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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、私が物件を買った後に必ずチェックしていることと題しまして、 物件購入後にね、必ずチェックしていること、やっていることをお伝えしていければと思います。
で、私の場合なんですけど、土地から新築でアパートやマンションを建てることがすごく多くて、まあその、それらのいわゆるね、まあ、新築企画って言い方するんですけど、その案件が80%に対して既存のできている物件は中古物件ですよね、っていうのがまあ20%ぐらいですかね、比率としてちょっと偏っているタイプの公屋なんですけど、
一応両方ですね、あのお話ししていければと思いますので、参考になればと、参考にしていただけたらと思います。
まず前半、まあ新築系ですよね、この場合は物件を買った後っていうか、土地買ってきて建築会社に提供してアパートマンションを建ててもらって、無事に完成した後ですよね、完成して募集始めた後に必ずチェックしていることなんですけど、
そこは、そうですね、やっぱりそれで一番最初にチェックするのはあれですね、その想定していたレントロールと、実際の募集していく上での乖離というかね、差がね、ちゃんと出ていないかっていうところをまず最初にチェックしますね。
で、まあ新築系のお屋さんもね、本当にいろんな人がいて、建ててすぐ売るような方っていう場合は、めちゃくちゃ家賃ね、めちゃくちゃ釣り上げてくるんですよね。
で、ADとかもう3ヶ月4ヶ月つけてとにかく高い家賃でとにかく埋めて、で、まあちょっとでも家賃高くして、見せかけの収益って言ったらちょっとあれ言い過ぎかもしれないんですけど、
収益力高めた上で、なるべく有利なリマーレで売るみたいなことをやる人もいるんですけど、でもまあ実際のところは、結構その釣り上げてる家賃って、まともな、まあそのカイネさんとかだとね、適正家賃に引き直して産出し直したりするので、どこまで意味があるのかところではあると思うんですけどね。
で、まあそういったやり方してる人がいる一方で、結構私の場合は割と固めというか、まあ普通めの家賃で募集して、まずとりあえず埋めて、で、2回転目ぐらいからですよね。
で、ちょっと逆、そこから上げていくとかね、そんなやり方したりとか、まあケースバイケースですね、まあいろいろなんですけど、ちょっと話それちゃったので戻しておきますと、まあもともとプロジェクトのその一番最初は建てる前の段階で、このぐらいの家賃がまず取れるだろうっていうのをね、まあ想定レントロール出して調べてね、作ってて、で実際に募集し始めたときにその家賃に近い金額、それで埋まってるかどうかっていうのをね確認して、
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そういうのを一番最初にやっぱりやりますよね、で、まあやっぱりその最初の一部屋ですよね、決まるまでが一番緊張しますね、しんちくんの場合はね、と言いますのも、あの一部屋決まってしまえば、まあ大きく外れてないっていう証拠なので、まあそこから先は二部屋目、三部屋目っていうのもね、なんなく決まっていくものですので、まあ一部屋目がどのぐらいのスピードで決まるかとかすごく注目してます。
ここも難しくて、あんまり早く決まりすぎてる場合って、よくね、あの完成前に全部部屋満室になりましたとかっていうと、あのすごい人気の物件大成功みたいな印象を持つし、実際悪いことじゃないんですけど、ただその一方でちょっと家賃安すぎたんじゃないのかなっていう風にもね、取れるんですよね、ここ難しいとこですね、まあちょっと安めにして全部埋めて、まあそうすると空室の期間のね、ロスがなくなりますので、
初動からあの、満室状態でスタートできるのでね、これは大きな武器かもしれないんですけど、で退居出たタイミングで家賃上げていく、あの新しいね、入居者さん募集するタイミングで上げていくと、こう、まあ一回満室にしてね、一部屋だけ空室の状態で、でその部屋だけ家賃上げるって募集して、場合っていうのも結構強気でいけるんですよね。
一方でこの全空の状態だと、あの、どうしてもね、あの一部屋決まるまでっていうのはちょっとなかなかソワソワしててね、どこまで強気でいけるかって難しいところであるので、まあその辺りもなかなか難しいところではあるんですけどね。
でもまあ私の場合は結構まあ、まあ相場ですね、相場で出して、で普通に、あの、そう立ててからまあ、できればね、完成前ぐらいからちょっと一人二人ポツポツで入居申し込みあるぐらいが一番いいペースかなと思うんですけどね、そのぐらいでやって埋めてって、まあ満室までちょっと気抜かないようにやるってところですね。
これがまあ新築系で、まあ建てた後にね、えー、まあ必ずチェックしてるというとかね、えーところになりますね。
まあ自分のね、想定してたレントロール家賃と実際のところの家賃にね、返りがないか、ちゃんと狙い通りにできてるかっていうところですね、ここチェックしてますね。
はい、で、後半になってきましたので、こちら後半では、こう、中古物件買った時ですね、は何をチェックしてるかってとこなんですけど。
中古物件買った時チェックしてたことですか、まあこれ買う前にね、かなりね、まああのー、中古の場合はとにかく、あのー、書庫は中古でね、買う前にやっぱ調べること多いので、いろいろやってて、逆に買った後必ずチェックしてることか。
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物件に関してはね、買う前に結構調べますので、やっぱ買った後だと、あれかな、管理会社とかのスタンスとか姿勢ですかね、あのー実際に自分がその物件の新しいオーナーになったと。
で、まあ管理会社を、あのー、まあ自分のところに変える時もあるんですけど、変えないで引き継ぎですよね。
前の売り主さんの管理会社そのまま引き継いだりする時もあったんで、その場合はその新しい管理会社のスタンスですよね、なんかはちょっとチェックしてますよね。
管理会社によって、こう募集のやり方とかスタンスとかって本当に千差万別で全然違いますので、まあそこがちゃんとやってくれるところなのか、まああと自分の方針に合うのかとかね、一緒にやってこう、まあ一緒にね、パートナーって言ってしまっても過言じゃないんですから管理会社って、同じ方向を向いてね、一緒に戦っていけるか協力していけるかとかってところを向いていきますので、
そうですね、中古の場合は、買った後は物件そのものっていうよりはやっぱりあれかな、まあそういった物件に関わる人ですよね、管理会社なんでね、を見るかなぁところですね。
あとは、入居者のデータなんかも買う前にある程度までわかりますけど、実際買った後、月並みですけどね、ちゃんと家賃振り込まれてくるか、体能が出ないかとかっていう風に、まあこれもそうか、結局想定通りちゃんと回ってるかどうかの確認ってところになってくるんですかね、家賃がちゃんと入ってきてるかどうかとか。
予定外の資質が出ていかない状態なのかとかね、買う前にある程度シミュレーションしますので、例えば管理手数料がこのぐらいとか、固定資産税付き割にしたらこのぐらいとか、共同部分のね、まあ電気代、教育の電気代がこのぐらいとかって出してて、あとまあ清掃費とかですよね、でまあそのシミュレーションしたとおりのだけのお金が出てくるのか、
それともあれ以外に何かちょっと計算してなかったもの、入れてなかった想定外の資質が発生してないかどうかってところですね、そこをいったこともチェックしますね。
ですのでちょっと1回整理しておくと、こう、あの中古物品買ったときは、まあ主に2つか、そうですね、まあ管理会社のスタンスがどんなものかっていうのをチェックするのと、2つ目はまあその買う前にシミュレーションした数値ですね。
収入、まあ家賃に関してはその、大のがない限りはね基本的にシミュレーション通り入ってくると思うんですけど、資質の方ですね、出てくるお金が自分がシミュレーションしてた通りの資質なのか、それともなんか思ったよりもよくわかんないお金が出てったりとか余分なお金が出ていったりしないかとかね、そのあたりのまあ抜け落ちたところがないかどうかの確認ですよね、あのやっぱチェックしますかね。
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最初のやっぱ数ヶ月大事ですよね、ちょっと気抜けないでしっかり回していくと、そこで軌道に乗せられればね、ちゃんとね回ってるって風に確認できれば、まあいい感じで回っていくと思いますし、その時点であれちょっとこんなはずなかったのにってなってると、あの後々ちょっと苦労する物件になってしまうのかなーっていうことで、まあよくあることなので気をつけたほうがいいかなってとこですね。
まあまあ中古物件はあととにかく修繕でしょうね、あのとにかく買う前に想像してたよりも、あの部屋の方の中の方の修繕ですよね、設備も壊れますし、外の方の修繕も大規模修繕やってなかったりするとやっぱり発生してきますのでね、あのー、買ってからが腕の見せ所かなーってところかもしれませんね。
はい、えー、ですので、今回の私が物件を買った後に必ずチェックしていることとして、前半はまあ新築系建てた時の注意していること、まあ今回は家賃がね、想定通りの家賃が入ってくるのかどうかをチェックしているって話しました。
後半は中古物件を買った時の話しました。
で、えー、中古物件の場合は、私の場合は管理会社引き継ぎの場合は、その管理会社のスタンスが合うかどうかをチェックと、あとはシミュレーション通りの収入支出が期待できているかどうか、特に支出の部分ですね、出てくるお金が、自分が想定していたよりも余分なお金が出ていないか、思っていたよりもお金がかかっていないかってところをね、タイトにちゃんと見ていく必要があるかなってところです。
特に昨今は支出の部分、金利の上昇とかも絡んでくる話なんですけど、物件自体の支出が、あの、見通しが甘いと、それがね、思っていたよりもかかってしまうと、で、プラスして支払金利がね、上昇している時代で金利の方もね、高くなっていくと、支払金利も増えると、そうなると、本当にお金残んなくなってきちゃいますのでね、このあたりは本当に慎重に行った方がいいかなと、シビアに、閉めるとこは閉めて、やっていくと。
そういうところがね、公康として求められていくポイントなのかなという風に感じています。
はい、いつも言い直してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。