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はい、フォーニッツ山レディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来独立まで目指されている皆様。
あとはですね、将来事業承継を行う予定の、2人の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただきたいと思います。
はい、今回のテーマですけどね、
昨今の不動産の指標とかね、金利が上がってきてたりとか、いろんなこういう情勢の中で、
今だったらね、どういう不動産を取得していくやり方がいいのかというところで、
私の考えるところをね、今日はお話ししようかなと思ってますね。
今やっぱり不動産もね、非常に高いんですよね。
で、あと金利も上がってきてるということで、なかなかキャッシュローが得づらい、そういう状況かなと思うんですけど、
これ、買う物件ってやっぱり人によって違うかなというのが一つ前提条件としてやっぱりありますよね。
これ、本当にこれからスタートする、もしくは始めたばかりの方で考えると、
私なんかだとやっぱり法人でね、始めた、拡大していこうと思うんだったら法人で始めたほうがいいと思いますし、
その中では本当に1棟目、2棟目とか、そういう感じだったら現金股建てかなと、土地の評価が出る物件を現金股建てでね、
一つ二つで一期二期と決算を済ませて、キャッシュローを積み上げていったり、実績を積み上げていくという形がいいかなと思いますね。
私今18年くらいやってるんですけど、今の私であれば、貨幣価値がね、やっぱり下がってると思いますんで、円の価値がね。
であれば金利上がってますけどね、私の場合には負債が少ないんで、大きく資産超過という状況であると思うんで、借り入れはね、有効に使おうかなと考えてますね。
ですから、今の私でしたら、融資を使いながらね、評価の出る物件とか、そんな感じの買い方をすると思います。従ってアパートとかね、そういうところを考えると思いますね。
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これから始める方とかね、始めたばかりの方は現金股建てで一期二期という話ちょっとしましたけど、
結局融資を使うにしてもですね、自身の借り入れの条件とかね、どういう物件を狙ってるかとか、そういうものによって全然変わってくるわけですね。
例えば、私の場合をお話しすると、前回か前々回のライブ放送で収録でお話したと思うんですけど、
渋鉄とかの地区30年ぐらいの、また対応年数近いような物件を購入しようと考えると、今だと私だとね、金利なんで2%前半ぐらい、上がってきて2%前半ぐらいの感じなんで、
消費額を早く取りたいという目線でいますんで、そうすると対応年数近い物件になってきますよね。そうすると融資観点大体15年ぐらい、プロバーで融資してもらえればという感じなんで、
まあ自己資金1割ぐらい入れると考えると、そうですね、だいたいやっぱり利回りでね、12%ぐらいほんと欲しいとこなんですよね。ただまあ11%でカツカツどうかなって、もうちょっと自己資金を入れてね、キャッシュローが得られるような、そういう買い方をすると思いますよね。
で、これが例えば新築のね、アパートとかだと融資観ね、まあ22年とか、まあ烈火東京ってもうちょっと長くとかね、あると思うんですよ。であればね、まあ利回りもどうなんですかね。まあ今だと8%あればね、すごい有料な物件なんじゃないですかね。
で、こないだ金融カーンさんと話してたらね、やっぱりね、まあ新築、ちくわさんの物件ってやっぱり出しやすいという話と、RCの物件なんかはね、まあ中古でも対応年数が長いためにね。
例えばRCの物件だったら、ちくわさん20年くらいの物件でも、まあ残りがね、47から20聞いて、まあ27年って感じで、割とね、融資はやっぱり長く引っ張れるんで出しやすいと、まあそういうふうなね、金融カーンさんの目線としてはやっぱりそういうことを言ってましたよね。
まあ30年以内ならね、出せるとかね、まあそういうことをちょっとおっしゃってましたけど、まあ金融カーンさんの目線としてはそうなんでしょうね。
まあただ金融カーンさんの目線と、まあ私たちのようなね、経営者と目線ってやっぱり違いますんで、まああの、金融カーンさんが出すからというので、買うのはちょっとまあ、私としてはちょっと違うんじゃないかなと思ってるんですね。
やっぱりそこは経営者がやっぱり判断すべきところで、まあ前にもお話したようにね、私あの不動産の賃貸業って、まあ今ねやっぱり思うのは、まあ原価消却を使った陣取り合戦だと思ってるんですよね。
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ということは、いかに消却のスピードを上げていくかということをやっぱり意識してますし、まあ最終的に土地をね、あの評価以下で持てればね、資産超過になりますんで、まあ金融カーンさんからもね、あのいわゆる妨害資産という見方で、まあいわゆる含み益ですよね。
まあそういう見方をしていただけるので、まあ次の融資につながる買い方になるのかなというのがありますよね。で、仮にどこかで売らなきゃいけないような状況になったとしても、まあ僕はね、土地の僕は低く持ってれば、まああの利益出ますよね。売却益出ると思うんで、まあそういう買い方をね、意識してるんですね。
ですからね、買い方借り方ってめちゃくちゃこれ本当大事なんですよね。ですから、あの何でも買えればみたいなね、あの規模多いような方が結構ね、まあそういうのを聞きますけど、買い方ってね非常に重要なんで、やっぱりその辺はやっぱり考えていった方がいいですよね。
で、原価消却のことを意識しないとですね、どうしてもね、不動産ってまあ病院とかホテルなんかと設備創出産業みたいなもんなんでね、どんどんどんどん創出産が本当に膨らむんですよね。で、創出産がね、膨らむというと、まあ当然借り入れ額もね膨らむでしょうしね。
で、その割にやっぱりその賃貸業って純資産積み上がってくるスピードって非常に遅いので、どんどんどんどん自己消費率とか下がってくるわけですよね。で、借り入れ額が増えるということは債務償還年数とかの銀行の格付けの指標も悪くなりますからね。
だから自己消費率も下がりますし、債務償還年数なんかもねスコア悪くなりますんで、まあ結果金融官の格付けが下がっちゃうわけですね。で、銀行から融資を受けづらくなる。もしくは融資を受けられるとしても金利とかいろんな条件がね、あまり良くない条件で借りるような感じになりますよね。
だからよく巷でね、不動産の賃貸業の不動産投資と言われる書籍ってね、本当にいくらでもありますけど、そのほとんどがなんか資産何十億みたいなね、なんかそういう書籍タイトルのものって多いんですけど、このタイトルって私から言うと銀行の格付けとかいろいろ考えるとこれって逆行した考え方なんですよね。
いわゆる規模を追っかければ売上市場主義みたいな形で、売上こそすべてみたいなね、そういう捉え方をパッと見ね、書籍なんかのタイトルを見ると、そういう認識を持たれる方って非常に多いと思うんですよね。
財務のことを理解してないとね。私もそういう私もね、本当に書籍のタイトルを鵜呑みにして、そんな感じでね、昔はやってました。
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仮処分所得、税引き用のキャッシュローを増やすためには、まず売上とかね、そういうところを追わなきゃいけない。やれば数を追わなきゃいけない。どんどん物件を買っていかなきゃいけないと、そういう認識でしたよね。
おはようございます。
ところがですね、いろいろ勉強していくとですね、私サラリーマン辞めた当時ってね、家賃年収で4000万弱ぐらいだったんですよね。
その時って税引き前のキャッシュローしか出してなかったですけどね。確かね、850とかね、900とかね、そんなもんなんですよ。
税引き前でね。だから多分税引き後だと、どうですかね、700万前後とかね、だいたい75%ぐらいだと思うんで、そんなもんだったんじゃないですかね。
今売り替えると。ところが今家賃年収って私5000万もいかないんですけどね。手残りってその3倍になってますからね。だから売上げの大きさが全てではないんですよね。
原価消却意識することで、そうしたらギュッとね、コンパクトに圧縮できるんですね。だからそういう部分はやっぱり分かって経営していくっていうことって大事ですよね。
以前ちょっと紹介したかと思うんですけど、脱税理士菅原くんってYouTuberの方、税理士さんですかね。いらっしゃいますよね。
基本的な部分で考えると、あの方って物を持たない経営みたいなね。
それはなぜかというと、創出さんをコンパクトにしていくためと。創出さん大きくならないようにというようなね。
そういうお話をYouTubeでもあげられてましたけど、私もやっぱりそこについては同感ですよね。
極力創出さんを大きくしないように、ギュッとコンパクトにするという部分に意識を置かないとですね。
不動産の賃貸業って買えば買うほどどんどん創出さんって大きくなりますからね。
そういう部分もやっぱり意識することって非常に大事だと思いますし。
だから不動産を始めるときにね、不動産買えばいいんだとか、そういう方っていらっしゃいますけどね。
財務のこととか、そういう勉強っていうのは後でもいいんじゃないのっていう話をされる方もいらっしゃるんですけど。
だからこそ私はね、最初からそういうのを勉強しておかないと、工人経営とか財務に強くなるとかね。
そういうことはやっぱり最初から並行して勉強していくべきだと、今では思いますよね。
私も兼業の時はそういうことって全然BSすらよく理解してませんでしたんで、
それに全然分かってなかったですけどね。
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今となってはやっぱりそう思いますよね。
どっちかに堅えていてもやっぱりダメだと思うんですね。
バランス見ながらこうやっていくということですね。
不動産ってどうしても購入する価格が大きいものになってくるので、
どうしても借りりをつかなきゃいけないというね、そういう視点にもなるでしょうし。
ただやっぱりできる限りそうした大きくしないような努力というかね、
そういうのはやっぱり考えていった方がいいんじゃないかなと思いますね。
はい、そんな感じでね。
昨今の指標を考えて、どういう買い方、どういう物件の取得の仕方を私だったらするかということで、
私がもし1からスタートする場合と今の現状、そこについてちょっとお話したのと、
やっぱり始めた当初からね、財務とか個人経営とかね、
そういう部分は勉強しながらやっていった方がいいんじゃないかなというお話をさせていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもいただきましてありがとうございます。
またね、コメント、レターとかでご質問とかあればいただければ非常に嬉しいですよね。
あとですね、YouTubeの登録、これをね、低空飛行したままだので、ぜひちょっとね、お願いできれば大変嬉しいですよね。
ということでね、最後までこちらの放送にお付き合いいただきまして誠にありがとうございます。
それではね、今回はこちらの方で失礼いたします。ありがとうございました。