銀行目線の実態B/Sとは何か
はい、フォーニッツ ヤマレディオ、小山です。
いつもですね、東方のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来独立まで目指されている皆様、
あとはですね、将来事業処刑を行う予定の、2人の息子に残す音声の記録ということで、
収録ですね、させていただきたいと思います。 はい、今回のテーマですけどね、
銀行目線のですね、実態B・Sを
作ってみましょう、という話をしたいと思います。
はい、えーと、今回のテーマですけどね、
よく私のこちらのスタンドFMの中では、あの、実態B・Sっていう言葉ってね、出てくると思うんですよね。
まあ、実態B・Sですからね、対借対証票ですよね。
で、これ、まあ、財務諸表のB・S、対借対証票、これとはやっぱり違うわけですね。
銀行が管理会計に基づいて評価し直した、
銀行目線のですね、実態のB・S、これをやっぱり把握することって非常に大事だと思うんですよね。
まあ、いつも話してますように、あの、PLってね、
まあ、ぶっちゃけ、消却止めたりね、
まあ、いろんなことをやれば、あの、数字っていじることってできると思うんですよ。操作できるんですよ。
まあ、銀行さんもここは、あの、PLは信用してませんっていうぐらいですから、疑ってますと言ってるぐらいなんで、
まあ、PLって、うん、まあ、そういうもんかなって思いますけど。
まあ、B・Sって、これまでのね、
資産・負債・純資産の組み立て方
まあ、法人個人の、まあ、いわゆる積み上げてきたものがそこにすべて反映されるということになるわけですけど、
まあ、そこがやっぱり一番大事ということですよね。
で、今回お話しするのがですね、その実体BSですけど、
えっと、まずね、えー、BSの左側の部分っていうのは、いわゆる資産の部と言われますよね。
で、具体的に、その、数字を洗い替えするんですよ。
で、例えばのお話ですよ。
まあ、あの、銀行さんって個人法人を一つに見ますので、
まあ、その左側の部分にはね、まあ、私の個人の現預金であったり、
まあ、私、法人2社ありますので、その法人2社の現預金とかね。
あとは、あの、母外に持っているね、
倒産防止協裁とかね。
あの、そういうものですよね。
法人2社で、まあ、うちはね、倒産防止協裁をかけてたりします。
あとは、小規模企業協裁とかね、個人のね。
あとはまあ、その他のね、
例えば、まあ、株とか、
まあ、金とかね。
まあ、いわゆるそういうね、あの、評価できるものですね。
資産と言われるもの。
まあ、ここを形状しますよね。
で、それプラス、銀行の自家ベースの土地の評価。
あと、建物の評価。
まあ、これを大体だとしたものが、いわゆる左側の部分の資産の部。
まあ、いわゆる総資産ということになってきますよね。
右側ね、逆に、
まあ、負債の部というのが、いわゆる銀行の借入とかね。
不動産の賃貸業だと大体ね、
まあ、短期借入金とか、長期借入金とか、
まあ、ありますけどね。
まあ、その中に役員借入金なんかがね、入ってくるわけですけど、
まあ、それがね、負債の部ということになってきますよね。
ただし、役員借入金については、銀行さんはこれ自己支援と、
弁債義務のないね、自己支援と見ていただけますので、
資本性の借入金ということになりますんでね。
まあ、そういう見方になりますね。
で、右側の上がね、その負債の部で、下がね、順位資産と。
まあ、いわゆるこの負債と順位資産を出したものが、
いわゆる左側の総資産と同じ数字になってくると。
まあ、いわゆるバランスシートですから、そういうことになってきますよね。
金融機関ごとに異なる評価と具体例
で、このね、銀行の自家ベースの実体BS、
これやっぱりすごい大事だと思うんですね。
まあ、いわゆる銀行目線の実体BSということになってきますので、
これってやっぱり各金融官さんによって、
いつもお話しているようにね、管理会計に基づいて評価をしているんですよ。
例えば、A銀行さんならA銀行さん。
で、B銀行さんならB銀行さんの各金融官さんの評価方法が
ちょっと変わりますんでね。数字って変わってくるわけですね。
ここの部分はやっぱりしっかり把握するということが大事ですね。
まあですから、私なんか取引している神奈川の地元の地銀さんなんかは
評価を聞いてみて、実際に私はね、
例えば神奈川の地銀さんであれば、
私の今の個人法準を合わせると、
まあ、総資産って2億ちょっとなんですよね。
ところが仮に残債というのがね、
右側の残債、負債の方が2億ちょっとなんで、
だいたい準資産というのが2億弱ぐらい、
そういうイメージなんですよ。
で、合わせて負債と準資産を合わせると、
総資産になりますんでね。4億という形なんですよ。
で、この数字をやっぱり把握しないことには、
自社のね、個人法準が今どういう状況かっていうのが
やっぱり見えてこないんですよね。バランスシートっていうぐらいですから。
実態B/Sを融資戦略に生かす
で、よくお会いした方に言われるのが、
どういう戦略を取っていけばいいんですかとか、
聞かれたりすることってあるんですけど、
ここの部分がですね、いわゆる大きく三長化になっているような方なのか、
結構もうカツカツの状態?
あまり良い状況じゃないのか?
まあ人によってここの部分で全然変わってきますんで、
もしかしたらあまり良い状況でなければ、
売却等を交えて、財務を良くしてね。
それからじゃないと、銀行さんに融資をしていただいて、
新たにね、収益動産を買っていくというのは難しい可能性が非常に高いわけですね。
かたや純参の額なんかが結構大きくて、
自己消費率とか召還年数なんか非常に良いスコアであれば、
次の追加融資というのは行ける可能性は非常に高いですよね。
いろんな方にいろんな話、ご質問とかされたりするんですけど、
結局ご自身のこの実体BSが頭の中にイメージがないとですね、
何ともちょっと答えようもない。
聞かれても答えようがないという風になりますよね。
それは当然本人がそういう数字を把握していない限り、
聞かれた方も答えようがないというのが実際のところだと思いますので、
この実体BSは本当に実際に作ってもらった方が良いですよね。
そうじゃないと話が先に進まないんですよ。
自分自身の財務が今どういう状況にあるかというのが見えてきませんので、
そのご本人も漠然とした話をしていても、
漠然としている時点で銀行さんにうまく説明できませんからね。
やっぱり銀行に説明するときはカチッとした数字を持って説明しなければ、
例えばうちであればこれだけ資産超過だから融資できますよねとか、
そういう説明も数値を用いて話しなければ正直難しいんですよね。
取引銀行の基準で作成する
そういうことを感じますよね。
ということで、この実体BSも各銀行さんによって数字って変わってきますんでね。
お取引のある金融機関さんの評価方法を評価する基準を基に、
ぜひ出して自分のところを把握するということをお勧めしたいと思いますね。
ということで、今回は実体BSを作ってみましょうという話をさせていただきました。
いつも東野レディを聞いていただきましてありがとうございます。
またコメント欄にも頂戴しましてありがとうございます。
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それでは最後までお付き合いいただきまして貴重なお時間お付き合いいただきありがとうございました。
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