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はい、フォンニチハマレディオ、大山です。
いつもですね、大野レディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業承継をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマなんですけども、今回のテーマはですね、これから始める賃貸業ということで、実態BSという部分についてね、お話したいと思います。
はい、実態BSという言葉ってね、こちらの私のstand.fmでは結構ね、数多く取り上げて放送させていただいてますけども、
今の私がですね、不動産の賃貸業をやっていく中で一番重視しているというのが、実はこの実態BSというところなんですね。
その実態BSって結局何なのかというと、銀行さんは管理会計に基づいて評価しますよと、ですから決算書、確定申告書のね、
庁法上のいわゆる母課で、これが全てではありませんよという話をさせていただきますよね。
その実態BSですから、不動産の実際の銀行の実家評価、または担保評価額ですね、ここの部分を非常に私は意識しているわけですね。
で、じゃあ実際に取得しているその母課がいくらなのかということですね。
銀行の実家評価以下で持つのか、担課以下で持つのかとかね、その辺ちょっと非常に意識しています。
もちろんね、これまでお話してますようにATCF、税引き号のキャッシュローですね。
箇所分所得を大きくしていくということでは、このATCFがまず出るというのが大前提ではあるんですけれども、
最近の私の中ではね、やっぱりその実態BSで見たときに評価以下で持てる、そこを非常に強く意識しています。
不動産の取得に関しても、これまでね、私はキャッシュロケーを行うということで、建物とか建物付属設備とかね、
あと主税に関しても資産計上するものに関しては原価消却が取れるということで、
消却のスピードを上げていけばね、必然的に最後土地の母課が残るということになりますね。
建物とか建物付属設備、原価消却とって最後母課1円になるということで、
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結局土地のですね、土地をいくらで持てるかという、ここが一番重要なのかなと思いますよね。
実際にその銀行の土地の自家評価、またはね、担保評価額、これ以下で実際に持っているということになれば、
担保評価額がそれ以下であれば、銀行さんから見たときに大きく資産超過ということになってきますよね。
そういう感じで毎回毎回取得する際にはその辺ちょっと意識しているんですね。
それを意識することで結局ですね、銀行の実体BSで見たときに、少しずつプラスのものが積み上がっていって、
実体BSにおける純資産が数千万とか多くとか、そういうことに積み上がっていくわけですね。
一発でそういう金額大きく純資産積み上げるというのは非常に大変だと思いますので、
そういうことを意識しながらコツコツ努力していくということが大事かなと思いますね。
単純に買えば何とかなるとかというのではなくて、やっぱり財務書評を見ながら経営をやっていくということって大事ですよね。
よく資産何十億とかって書籍のタイトルにあるような、そういう買い方をされて規模を掛けられる方がいますけど、
私から見ると本当にBSのことをわかっているのかなというのが正直思いますよね。
原価消却のスピードを上げることで、操作もコンパクトにできますので、そういう部分も意識した方がいいと思いますし、
最後、建物とか建物付属設備、その辺の原価消却が切れてきたときに、
じゃあ実際どれだけの含み益があるんだと、銀行の評価上の含み益、
ここの部分を意識することが継続的なプロパー融資にもつながるでしょうし、銀行さんから高い評価にもなってきますね。
もちろん数字上だけの話ではなくて、これを銀行の支店長さんと有志のご相談をするときに、
こういった説明をきちっとできるということが大事ですね。
帳簿上だけの話ではなくて、実体BSの話とかされる経営者の方は、銀行さんから見ても、
この人わかっているかどうだねということにも、そういう評価にもつながるかと思いますので、
その辺はちょっと意識してみると、いい方向に行くんじゃないかなと思いますね。
ということで、今回は私が考える、これから不動産賃貸業を始められる方の実体BSというテーマでお話しさせていただきました。
いつも東野レディをお聞きいただきましてありがとうございます。
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またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
