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ゼロから始めて、総資32億円オーバーの不動産投資家の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日もよろしくお願いいたします。 はい、今日は、バリューアップの見込みがある物件を選ぶということでして、
不動産投資をしていく中で、物件を買った時に、この物件の価値を高めることによって、家賃アップを狙っていくっていうのをやる方が少なくないと思うんですけど、
いろんな方法で家賃を上げることはできるんですけどね、バリューアップはできるんですけど、
いくつかある中で今回は、部屋の室内とかのバリューアップを図る際の注意点として、そもそもバリューアップの見込みがある物件を選んでいくってことの重要性をお伝えしたいと思います。
これ、例えばどういうことかと言いますと、
例えばですね、
そうですね、一部屋、
今現状、家賃3万円の部屋があるとしますね。湾茎ですね。
地方の湾茎で少し古めの蓄電数で、部屋もその蓄電に応じた感じの古さで、いまいちだと。
例えばこの室内を全面的にフルリフォームすることによって、家賃を上げたいと考えたとしますね。
この発想自体は、別に家賃を上げたいと、お金かかってもいいからちょっと家賃を上げて収益性を高めていきたいってこと自体は悪くないと思うんですけど、
気をつけなくちゃいけないのが、その費用に似合うだけの家賃アップがそもそもできるエリアなのか、できる物件なのかっていうところなんですね。
物件のポテンシャルっていうところになってくるんですけど、
例えば、家賃3万円の部屋で100万円ほどの費用をかけて部屋をバリアアップしたとしますね。
これで例えば部屋の家賃が倍の6万とかになるんであれば、月3万円アップなのでね。
月3万円アップってことは、かける12ヶ月で年間36万円。
100万円かけたことによって、36万円の収益が毎年収益性がアップしたわけなので、
投下した金額に対する収益のアップ率が36%になるわけですよね。
36万円に対する100万円で36%アップしたことになるわけなので、
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これすごくね、まあまあ悪くないかなってところだと思うんですよね。
ところが同じようなリフォーム、同じリフォームをしたけど、
家賃が3万円から4万円しか上がらなかったと。
そういった場合どうなるかというと、1万円しか月でアップしてないので、
年間で1万かける12ヶ月で12万円アップしていることになるんですけど、
100万円投下して12万円しか家賃アップしてないって、
お金の投下に対して収益性のアップ率が非常に少ないのがわかりいただけるかと思うんですけど、
このように同じだけの金額を投下しても投入しても、
物件によって上がる家賃の幅って大きく変わってくるので、
その点の非常に注意が必要かなというところですね。
特に全部業者任せにしちゃったりとか、
主体的に親さんの方からこの部屋アップさせたいから、
自分で動いて手配したりする場合ならまだしも、
だいたい営業をかけられた時なんですよね。
そういったやっても家賃上がらないような部屋に多額のお金投入しちゃうケースというか、
ちょっと言葉悪いですけど、
親さんとしての経験値が勉強不足の方の場合だと、
そういうことで営業をかけられたりするとやった方がいいのかなと思って、
過剰リフォーム、過剰バリアップをした結果、
確かに部屋はきれいになったけど、
ものすごいお金割りの中でかかって、
その割に家賃が上がらないといったような残念な結果が出てしまうので、
このあたりとても注意が必要かなというところですね。
逆に収益性がすごくバリアップの見込みが多い物件の場合は、
大いにやった方がいいということが言えるわけですよね。
例えば、これは結局家賃の伸びしろがあるエリアってなると、
賃貸需要が高いところとか都心になってくると思うんですけどね。
例えば都心のそこそこ悪くないエリアで、
例えば同じぐらいの駅徒歩で、
蓄年数の物件がその月7万円ぐらいが相場のエリアなんかがあったとしますね。
ところがご自分のアパートとか物件の部屋が月5万円ぐらいしか家賃が取れてないというか、
場合であればかなりポテンシャルが高いのに現状家賃が低いわけなので、
同じレベル、周りの物件の同じレベルにするだけで月7万円。
差別化を図るようなオシャレなリフォームとかバリアップができれば、
月7万5千、月8万円といった伸ばせる見込みがあるわけなので、
非常に伸びしろあるかなというところですし、
あと先ほど1Kの修繕の全面リフォームで100万って言いましたけど、
これかなりかけた場合ですから、実際はそんなにかけなくても、
よほど1回スケルトンにして部屋に全部取っ払って、
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その上で全てを水回りから何から、壁紙から床から何からっていう風にやるレベルであれば、
そのぐらいは全然かかっちゃうかもしれませんけど、
そうではなくて既存のあるものを普通に活かした形での、
ちょっとした工夫したリフォームであれば100万なんかかからずに、
これはちょっとケースバイケースなんですけど、
特に水回りがとにかく大きく影響するので、
例えば3点ユニットの古臭いやつを取っ払って、
新しい最新、3点ユニットにしてるぐらいなので、
多分居室面積狭いので、そういう場合ってやるとしたら、
シャワーブースに独立洗面台のトイレみたいな感じで浴槽なくすことによって、
その分オシャレなシャワーブース、独立洗面台のトイレなんかを設置することとかできたりするけど、
そういう場合やっぱり結構金額いっちゃうんですけど、
そうではなくてもともと水回りがそこそこ悪くない物件なんかであれば、
そんなにやることって言ったら、
キッチン回り、部屋の床、壁、天井3面のリフォームと言ったらなんないんですけどね、
床、壁、天井とかの3面リフォームなんかは結構お金そんなにかからず、
うまくやるとね、かからない割にオシャレにしやすかったりする感じができますので、
場合によっては例えば月の3万円家賃が3万円アップした、
年間36万円の家賃アップできたけど、
それにかかったリフォーム費用が50万円ぐらいで済んだ場合だと、
36万円に対して50万円なので、
これは10日率に対して72%の資金回収ができるということなので、
非常に効率いいというふうになりますし、
場合によってはちょっとキリがいいところで、
年間36万円の収益がアップしたと、
それにかかったリフォーム費用が36万円だったとすると、
これ10日差資金に対して回収できる費用が100%ということになるので、
1年で回収できちゃうわけですので、ものすごい効率がいいと。
しかもこの家賃アップ、バリューアップができた場合のもう一つの魅力というのは、
売却したときですよね。
収益還元で割り戻すようなエリアの場合だと、
家賃が上がったら上がった分だけ、
売却したときの金額というのもうなぎ登りになってきますので。
ですので部屋のバリューアップ、物件のバリューアップというのは、
大屋さんにとってもすごく入居者さんに喜んでもらえる部屋になるので、
入居がつくってことはお金払っても済みたいってことですので、
喜んでもらえているってことですし、
入居者さんだけではなくて大屋さん自身ですね。
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毎月のキャッシュフローも増えますし、
売却したときの売却のキャピタルゲインとかも増えていくわけなので、
いいこと尽くしというところなのでね。
上手にやればというところになってきますけど、
ですのでそのための根本的なところとしては、
バリューアップの見込みがある物件を選べると面白いかなというところですね。
買う前の段階で、次どんな物件買おうかな、
1等目どんな物件買おうかなとか、
いろんな思いを巡らせているケースの方がいらっしゃると思いますけど、
そのときに一つの視点として、
どうせだったら買った後ちょっとバリューアップすることによって
家賃アップできるような物件とかの方が面白く感じる人もいるかもしれませんので、
ぜひこの辺り一つ選択肢として考えておいてもいいかなというところです。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
