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ゼロから始めて、総資産12億円オーバーの不動産投資家の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今日、不動産投資でお話ししていく内容は、
ローンブレイクしていると、
安く買えるチャンス、と題しまして、
不動産、物件ですね、アパート、マンション、いろんな物件、常に世の中に出回っていますけど、
安く買えるパターンというのがいくつか存在します。 そのうちの一つとして、ローンブレイク、これに注目したお話をしていきたいと思います。
ローンブレイクって何ぞや、何?っていうことなんですけど、 これは文字通りローンですね。
不動産投資、だいたい融資を引いて買うことが多いわけですけど、この融資、ローンがブレイク、ぶっ壊れてる、つまりうまくいかなかった。
要するに、物件、買うというふうに契約してた買い主さんが、
予定してた銀行で融資がつかなかった、うまくいかなかったと。
まあね、
きっとね、1個だけじゃなくて2個、3個っていくつか物件買うために融資出しにするものが、するのは普通なんですけど、
それでも融資がつかなかった、頑張ったけど融資がつかなかった時ですね。 だいたいこういう時って、売り主さんと買い主さんの間で契約の特約として、
ローン特約とかっていう契約内容が追加されてて、要するに融資がつかなかった場合は契約白紙解除ですね。
まだなかったことにできますよっていう契約にしていることが大半なのでね、これがちょっとその不動産業者が買う場合とかだとね、
ローン特約つけないで買ったりとかね、あとは人気の物件買うときなんかもローン特約つけてたら買えなかったりするので、
例外としてそういったつけないで買うってケースもあるんですけど、基本的には一般的にはですね、ローン特約ですね。
融資つかなかった場合は白紙解除できますよっていう契約のもとに話し進めているケースが非常に多いです。
そうなるとね、買い主さんの方はリスクなく契約解除できるわけなのでまあいいんですけどね、
困っちゃうのはやっぱ売り主さんの方ですよね。
ローン特約つけてたとはいえね、融資つくって言ってたじゃん、つく可能性高いって言ってたじゃんっていうふうに思うものなんですよね。
特に仲介会社なんかに依頼している場合だとね、人によるんですけど売り主さんによっては結構仲介会社に怒ったりする人みたいなのでね、
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大丈夫って言ってたのに買えなくなっちゃったんで今、ぶっけ早く売らないと困るんだけどみたいな感じで怒る方とかもいるようですね。
ちょっと不動産、賃貸業とかに力入れてる知人の人なんかの話聞くと、本当に売り主さんいろんな人いるみたいなのでね、
全然いいよ、気にしてないよ、次行こう、次行こうっていうような大らかな人もいる一方で、
もうちょっとね、今回みたいなケースで契約がまとまらなかったとか、契約してたものが流れてしまったって言ったらもう目の色が変えて怒って、
早くしないと困るんだけどみたいな感じでブチギレる人もいらっしゃったりとね、まあ様々ですね、結構不動産当時はね、人間性が出ると言ったらなんですけど、なかなか面白いところですね。
さて、その物件の方ですね、ローンブレイク、融資不調で契約が流れてしまっているような物件もお気づきだと思うんですけど、こういったものって結構安く買えたりすることがあります。
それもそのはず、理由としては、やっぱり売り主さんの心境としては、早く売れる予定だったものが売れないとなると、お金が入ってこない、資金繰りが困ると。
で、仲介会社の場合も、売り主さんからのプレッシャーかけられますのでね、早く売ってくれってね、その手前、なんとかして早く売らなくちゃいけないからって言うんで、ひしこいて紹介とかね、あっせんとかしてくるようになりますので、
そこにもしね、ちゃんと融資がつく、確実に買える、まあ確実と言ったらあれですけど、高い可能性、確率で買える物件を買える方が来たとしますね。
で、例えば新しい買い主候補が来ましたと、融資も今回は大丈夫そうだ、硬そうだと、で、この方ならちゃんと買ってくれそうだっていう風に思ってもらえれば、そのタイミングで、できれば気持ち程度でいいんですけどって感じで持ってって、ちょっと物件に対して差し値を入れるとかね、やったりすると、通常の時よりはやっぱり通りやすいと思いますね。
これも物件によりますよ、すごく人気の物件とか元々やりやすい物件で、一番最初の人がローンブレイクで契約流れたとしても、2番目3番目の人が待機してる、まだかまだかと待ってる、順番待ちしてるケースっていうのもありますので、こういった場合だと差し値はね、価格交渉は厳しいんですけど、融資がつかなくて買い主さんが買えなくなってしまったと。
2番目3番目待機してる人もいないと、また1から0からですね、新しいお客さんを探さなきゃいけないなんていう状況の時だと、差し値交渉とかね、通る可能性っていうのはありますので、選択肢の一つとして見ておくといいでしょう。
メールマガとかですね、不動産投資のメールマガとか、不動産業者のメールマガとかLINE登録しておくと、結構ちょくちょくね、書いてあるんですよね、ローンブレイク案件ですとかね、一言文面に書いてあったりするので、向こうからね、売り急ぎ、早く書いて探してますよっていうような感じでアピールしてくるので、意外にわかるんですね、これどうやったらローンブレイクケースの物件わかりますかって質問をいただくことがあるんですけど、
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メールマガとかLINEとか見てると向こうが書いてますね。もう価格交渉するまでもなく、ローンブレイクのため、本来の価格より100万円値下げの可能性ありとかね、わざわざ書いてくるケースもあれば、書いてないけど言ってみたら、差し値がすんなり通ったりするケースってのもあったりしますし、
中級者以上で買うのが上手な方とか、えぐいって言ったらなんなんですけど、交渉上手な方だと、例えばメールマガとかLINEでローンブレイク案件ですと、
もともと5000万円のアパートなんですけど、8月末まで決済条件に4800万円できますとかって書いてあったとしますね。問い合わせして、有志尽くぜみたいな感じのしっかりアピールした上で、4800万円じゃなくて、もう一個入れていくんですよね、4500円にしてくれとかって風にボーンと言ってきたりする人ってやっぱりいまして、
本来だったらふざけんなとこっちの足元見やがってって思われるかもしれないんですけど、本当に売らなくちゃいけない事情の時っていうのはそれに応じたりする売り主さんとかは、もう折れたりするケースもなくやないので、意外に通ったりする時もありますし、逆にちょっとやりすぎて怒らしちゃって話がまとまらなくなるっていうケースもありますので、
この辺りはね、本当に難しいところなので、まあ仲介に直接会って話した方がいいと思いますよね、空気感見て温度感見てやっていくのがいいと思います。
売り主と買い主の立場は、私ね、もう不動産投資8年もやってると、物件たくさん買ってますしたくさん売ってますんで、両方立場経験してるのでわかるんですけど、買いたい時は安く買いたいですけど、売りたい時は高く売りたいっていうね、もうこの真逆の概念というか感覚の元にやらなくちゃいけないのでね、買い主の気持ちも売り主の気持ちもよくわかるんですけど、
ローンブレーク案件ですね、全体的に一般的には安く買えるチャンスというところでね、一つ頭に入れておくといいですね。
そのローンブレーク案件を手にするチャンスを手にするためにも日頃から不動産業者のメールマガとかLINEをね、まめに登録しておくとね、いいかなというところですね。
楽町とか顕微屋で気になった物件とか資料問い合わせしておくと、例え買わなくても資料を取り寄せただけでも後日ね、だいたいメールマガとかLINEに向こうが登録してきて情報をどんどん送ってくるようになりますので、
それをね、いくつかやってるうちにね、結構自分のメールボックスがね、不動産業者からのメールマガだけで埋まってしまうとかね、まあひっきりなしにどこからも常に情報が入ってくるっていうね、環境を作ることは簡単にできますのでまずやってほしいというところと、
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あとは、これは別の音声配信でもね、スタイフでも話したことあるんですけど、とにかく自分がね、今どのぐらいの価格の物件、どのぐらい、どのぐらいの条件で、どんなエリアのものなら買えるのかっていうものをね、やっぱり把握しとく必要がありますよね。
例えば、どこでもいいんですけど、埼玉エリアで5000万ぐらいの、やや普通のね、木造アパート、築30年ぐらいのものだったら、地元の信用金庫がね、融資してくれるよっていうね、条件をね、もし事前にね、金融機関開拓しておいて、把握してたとしますね。
そうすると、それに近い物件が出てきた時にすぐに動けると。で、チャンスを掴めると。つまりチャンスを掴む準備ができている方がチャンスを掴むと。で、一方でそういうのを何もしてない。自分がどういった物件を買えるのかも分かってない、把握してない状態だと、せっかくいい情報とかこう安く買えるチャンスが来たとしても、目の前に来たチャンスを掴むことができない。
ぼーっとしてると、そのチャンス自体にも気づくことすらできないかもしれません。といった、あのー、明暗がね、大きく分かれてくるところでもありますので、安く物件を買うためにはね、あのー、物件をね、日頃から情報チェックするだけではなくて、買える状態に自分をしていくってところもね、心がけておくと良いかなってところです。はい。いつもいいねを押してくれてありがとうございます。今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。
