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第47回ポッドキャストです。今回のテーマですけれども、ボロ戸建て不動産ということで、前回からですね、新シリーズが始まりまして、ボロ戸建て不動産ということで、住宅のですね、賃貸ですね、いわゆるボロ戸建ての不動産ということで、
書籍とかですね、本とかでもいろんな、資産運用の一つですね。資産運用といいますと、株式だとか、自分でやる事業とかですね、あと正道理、副業の関係ですね、正道理とかライティングとかマーケティングとかですね、
ブログ、YouTube、Twitterなんかもアフィリエイトとかですね、あるかと思います。その中ですね、古くから伝わっている、ITなんかはここ10年、20年でできたビジネスですけれども、何十年、何百年と続いております不動産ですね。もちろん皆さんも実家とかですね、家とか賃貸とかもされていると思いますので、住宅というところの不動産、住宅と土地ですね。
こちらの、自分でオーナーになり貸し出したり、売ったりして、家賃収入のインカムゲインですね。家賃収入、月々のお金と、それから売却益ですね。株式で言いますと、株式の売買と、それから利益ですね。
配当金ですね。配当金、こちらと同じような感じですね。株式には形がないんですけれども、不動産は形があるというところですね。
あとは、日本ですと、そういった不動産というのが、ビジネスとしては硬いということで、ある程度再現性があるので、ここのですね、先鋒ですね、
小建ての不動産というのを本とかでいろいろ読みまして、いろんな手法がありますよというところで、小建ての不動産ですね。それからアパート経営、1棟経営するとかですね。
それから規模が大きくなりますと、マンションですね、RC1棟とかですね。区分マンション、一室とかですね。
あとはワンルーム、シェアハウス、それから今コロナでダメになってますけど、民泊とかですね、そういったところの賃貸事業というところですね。
こちらは不動産投資なんですけれども、私もですね、その中で一番安く手軽に行えるということで、ボロこだて不動産というところですね。
家から近所の物件ということで、いろいろ見てまいります。田舎なのでですね、物件としてはですね、300万から500万というところですね。
最低ラインの300万円というところの物件も結構あります。なかなか絞らないとすぐ800万、1000万ぐらいになります。
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新築で例えば2500万、3000万ぐらいになるんですけれども、それからですね、築20年、30年経ったり、今田舎だったり、
相続物件だったりすると、何百万、300万、500万ぐらい。もちろんそこからですね、リフォームとかもありますし、修繕等々かかって、そこから入居者の方を募集するってなると、
実際お金が入ってくるまでにも何ヶ月もかかりますし、実際お客さんが入るか、お客さんの入居者さんが入るかどうかというのもわからない。
そこらへんも全部計算というかですね、リサーチしてから始めるということで、
バイブル的な本でいきますと、まずアパート1棟を買いなさいですね。それからまずアパート1棟を買いましたですね、続編。
こちらの本とかですね、小説、文庫本なんかも5冊ぐらいは読みました。
もうちょっと読んだかな、読みました。で、こだて不動産とか見るとですね、やっぱり規模が大きくなってくると、アパート1棟とかになると1000万、2000万とかですね、
なります処刑費も入れて2000万ぐらいで、毎月の家賃収入が20万円とかですね。
もちろんそこで融資を引くので、家賃収入252万円に対してローンが200万円とかですね。
まあもちろんそれにはいろんなリスクがあります。お客さんが入らなかったりとか、もちろんその物件自体に不具合があったりとかですね、
ありますので、そういったリスクをとりながらやっていけるということで、規模を拡大していけばですね、
利回りは少なくても、ボロこだてであれば300万とかの物件であれば20%30%ですね。
300万円の物件であれば年間60万円ぐらいの利益が出るような物件も中にはあります。
何千万、1億とかになりますと、利回りとしては2、3%、200万、300万なんですけれども、
それだけ規模が大きくなると入居率の効率がですね、新築に近ければ入居率も高くなるというところで、
どれだけリスクをとって実をとる利益、リスクをとって利益をとっていくかというところのバランスですね。
もちろん本を読んだだけですので、今の私の段階で言いますと、まだ経験もないですから、最低限のリスク、最悪事故資金でですね、
全部消えてしまっても何とか立ち直れる。ショックはショックなんですけれども、2、300万ぐらいですとリスクをとってもそんなに経験を得られるのであればいいかなというところですね。
不動産投資もこれでやるかやらないかですね。やるとなればもうこれぐらいの金額は絶対いるかなというところですね。
いろんなリサーチもしてですね、不動産の物件もですね、リサーチネットでいろいろ今できます。ネットだと全国見れますし、実際でもですね、物件見に行ったのが5件ぐらいですかね。
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1件や5件ほど見に行きました。やっぱり行くとですね、画像では見れないところとかですね、周囲の環境とか、その立地、それから建物の状況とかですね、
住み心地というかその居住空間の感じはやっぱり画像ではわからないので、やっぱり実際行ってみるっていうのが時間はかかります。1日に回れても2件か3件ぐらいです。
しかも同じ不動産屋に出ないとなかなか難しいですので、そういった物件を見ていくと、やっぱりこう見て相性というかですね、ここいいなとか、ここちょっと気持ちが乗らないなとか、
ここはちょっと汚いなとか、汚くてもこうやったら治るなとかっていうのもいろいろありますので、実際行ってみるというのはやっぱり楽しいなと思います。
この物件を内見するというのは非常に、そこからですね、リサーチしてその周囲の人体情報とかですね、公共交通機関のアクセス、それから駐車場の有無とかですね、どういった
ニーズがあるのか。
工場地帯であればそういう方たち、ファミリーの方が来るとか、学校が近ければそういった小学校とか中学校とかですね、そういった子供のあるファミリーとか、学校の近く、大学の近くであればワンルームとか
そういった形で需要があるのかなというのをリサーチしながらですね、最終的には値段ですね、物件300万であれば、いくらぐらいであればプラス処刑費とそれから金利とかですね、いろんなリスクとか取って入居率とか取ってですね、自己資金の比率とかも考えてどれぐらいで返せるのかなというのを試算してですね、あくまでも予想なんですね。
実際やってみないとわからないというところがあるんですけれども、そういったところの分析をして、最終的には差し値といって300万を200万円とか、中にも150万とか、握れば握っただけ安くなるのでいいんですけれども、握っただけですね、向こうもあまりいい気はしないので、その辺のバランス、これもバランスですね。
それは300万で売ってるのを50万で買えたら、それだけ250万得したってことになるんで、オッケーはオッケーなんですけれども、そこでですね、相手にうまく交渉しないと、変なお客さんだと思って言われます。
かといっていい値で300万円のままで買ったところでですね、最終売れなかったり、人がつかなかったりすると、もうビジネスとしては破綻してしまいますので、そこら辺はうまく計算して、値下げするなりのですね、理由ですね、ここのドアが良くないとか、人体の屋根の修理がいくらかかるとかですね、そういったのを具体的に出してあげると、
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これだったら買えるんだけどっていうところまで踏み込んでいくとですね、向こうも状況に応じて値下げに応じてくれるかなというその駆け引きもありますので、そこら辺も醍醐味というか、そこが利益につながるところでありますので、物件買うのが目標じゃないです。
最終的にはその物件から収益ですね、いくらお客さんがついても最終賃料、家賃をもらったところで持ち出しの方が多ければマイナスになりますから、そこら辺のバランスをしっかり考えていくというのと、あとはまあ、今今回は2,300万円なので最悪自己資金でもいけますけれども、銀行からの融資ってなると銀行とのやり取りですね。
自分の属性、サラリーマンとか自営業とかですね、そういった自分の属性と、あとは自己資金の比率ですね、今これだけお金がありますよと、なので貸してくださいとか、あとまあ今からだと、私の場合だとマイホームを持っています、その評価額とかですね、負債、例えばマイカーローンとかマイホームローンとかあればその負債でマイナス評価になりますし、物件を例えば3等5と思っていればその物件の
評価額、まあもちろんそこでローンを組んでいれば、それの差し引いた金額ですね、1,000万の物件を持っていても、ほとんど1,000万借金をしている、ローンをしているのであればそこがマイナスになりますし、その建物は実際1,000万も評価されなければ、信用基準ですね、物件価格よりも評価が低ければ1,000万の
物件だと思って買ったけども、実際は300万しかないですよ、さらに借金が1,000万ローンが残っているのであればマイナス700万という評価になりますので、そこらへんもですね、買い進めていく場合には計算して
買い進めていかないといけないというところですね。はい、ということで、今回のお話ではですね、物件の見方とあとは交渉の仕方、本当ざっくりですけどね、銀行の融資、それからリフォームして実際の客付けから収益が入ってくるところまでですね、流れ、この辺の流れはですね、いろんな書籍出てますので
おすすめなのはやっぱりまずアパート1棟を買いなさいですね、これはどの方に聞いてもおすすめ本として入ってきますので、そこからですね、あとはどういったRC1棟がいいのか、やっぱりボロ子建てがいいのか、ボロ子建て不動産になりますと再生系ですね、もう本当廃屋、廃墟ですね、もう床がないとか天井がないとかっていうところから
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リフォームして自分なりにアレンジしてですね、うまくターゲットをですね、例えば低所得者の方とかに向けたり、もう本当にニッチでもいいんですけども、子建ての場合ですね、入居者っていうのは一組しか入れませんので、どういう中でもいいんですよ、景観が素晴らしくいいとか、
あとまあここの職場に行くにはベストだとか、あとはまあこの居住空間が最適だとか、もう近所の人と接するのが嫌だっていう人がもうゆっくり生活したい場所がもしあるとして、それがメリットと打ち出せるのであれば、まあそこの物件のメリットがそこで打ち出せるというところで、
いろんなですね、まあ人間と同じですね、物件もですね、2つの同じものはない、同じ建物だったとしても立地によってですね、もう全然利便性が変わったり居住空間が変わったりですね、アクセスも変わったりしますので、人間と同じようにですね、不動産もその唯一無二の存在ですので、そういったところをですね、自分でこう発掘しながら進めていくのもいいんじゃないかなと、
雑誌じゃなくて書籍でですね、情報収集して物件見るまではですね、もちろんリスクゼロでできますので、実際やってみるのもそうですし、もちろん自分の住む、家として見る分にもかなりいいのかなと思いますので、まあ私は自分のアパート、マンション探したことがないのでですね、そういった方もしないのであればそういったのも合わせてですね、内見とかに行かれるのもいいんじゃないかなというふうに思います。
はい、ということで今回はここらへんにしておきましょう。はい、このポッドキャストでは断捨離、節約、健康、自己投資、資産投資のため、今の暮らしをより良くするために情報収集と実践と検証したものを発信していきたいと思います。
一人でも多くの方に有益な情報を今後も発信していくために日々学習しておりますので、もしポッドキャスト良かったなと思っていただけたらツイッターとかブログでですね、またコメントとかいただけると情報発信の大きなエネルギーとなりますのでよろしくお願いいたします。ではまた次回お会いしましょう。
