセンテージを利回りと言います。
ざっくり言えば、家賃割ることのパーセンテージで売り値が出ます。
例えば、家賃が1000万円入ってきます。
そしてそのアパートの相場は利回りが10%のエリアだったとすると、1000万円を10%で割ると1億円。
これがこの物件の売り値っていう話になるんですよ。
もちろん値決めの仕方はそれだけじゃないんですけど、おおよそ値決めする時の資産するのそれなんですね。
じゃあこの辺りのエリアが12%だと。利回りは12%。
ちょっとハイリスク、ハイリターンな物件じゃないと売れないとなった時には1000万円を12%で割るといくらになるかというと、
8333万円になります。
同じ物件ですよ。同じ1000万円の収入を得ている物件なんですけれども、利回りが上がると売り値は下がります。
こういう関係になります。
要は良い場所であるほど利回りが高くて、要は買い主さんはあんまり儲かんないけども、でも場所が良いから買うみたいな感じ。
例えば利回りが今の話で6%になったらですね、売り値は1億6666万円。
同じアパート、同じ収入でも利回りが下がると売り値が上がるんです。
これ不思議な関係性ですよね。
なんとなくそれだけ覚えておいてください。理屈が分かんなくてもね。
利回りが低いということは売り値が高いということです。
利回りが高いということは売り値が安いということです。
安く買えるから儲かるみたいなイメージね。
そうなんです。
要は土地足す建物はいくらという見方じゃなくて、このアパートはいくら稼いでるんですか。
それに対してこの地域の利回りはこんなもんなんで、売り値はこうですという出方をすると。
じゃあね、頑張って土地1億円のところに建物1億円かけてアパートを建てました。
そこが仮に1千万円の収入を得ていますと。
でもここの、この辺りの利回りの相場というのは大体、例えば6%。
先ほどの話で6%くらいだと新築アパートだと。
奈良とかだとそうです。大体6%くらいです。
大阪も東の方だと6%くらいですと。
考えるとその木造アパートの6%の収支で見ると、売り値は1億6666万円になるとさっき申し上げました。
ということはですよ、土地1億円、建物1億円、合計2億円かけて建てた建物なのに、
1億6千万円でしか売れないアパートになっちゃってるんです。新築当時から。
これいきなり3千4百万くらい損してるんですね。
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っていうことを知っておいてほしい。
月々いくらですとか、節税がいくらできます、そういうことしか言わない人は本当に要注意で。
これ、売ったらいくらなんていう、売ったらいくらなんという目線を持っておくことです。
売ってもいつでもプラスだし、持ってたら相続税対策になるし、これが最高なアパートなんですけれども、
そうじゃなくて、世の中には本当に相続税を抑えられましたとかね、そんなことしか言ってない。
めっちゃ高いから収支あってないですよ。
なんなら赤字。
っていうアパートでもバンバン売れてて、これなんでかというと相続税が節約できましたねなんです。
でも、ほんまにそうかと。
ほんまにそうなんかっていうのは見直してほしくて、結局評価も減ってるけど、価値もめちゃめちゃ減ってたら意味がないですよね。
2億円とか3億円かけて、結局売ったら1億5千万しかならない。
これもただの損ですからね。
だったら1億5千万使った方がいいですよね。
自分で勝手に自ら資産を減らすようなものを立てなくてもですね。
どうせ5千万や1億円資産が減ってるんだったら、もうそれ使った方がいいですよね。
5千万とか1億使ったらめっちゃ体験できますよ、いろんな。
世界何週かできそうです。
なんですけど、皆さんそれに気づかずに自分の資産を減らすアパートを建てちゃってるのでね。
なので繰り返しますけれども、アパートを建てたり節税対策っていうのは当然資産がある人は必要なんですけれども、
注意点はですね、価値を下げない。
言い換えると売ったらいくらかで値段が下がってないことがポイントになります。
毎月黒字なんとかね、本当にもう当たり前のことなんですけれども、
これも毎月赤字でも節税になりますみたいな言い方をするんですが、
やたらめったら節税を押してくる人は儲からんって言ってるのと同じなので、
大前提はちゃんと収支が合ってるということ。
自分が稼いでくる、そのアパートが稼いでくる家賃とそれからいろいろ物々必要な支払い、
ローンの返済とか書費用とか諸々運営費を払って、
それでちゃんとプラスになってるっていうのがそもそもの大前提です。
運営的にちゃんとプラスになってる。
その上でいつ売ってもプラスかどうかです。
いつ売ってもプラスかどうか。
保険商品とかでもよくありますよね、これ。
何十年後かはプラスやけど、今売ったらマイナスですみたいな。
っていうことはその瞬間資産減ってるのと同じなんで、
大丈夫ですかって話です。
同じく不動産も同じなので、
今売ったらすぐは赤字ですってなると、
その投資大丈夫かというふうにきちんと見たほうがいいです。
なのでまとめますけれども、
売っても黒字、毎月も黒字で節税ができている。
相続税とかのね。
これがベストなアパートの投資の方法になるので、
本当に注意してください。
相続税対策だからって、
アパートをとりあえず建てたらいいんでしょうと、
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相続税が減ったからいいんでしょうというのは、
あまりにちょっと浅はかな考え方なので、
そこは本当にね、
そんなことをしてくれる大屋さん、地主さんは、
もうハウスメーカーからしたら鴨でしかないので、
そこは賢くいきましょうと。
節税はもちろんするんですけれども、
ちゃんとその事業として、
そのアパート単体でね、
ちゃんと黒字になっていて、
いつ売ってもプラスだというのが、
大前提大事なんだよというお話をさせていただきました。
10分で話すつもりがめっちゃ長くなっちゃいました。
ということでね、
皆様ご注意くださいというお話でございました。
でね、
じゃあ我が家の場合どうなのと、
うちの土地にこうやって建てたらどうなの?
みたいなシミュレーションはね、
私の専門分野ですので、
ぜひね、
そういった空いてる土地があるとかね、
今建ってるアパートなんだけどどうなんかな?
みたいなね、
もうちょっといい運用の仕方ないのかな?
みたいなことがあればね、
ぜひぜひご相談ください。
初回無料でご相談載っておりますのでね、
そして皆様にしっかり儲けていただいて、
そして世の中にお金を巡らせていただいて、
その対価を私いただくというお仕事をしておりますのでね、
ご一緒にしっかり稼いで、
使って楽しい老後を迎えましょう。
ということで、
今日も最後までご視聴ありがとうございました。
本日も素敵な一日をお過ごしください。
