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ゼロから始めて総資産12億円オーバーの不動産投資家の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日も不動産投資に関するお話をしていきたいと思っております。 よろしくお願いいたします。
今日お話しするのは、
儲かる物件を不動産業者が紹介してくれる時。 これをテーマにお話ししていきたいと思います。
まず、多くの方が半信半疑で感じていることとして、
不動産業者って、儲かる物件、収益物件、アパートやマンションなど何でもいいんですけど、物件が出てきた時に、
自分で買っちゃいますよね。だって儲かるんだから。 だから、いい物件は自分たちで買ってしまって、
残って一般のお客さんに紹介するものって、余り物だけですよね。
という風に考えている方、一定数いらっしゃると思います。 あなたはどうでしょうか。
はい、私も不動産投資を始めたばかりの頃は、そんな風に考えていました。
普通に考えてそうですよね。
不動産業者というのは見聞きのプロなので、当然自分たちのところに良い情報も集まってきますので、
儲かる物件、良い物件が出てきたら、まずは自分たちで買ってしまう。
一般のお客さんに紹介するのは、その条件以外のものですね。
いまいちな物件であったりとか、割高な物件であったりとか、という風に考えるのは普通だと思います。
私も不動産投資を8年以上やってきたので、分かってきたんですけど、
これは実は確かに半分は正解なんですけど、半分は間違いだなという風に分かってきました。
今日はこの辺りのお話をしていきますので、ぜひちょっとこの考え方、視点を持てると希望が持てるというか、
不動産投資をこれから始めようとしている方、あるいは既に持たれていて2投目3投目という風に追加していきたい方にとっては朗報、良い話だと思いますので、
ぜひ聞いていただけたらと思います。
これどういうことかと言いますと、確かにプロの不動産業者のもとには良い物件情報が集まってきますので、
いわゆる川でいう川上ですよね、上の方で上流なので集まってきて、
実際に彼らは買います。良い物件が出てきたら自分たちで買いますね。
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例えば相場で5000万円くらいの物件が出てきて、それが4000万とかあるいは3500万くらい出てきたら間違いなく買うでしょう、彼らは自分たちで。
買いましたと。
さらに同じような物件が出てきましたと、また買いますと。
そういったものを5投10投という風にどんどん買っていきます。
現金で買ったり融資を使ったりといったものに感じて、フル活用してどんどん買っていきます。
ところがお気づきの通り、いつかその買える物件量、金額に限界がきますね。
これはその不動産業者の体力によります。
大きい会社であればたくさん高額な金額を買うことができますし、
あまり体力がない小ぶりな小規模な不動産業者だとそんなに買うことができないというところが出てきます。
いわゆる在庫の考え方ですよね。
いくら儲かるものだからといっても、どんどん買えば買うほどお金は持っていけなくなって減っていきますし、融資をもちろん使ったとしても融資の限界ですね。
銀行や信用組や信用金庫などもできる金額には限度がありますので、必ずストップがかかります。
〇〇不動産さん、いい物件確かに買ってるのはわかるんですけど、これ以上融資できないのでまだ在庫をさばいてください。
そうしたらまた融資できるようになりますから、という感じになってきますね。
ところがここで困ったことが起きます。
なぜかというとその不動産業者は目撃ができるわけなので、買えなくなっている状態でも世の中にはどんどんどんどんいい物件、儲かる物件の情報がどんどん出てきますし、
特に上流にいる彼らの元には常日頃どんどん入ってきます。
彼らはこう思うわけですね。この物件欲しいなと買いたいなと。
でももう今買うことができない、買えない。
さあどうしようか。指をくわえて他の人に買われてしまうのを見ているのはもったいないなと思うわけですね。
そこでもうお気づきの言い方、差しの言い方はお気づきだと思うんですけど、仲介するわけですね。
これじゃあ他の自分のところで買えないんだったら、うちの一般のお客さんですね。
エンドって言い方をしたりもするんですけど、一般のお客さんに向けてこの物件を仲介という形で紹介して買ってもらおうと。
そうすればお客さんにも割安な物件を紹介すれば喜んでもらえますし、
あと中間一定数料が自分たちで得ることができるので、
物件は買うことはできないけど中間一定数料という形で稼ぐことができるのでまあいいかという風に考え始めますので、
こういった流れによって実はいい物件、おこぼれではないんですけど流れてくる。
一般のユーザー、エンドユーザー、一般のお客さん、プロではない人たちですね。
ところにも流れてくる量との一定数があるということが現実としてあります。
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実際は楽町や顕微屋など表向きに回っている物件はだいたい割高であったりとか、
相場で出ているものあるいは相場より高いものが大半なので、
本当にやっぱり安いもの、相場より安いもの、割安なもの、いい物件というのはすぐ売れてしまいますけど、
数は少ないです。
ただそれもひっくるめて一定数は必ずこういった不動産業者のおめがねにかなっている基準をクリアしている。
だけど彼らが買うことができないので仲介という形で流れてくる、紹介してもらえるというケースは間違いなくあります。
ですのでこういったのが出てくるというのがまず知っておくのが大事ですね。
あとはそういったのが出てきたときにちゃんとすぐ動けるようにしておくということですね。
例えば不動産業者Aがそういった情報を持ってきたとします。
そのときにすぐ買いますと言える状態を作っておく。
買いますという、もしくは融資がちゃんとつくようにしておく、資金準備をしておくということが大事ですね。
いざそういった割安なのが出てくると、分かっている人は分かっているので一斉に動き始めますので、早いもの勝ちになりますので、
そのときにすぐに動ける、買うという決断ができる、いろんなものの能力が試されます、はっきり言って。
そこをクリアできた人が、やっぱり割安でいい物件を手にできるということにつながってきますので。
ですので、いい物件がなかなかないんですと言っている方がたまにいますけど、いい物件はあります。
どちらかというと出てきたときにすぐに買えるようにしておく、動けるようにしておくということが大事なのかなというところです。
あとはあれですね、そういった不動産業者と日頃から、コネクションってことではないんですけど、
何社か問い合わせして、物件資料問い合わせとかしていくうちにメールマガとか届くようになりますし、
多少関係性とか出てきたときに、何かのタイミングであれこれやっぱ安いなとかっていうのが流れてきたりとかね。
結構直接紹介というよりもメールマガとかメールとかですよね。
あれこれ明らかに安いなっていうのとかが流れてきたりしますので、
私の場合だとそれ見て反応してこっちから問い合わせるとかっていう感じですかね。
結構個別に電話かかってきて、これいいのがあるんだけどみたいな感じ想像する方いらっしゃるかもしれませんけど、
あんまりそういうのないですね。
どっちにしても結局物件資料が多いというか、不動産って情報量がとても多いので、
電話でお越しにね、どことこのエリアで利回りがどうとかで数字がどうとかでとかってバーって言われても、
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情報量が多すぎて処理しきれないので、結局じゃあ物件資料送っておいてよっていう風にね、
文字情報として見て処理する必要が結構強い要素が高いジャンルなのでね、
そうなると初めからメールとかで送ってくるケースが多いですかね。
それ見て自分で判断という感じですね。
このあたりも参考にしてほしいかなというところです。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。