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はい、こんにちは、radio 大山です。
いつもですね、東方のradioをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子にのこ孫生の記録ということで、収録をですね、させていただきます。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
靴跡お父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢鉢旅、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマですけれども、今回のテーマはですね、
プロパー融資を獲得するためのですね、銀行目線ということで、
第2回目のですね、収録をさせていただきたいと思います。
はい、前回の放送の中ではね、
訂正評価とか定量評価、格付けについてのね、
お話をね、主にさせていただきました。
で、金融機関さんがね、どういう目線で見ているかという部分に、
一部ね、ちょっとお話しさせていただきました。
今回はですね、特にね、格付けの中では、
定量評価が大事ですよということで、
またね、過去放送の格付けについて詳細をね、
お話した内容についてはリンクを貼らせていただこうかと思いますけれども、
基本的に金融機関さんは返済能力とか安全性をね、見ているわけですよね。
そこの部分のスコアをね、良くした方がいいということですね。
自己消費率とか財務償還年数とかキャッシュロー額とかですね。
で、その中でもね、金融機関さんの財務諸表、
その格付けにね、影響のある内容を言いますと、
PLの項目ではなくてですね、BSが大事なんですよね。
バランスシートですね。
特にですね、実体BSと言われるね、
実際のですね、所有している不動産とか、
母会資産とか、まあそういう賞味遵守さんとかね、
そういうのも含めまして、母会にあるものとかもね、
結構あると思うんですが、そういうものも含めてね、
個人、法人含めて金融機関さんは、この法人がね、
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財務長官なのか、資産長官なのかとかって、
そういうことでね、融資できる顧客なのかということを見ているということになりますよね。
で、まあね、BSが大事ですよという話でお話しているんですけれども、
相続とかのことを考えますとね、
純資産をお伝えしつつ、役員借入金というのはね、
返済義務のない、返済義務のない資本性の借入金ということになりますので、
金融機関さんは知人さん、親近さん、親組さんとかね、
ほとんどの金融機関さんがこれを自己資本と見てくれますよという話をさせていただいてますよね。
それと、あと、実際のですね、
所有している物件とかの、実際の母貨じゃなくてですね、
持っている不動産が安く買えているのかどうかというところがありますよね。
実際、含み益があるのかどうかということですね。
金融機関さんってね、だいたい母貨で評価しますって聞けばね、
言ったりすることが多いんですけど、前の私の放送の中でもお話ししたんですけど、
突き詰めてね、有志の審査をしていただく段階になってくると、
実際母貨とね、大きく実際の銀行の自貨評価ですよね、
不動産の自貨評価がかけ離れている場合ってね、結構あるんですよね。
私なんかもそういう部分を意識してやっているので、
含み益があるような形でプラスに見えるような形でやってますので、
やっぱり実体BSをね、こちらから金融機関さんにね、
これぐらいの評価でこれぐらいになりますので、含み益がありますよね、
というそういう見せ方とかをした方が金融機関さんにも伝わるかと思うんですよね。
いわゆる母外資産という、含み益があれば母外資産ということになりますもんね。
その辺もちょっと金融機関さんにはお伝えして、
当然金融機関さん独自で再評価し直すんですよ。
し直すんですけども、こういうことも把握してますよということをやっぱり伝えるということがね、
私は非常に大事だと思うんですよね。
あとですね、そういった実体のBSをですね、
自由心で把握することが大事だということについてなんですが、
じゃあ実際にね、金融機関さんからの借り入れの可能額というのをね、
自身で大体おおよそね、掴むというのも大事だと思うんですよね。
それっていうのはですね、実体BSを把握してない限り、
そこの部分というのはね、見えてこなかったりするわけですね。
例えばですね、銀行のね、不動産の評価って直評価と言われますけど、
それがあってですね、そこにかけ目を、ストレスをかけるわけですね。
それが銀行の担保評価額ということになるわけですけども、
これいわゆる単価と言われるやつですね。
で、この銀行のストレスをかけた単価から残済を引いてプラスになればですね、
これって大きく資産超過になっているわけですよね。
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それと、あと母外にね、例えば当産防止協会とかそういうので積み上げているとか、
母外資産ですね。それを足してですね、
あと5年分のですね、税引き後のキャッシュロー、これを足した和がですね、
だいたいそのね、顧客の借り入れ可能の額に近い形になるんじゃないかなと言われてますよね。
これ昔ね、今配信になってますけど、金融庁のですね、指導のマニュアルの中にも、
そういったね、ことが一文が掲載されたりなんかしてますので、
もう一度言いますけど、銀行の単価マイナス残済ですね、
それプラス母外資産、プラス税引き後のキャッシュローの5年分、
これを足したものがですね、借り入れ可能額とだいたいね、目安となってくるかと思いますので、
この辺もね、自分が福美駅が持っているね、
資産超過なのか債務超過なのかという部分を把握する意味でも非常に重要ですよね。
ですからね、超過に載っているものだけじゃなくて、自分がね、
消費准資産という形で、何がね、福美駅があって、あと母外にあってというのをしっかり把握して、
数字でね、やっぱり根拠として出せるようにしたほうがいいですよね。
そこまでやっていれば、金融機関さんって、この経営者ね、しっかり数字で抑えてて、
こういうことまで把握してるんだと。
こういう方向性で経営をやっているから、こういう資料が出てくるんだということにもなってくるかと思いますので、
ぜひね、この妨害資産とかね、そういったものを含めた実体BSと言われるものですけど、
これは資料をちょっと作って、金融機関さんにお出しして説明するのがね、
この人がね、やっぱり定性評価の部分でもですね、評価される部分だと思いますので、
こちらの方はお勧めしたいかなと思いますね。
結局ね、実体BSで資産長官になっていれば、金融機関さんは貸したいわけですよね。
金融機関さんは何でもかんでも否決するわけでもなくて、
やっぱり私たちのパートナーという、そういった目線で考えるべきですし、
逆にですね、私たちが減り下って、銀行様々というのもちょっと違うかと思います。
同じ対等な立場で見てね、いわゆるビジネスのパートナーという形で考えるのがね、
正しいんじゃないかなというのを私は自身は思っていますね。
はい、ということで今回はですね、プロパー有償を獲得するための銀行目線という第2回目についてね、
今回は主に実体BSについてですね、実体BSを把握しましょうということでね、お話しさせていただきました。
いつもですね、トモのレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねをですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それではね、今回はこちらなので失礼致します。ありがとうございました。
