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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、住宅ローンがあっても収益物件の融資は受けられるの? と題しまして、融資ですね。
不動産収益物件を買うときに融資は付きものなんですけど、既に住宅ローンなどでね、
お家買って、自宅買って、住宅ローンを使ってしまっていると、そういったケースでも収益物件の融資は受けられるのか? っていうところにね、焦点を当てて話をしていきたいと思います。
でも先にこれ結論言ってしまいますと、ケースバイケースです。
はい、すみません。身も蓋もない回答になってしまうんですけど、
良くも悪くもでも、そうですね、ちょっとそれをその上でね、少し掘り下げてみていきたいと思うんですけど、
まず原則として、予診ですね。その人によって予診というものがあって、いわゆる銀行からお金をどれくらい借りる力があるかってところですね。
それは年齢であったりとか職業とか金融資産とか、総合的に判断されるんですけど、
あと特に受証されるのが年収ということになってきますね。
特に住宅ローンで考えたときによく言われますよね。年収の何倍までなら住宅ローン組めるとか。
でもこれ、ちょっと人によってもやっぱ違いますよね。5倍ぐらいの人とか7倍とか8倍とか、
頑張れば10倍ぐらいいけるんじゃないかなという風に言っている人がいれば、銀行さんによってもまちまちなので何とも言えないところなんですけど、
その人の予診ですね、がまずあって、その予診が残っていれば残っているほど、
住宅ローンはもちろんのこと、収益物件を買うときにも有利に働くということが原則として考えられます。
例えば、住宅ローンで5000万円ぐらいの自宅なり、クプンマンションを買うことができる方がいますね。
それを使っていないと、住宅ローンをまだ使っていない状態で収益物件のほうの不動産投資を始めたという風になれば、
当然ですけど、間違いなく高い確率で普通に収益物件のアパートなり、物件を買うことができると。
その時にどのくらいの金額が買えるかというと、また住宅ローンとは違うもの差しで金額を出してくるので、
一概に住宅ローンで5000万円なので収益物件でも5000万円の余地が作ったわけではないんですけど、
それから大きく外れるといったらなんですけど、それを基準にしてある程度の5000万円なり、
どうでしょうね実際、住宅ローンで5000万円の人ってことだと、
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ざっくり年収7、800と考えて、その方が住宅ローンを使っていない状態で収益物件を買うと。
物件にもよると思うんですけど、5000万円から頑張れば1億弱くらいの可能性はあるかなというところですけど、
間違いなくスタートすることができるということが言えますよね。
一方で住宅ローンで5000万円借りることができる人が住宅ローンを使ってしまっていると、
目一杯住宅ローンで5000万円借りてしまっていると、
こういった場合どうなるかというと、収益物件の不動産投資をやるというときに、
ちょっと難しくなってくるというのが一つ言えますね。
ただ、一概にダメかと言われたらそんなこともなくて、
例えば借りたのが住宅ローンで5000万円、5000万円は住宅ローンで借りましたと、
それがもう10年くらい前だとなるとかなり返済が進んでいるので、
例えば5000万円のうち、住宅ローンだと定金利だし、35年ローンとかで組むと思うので、
ざっくり1500万円くらい減ったとして、
残済が3500万円くらいになっていれば、少し余震ですよね。借りられる力というのを回復しているので、
そういった可能ならば不動産投資を始めることもできる可能性が出てきますよね。
また、現金ですよね。現預金があれば不動産投資をやるときに、
自己資金を多少入れることができれば、借り額が少なくてもやっぱりスタートすることができますので、
そういった意味でもできるかなというところですよね。
一方で住宅ローンの返済が全然進んでいないと、特に現金、貯金とかも貯まっていないと、
そうなるとなかなか厳しくなってくるので、
このあたりが住宅ローンを組んでいるときに不動産投資をスタートできるかできないかの見極めの一つになってくるかなと、
返済が進んでいるかどうか。
あとは返済とは別に現金とか資金をしっかり貯めることができているか。
でも現実問題、住宅ローンを返済するだけで精一杯で返済しつつ貯金を増やしていくというのは、
なかなか難しいところではあると思うんですけどね。
ただ、その他のケースとしては、都心だと県庁なんですけど、
住宅ローンで買ったマンションとか、お家とかですね、
こだてなら土地がどんどん値上がりしているとか、
マンションだったら、そのエリア自体がどんどん値上がりしているケースもなくはないので、
場合によっては、買ったときよりも高い金額で売れるケースも出てきていますので、
そういった物件ですよね、住宅ローンを使って、
そういったお家を買っている人なんかであれば、銀行なんかも余信がある方というふうに見てくれますので、
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住宅ローンがあったとしても不動産同士でスタートすることはきっとできるでしょう。
というわけなので、冒頭お伝えしたようにケースバイケースというところになってくるわけなので、
一旦整理しましょうね。
まず今回のお話は、住宅ローンがあっても収益物給の融資は受けられるかどうかで、
ケースバイケースだと回答が。
原則は借りていないほうが良いと。
住宅ローン借りていないでやったほうが、それは余信がマックスといったらなんですけど、
十分にある状態なので不動産同士はスタートしやすいと。
ただし、住宅ローンを組んでいたとしても返済が進んでいるとか、
もしくは買った物件とかが値上がりするようなエリアでお家を買えていれば、
今買った時よりも高い値段で売れるようなエリアだったら、余信があるとみなされますし、
あとは返済しつつも現金とかを貯める力がある方であれば、貯金がふんだんにある場合は自己資金があるので、
やっぱり不動産同士をスタートできるチャンスというか、余信があるとみなされるのでトライできると。
一方で今言ったようなことが全然できていない。
つまりMAXで住宅ローンを使って借りてしまって、返済も進んでいないと。
自己資金も貯まっていないと。
買った瞬間に値下がりするような買い方を住宅ローンでもしてしまっていると、
やっぱり銀行側もちょっとこの人今マイナスの状態なのでとてもじゃないけど、
不動産同士で融資ができないなって判断されるので、
このあたりはケースバイケース慎重にやっていくのがいいかなと思います。
ただ、このあたりになってくるかなというところですね。
ただ住宅ローンがあったとしても返済進んでいるようなものだったら、
共同担保という形で入れて、収益物件のアパートを買いたいとなったときに、
ちょっと余信が足りてないんですけど、
まるまるさん、住宅ローンでお家持っているようなので、
これを共同担保とかに入れていただければ融資できますよなんてケースも出てきますので、
本当にもう一度言いますけど、やっぱりケースバイケースになってきますので、
このあたりは慎重に見ていくのがいいかなというところです。
あと、その上で一旦とにかく相談することですね。
収益物件の小ぶりの物件とかでどこかの銀行とかで金融機関に融資出しにしてみて、
今の状態で自分で融資がつくかどうかをまず確認してみると、
それで方向性が見えてきますので、確認するのがいいかなというところですね。
場合によっては、本当にやりたい人なんかの場合だと、
カッターウォッチ売ったりする人なんかもしかしたらいるかもしれませんけどね。
一方で別に売ることもなく同時並行でできる人もいると思いますので、
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様々だと思います。
住宅ロゴンがあっても収益物件の融資は受けられるかどうか、
これは本当にケースバイケースになってきますと。
とにかくまず確認してみるのがいいということですね。
小ぶりの物件とか、ちょっと当て物件と言ったらなんですけど、
見つけてきて収益物件、これが今の自分で融資が果たしてつくのかどうか、
そしてその場合どのぐらい融資がつくとしたら出るのか確認すると、
次のステップに進めるのでいいかなというところです。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。