00:07
ゼロから始めて、総資産12億円オーバーの不動産投資家の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日、不動産投資に関するお話として扱いたいのは、
買い付けを断った時の話 その1、ということで、
で、私が保有している物件を売却に出すことも多いんですけど、その売却に出した時に、
買い付けですよね、買い付けは。 買いたいっていう風に言ってくれる方が出すもの、買い付け証明書とか買い付けとか言うんですけど、
買い付けが来た時に、それを断っちゃった時ですね、話をしていきたいと思います。 で、その1という風につけているのは、
結構あの、結構断る時も多いので正直ね。
今後もその2、その3とか増えていく可能性ありますので、 まずはその1ということでね、お伝えしていければと思います。
で、そもそも、なんで売りに出している物件を買いたいと言ってくれている方が現れたのに、
売らないんですかってとこですよね。 素朴な疑問としてそう思われたかもしれませんが、
なぜでしょうか。 どうして断っちゃったと思いますかっていうのをまず考えて欲しいんですけど、
どうしてですかね。 想像して欲しいんですけど、例えばあなたが、
自分の持っている物件ですね、アパートとかマンションとか何でもいいんですけど、
売りに出したと市場に。で、当然売りに出すってことはね、売りたいわけですよね。
で、それを買いたいという方が出てきたけど、 売らないという風に言ってるわけですね。
それはどういう時に起きるかっていうことをちょっと考えてみてください。
で、これね、理由は1個じゃないですよね。いろんなことが考えられます。
例えばね、ものすごい安い値段にしてくれとかっていうような、いわゆる差し値ですね。
値引き交渉がきつかったから断った。 これも実際あることと思いますし、
あと、買いたいという風に言ってくれたけど、いろいろね、条件を付けられて、
それが折り合わなかったから断ったとか、いろんなケースが考えられるわけなんですけど、
今回の私の場合も断ったね、お話として挙げていくその1の場合も、
どんなケースだったかというと、
これあれなんで、実際にあった話なので、
03:00
あんまり金額とかエリアとかをちょっと具体的に言い過ぎちゃうと特定できてしまうので、
少しぼかさせていただきますけど、
まず、売りに出してた案件としては、数千万単位の案件なので、
中規模かなというところですね。条件とか超えてなかったので、
でも数百万円単位の安い、低価格単位ではなくて、いわゆる数千万の案件で、
正直早めに売りたかった案件だったので、
相場類似条件の物件と比べると相場より結構安くして出しました。
スピード勝負と言ったらなんですけど、
買い手率をちょっと上げてきたかった案件だったので、少し安く出したんですね。
そしたら、やっぱり反響がものすごくきまして、
正直、買い付け何本も入ったんですよね。
私が買いたい方を選べる状態になったというわけですね。
当然、相場より安く出せばそういうふうになりますので、
買いたい買いたいという人が何人も出てきますので、
それ自体は別によくあったんですけど、
その中で、実際に買えるお客さんですよね。
具体的には数千万とかの案件になってくると、
ほとんどの方が融資を使って買う傾向にありますので、
まれに現金でサクッと買っていく法人さんとかお金持ちの方とか業者さんとかいますけど、
まれにでもないかたまにそこそこいますけど、
基本的には融資を使って買いたいという方が多くて、
そうなると、買い付けというか、買いたいといった方の中で、
融資の可能性が一番高い方とか、
スピードが速い方とかを優先したいというふうになってきますので、
その中で、ちょっとある方がすごく融資つきそうというか、
融資がつきましたよというふうに言ってきたんですよね。
内諾と言って、銀行さんですね。
ご自分で持ち込んだ、物件を持ち込んだ銀行さんから、
仮承認とか内諾とかいろんな言い方がありますけど、
いわゆる担当者、銀行の担当者ベースではもうOKですよ、融資出しますよと。
話が進んで、あとは本部に倫理あげれば、
ほぼ間違いなく出ますよといった感じの状態まで持っていった方がいて、
悪くないじゃないですか、そこまで動いてくれているので。
少し差し値交渉とかで値引きしてくれても入ったんですけど、
ちょっとこれ元々安いんで、これ以上安くできないというふうに断ったら、
わかりましたということで、差し値もしなくてよくて、
こちらの希望価格でOKと。
06:01
融資もほぼついているということで、悪くないと思ったんですよね。
なのでこの人に売れたらいいかなと思って話を進めていたんですけど、
一々に契約しましょうという話が進んでいたんですけど、
1回目の時に契約日の前日か何かに、
ドタ券じゃないんですけど、ほぼドタ券ではなかったんですけど、
前日にキャンセルというか、リスケですね、買う気があるんですけど、
ちょっと一旦契約内容とか見直ししたいんでということで、
リスケを求められまして、前日だったし、
あくまでリスケなので、別にそんな怒るところでもないし、
私も売り急いでいるわけではないので大丈夫ですよということで応じて、
一旦そのスケジュールが仕切り直しになったわけですね。
この案件は仲介さんも挟んでやっていた案件なので、
仲介さん経営でのやりとりだったんですけど、
仕切り直しを数瞬間後にしましょうということで話を進めていたんですけど、
だいたい契約の前とかになると、契約書のドラフトですよね。
実際に契約する時というのは、
事前にこういう内容で契約しますという契約書のドラフトとか下書きとかね、
いろんな言い方がありますけど、それを双方で話して見せ合っておいて、
事前にお目通しした状態で本番は本当にそれに基づいてもう一回読み直しして反抗するだけですよという感じになると、
スムーズな契約になりますので、それをしっかり準備して説明していたんですけど、
その契約の内容について、
契約の前なんでね、後からってわけじゃないんですけど、
結構そのうちとしては安く出しているので、
その分契約面とか条件面に関しては柔軟にそんなに細かいことは言ってほしくなかったというところが正直あったんですよね。
その分安くしている案件なので、それを分かった上で変える方がいいなというところで、
その意思表示もしてたつもりだったんですけど、
ちょっとそのあたりがうまく伝わってなかったんでしょうね。
結構書条件とかをかなり細かいところまで厳しく、
これも付けてほしい、これもしてほしい、あれもしてほしいっていうのがどんどんどんどんね、
後からというか加えられていき、
最初のうちはここまで話が進んでいる方ですし、
有志もついている方なので、ある程度情報ですよね、情報をして、
中海さんの顔といったんですけど、結構一生懸命連れてきてくれたお客さんだったので、
09:04
総合的に考えてね、私も話はまとめたいというのがあったので、
頑張って情報、条件をうまく折り合いをつけて、
頑張って施術をしていたわけなんですけど、
ちょっとそれがどこまで話をね、折り合いをつけたら、
やっと一息ついたかな、これで大丈夫かなと思ったらまた追加で、
それをまた折り合いつけて合わせたら、またすぐに追加でということが、
1回2回じゃなかったんですよね、ずっと続いていて、
これあれだなと、これいつまで続くんだろうというような感じの、
ちょっと心境になってきまして、
仮にこれをひたすら情報して応じ続けたとして、
無事に契約が終わった後、トラブルが起きなかったら別にいいんですけど、
それでも、この方の場合、多分これ聞くだけ聞いた逆に最後、
契約後とか決裁の後にも、何かまた行ってきそうとかいうか、
決めつけたらいけないんですけど、何かが起こりそうな感じをね、
ちょっとね、察してしまったというか、
頭によぎってしまったんですよね。
ちょっとこれ、私も経験ある、そこそこ不動産投資の経験あるので、
ちょっと頭によぎって、このままいろいろ情報し続けた上での条件で契約した後、
さらにその後に一悶着ちょっとあるのは勘弁してほしいなというふうに思いまして、
で、ちょっと初心に帰った時に、この物件、そもそもこの方じゃなくても、
いくらでも他に買ってくれる方いるなと原点に立ち返りまして、
結果、本当直前の直前の話で進んでたんですけど、契約前だと、
どこまで行っても契約前なのでね、大丈夫なのでお断りしたということがありました。
お客さん連れてきてくれた仲介さんにも申し訳ないんですけどというふうに、
事情というか心境とかちゃんと説明立てて言って、
そのあたりは納得していただいたので問題ないんですけどということでね。
今仕切り直して売れなかった、別の方に売っていこうという感じの状況という話だったんですけど、
これ何が言いたいかというと、
そこそこ高額な価格帯の取引とかになるので、買う場合も売る場合も共通して言えるんですけど、
何かね、ちょっとね、引っかかる時があるときは、一回ストップした方がいいということです。
何か引っかかるなぁとか、それが飲み込めるレベルのものであれば、
飲み込んで話をまとめた方がいいってこともあるんですけど、
12:00
飲み込みすぎてこれちょっと危ないんじゃないかなってぐらいまでになってきた場合は、
黄色信号というか赤信号なので、ちょっと冷静になってストップした方がいいということですね。
これは物件の買う場面、売りの場面はもちろんですけど、買う場面でも必ず訪れるかもしれませんので、
そのあたりはちょっと冷静にしていくのがいいかなというところです。
私も不動産投資の経験8年ほどですかね、もうかれこれありますけど、
8年経ってもこんなことはザラに起きますので、逆に起きないときは本当に起きないで、
売りも買いもスムーズにサクサクいくときはいくので、これが不動産投資の面白いところでもあるんですけど、
これが相対取引というか、売り主と買い主が一つの物件というものに対して、
売り主と買い主との条件を擦り合わせて、売り返していく不動産投資というか不動産というものの特徴かなというところですね。
そのあたりが株とか他のFXとか暗号資産とかと決定的に違うところですね。
相対取引というところが不動産の醍醐味でもあり、怖さでもあり、面白みのあるところかなというところですのでね。
はい、というわけで少し取り留めのない、まとまりがない話になってしまって申し訳なかったんですけど、
売ろうとしていた物件の買い付けを断った話、その1ということでした。
今後もね、結構他の場面で断ったりしたこともそこそこありますので、また別の機会に話していけたらと思いますし、
逆に買い買うときの場面でうまく買い付けが通ったときの話とかもありますし、
逆にちょっと差し値きつくやりすぎちゃって、売りにしたに嫌われちゃってうまくいかなかった時とかの話もありますので、
そのあたりも差し支えが範囲でいいようになってきますけどね、今後にしていけたらと思いますので、
楽しみにしていただけたらと思いますのでね。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
