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皆さん、おはようございます。 日本一わかりやすい不動産相続の学校【10分間の朝礼】スタートしてまいります。
私、校長みっちゃんでございます。 今日も聞いてくださってありがとうございます。
今日のテーマ、時々チェックをしましょうというお話です。 時々チェックをしましょう。何の?ということですけれども、
これね、アパート、マンション、そういった収益物件をお持ちの方に向けたお話です。
なんでね、「あ、うち持ってるわ。」という方は耳寄りな情報だと思うし、
いや、「私持ってないから関係ないわ。」と思われた方もいらっしゃるかもしれないけれども、
将来的にね、不動産投資みたいな形で資産運用していくこともあるかもしれませんからね。
その時のためにも、「あ、そういうことっているんだな。そんな世界なんだな。」というのを知っていただくのもね、
一つお役に立つんじゃないかな。身を守るためにね、お役に立つんじゃないかなと思います。
というわけで、時々見直しましょうということなんですけれども、何を?
これね、要は管理会社から出てくる見積もりをね、いちいちチェックした方がいいよというお話です。
よくあるのはね、管理会社というのは何かというと、物件管理を任せている会社なんですね。
例えば、大屋さんとしてアパートやマンションを買いますけれども、保有しますけれども、
じゃあ、出る人、退居する人が出ました。新しく入る人を募集しますとかね、その人たちとの立ち会いとか。
で、その出られる時に現状回復工事つってね、新しく入られる人を募集する前に元あった状態に戻さなきゃという、こういう工事が発生したりするんですよね。
こういう時に、大概ですね、管理会社さんから見積もりが出て、この通りやりますねみたいな。
で、分かりました。で、右から左で流しちゃうところが多いと思います。
が、この中身ね、きちんと一個一個チェックした方がいいです。
やっぱり現状回復工事っていうのは、管理会社からすると結構大きな収益源なんですね。
で、なおかつ割とザルになることが多い。だって管理費用って何%って分かるじゃないですか。
じゃあ、この何%自体は比較しようがありますよね。
大谷さんだって、あっちは3%でした、こっちは5%でしたとかね。
あれ、うちの見たら7%になってるわみたいなね。
こういうのって見たら分かりますよね。
そう、これは比較しようがあるんですけれども。
じゃあ、いざ管理が始まって、この中身ね、中身が一体どんな、例えば現状回復工事のお金、費用になってるかって、
これを一個一個チェックするってね、実はなかなかされてない方が多いんですね。
チェックしようがないっちゃないかもしれない。
が、これは見といた方がいいです。
で、例えばですけどね、換気扇の交換とかって工事があったときに、
換気扇の費用は5000円なんだけれども、この請求額は45000円とかなってるわけですよ。
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で、もちろんここにはね、職人さんの技術の費用いりますよ。
施工費当然いるんですけど、任区って言ってね、その工事をするがためにですね、
例えば半日明けて来てもらうんだったら、そんな半日の日当、当然いりますと、
2、3万の日当がいるでしょうみたいなことはありますから、
ここはね、もちろん高い安いっていうのはその状況に応じて見なきゃいけないんだけども、
じゃあ、この電気屋さんの職人さんが来たついでにですね、
例えばスイッチのプレートを変えてもらうとか、何かね、何かの調整をしてもらうとかっていうのって、
正直手間賃はですね、日当で払っているわけだから、
あとは本当にコストを抑えてね、お安くできることはあると思うんですね、
ついで仕事であれば。こういったことも含めて、
あるいは今回やらなくてもいいんじゃないみたいなこともあるわけですよ。
全部が全部、提案された工事をやる必要はなくって、
要は次に入居される人が入ってくれればいいわけだから、
そこで使うのに不具合があるとか、
例えばお風呂のお湯が出ないとかだったら困りますよ。
これはダメだけど、インターホンの人の顔が見えないとかこれも困りますと、
というふうに、そもそも防犯だとか安全だとか、
あるいは普通に生活するのに問題があるようなところは直さなきゃいけないんだけど、
そうじゃないところって、
例えばちょっとした手直しメンテナンスとか修理でいけるのか、
それとも機械ごと交換しなきゃいけないのかとかね、
そういったことっていうのは、ちょっと慎重に見ていく必要があるなというところなんです。
じゃあ、どれほどの工事をいくらでやっているのか、
それがお値段が適正なのかって、
どうやって分かるのって話ですね。
これはね、やっぱりプロに見てもらわなきゃいけないんだろうなと思っています。
なのでね、この間ご相談いただいた方から、
ちょっと最近心配なんだと、
右から左で言ってるけども、
結局高いこと言われてるんじゃないかって、
ちょっと心配になってきたと。
誠実に対応してもらえてないし、
空室が出ても埋めてくれてないし、
みたいなので心配になられてるっていう、
そういうお客様でした。
実際に現状回復工事の三森も送ってくださったので、
チェックをしてみました。
過剰とまでは言わないですけど、
やっぱりここちょっと気になるなっていう点はいくつかありましたね。
なのでそこはチェックバックをして、
ここは確認された方がいいですよっていう形で戻しました。
ただ、金額の一個一個の単価を見てみれば、
そんなに高いこともないという内容だったので、
そこもお伝えしました。
あり程にね。
ただ、管理費用がなぜか7%以上取られてたので、
ちょっと相場から言うと外れている。
高すぎるので、
管理費用はせめて5%までに納めた方がいいですよ。
それね、結構大きいんですよ。
年間、結局家賃の5%を払うのか7%を払うのかで、
全体の売上の中の2%が変わってくるわけですから、
これめちゃめちゃ大きいですよね。
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だし、現状回復工事もね、
一個一個は小さいかもしれないけど、
寄せ集めると単価結構大きくなるので、
ここをね、きちんとシビアに見ていくっていうのも大事で、
要は、右から左でザルになっていると、
失礼ながらですね、
これをもういいかもみたいな感じでね、
なんでもあそこを提案したらやってくれるしみたいな感じで、
バンバン過剰な、やらなくてもいいようなところまで工事を発注されて、
すごいいい値段の現状回復工事になっている可能性もあるわけですよ。
でも、一個一個ちゃんとチェックして、
これはいるんですか、いらないんですか、
これ中身どういうことなんですかっていうのを確認していくと、
ちょっとね、管理会社からは面倒かもしれないが、
でもあそこはシビアにチェックする大家なんだっていうふうにね、
見ていくと、毎回毎回チェックする必要はないけど、
チェックバックする必要はないけど、
気になるところについてはちゃんとフィードバックしてあげると、
あ、あそこはちゃんとチェックしているんだなということで、
ちょっとね、構えて提案すると思います。
僕も前職で、そういったね、物件の管理の担当をしていました。
だいたい400個ですね、
20と近くあったのかな、のビルマンションの管理の部門のマネージャーをしていたので、
実際に窓口業務そのものはスタッフの方がされていましたけれども、
これ承認していいですかっていういちいち確認が来るときには、
ここはちゃんとチェックしてくださいねっていうことをお願いしたりしていました。
もちろん面倒なんですけどね、
お互いにちょっと面倒だなと思うかもしれないけれども、
やっぱりだんだん曖昧なところとかね、
いい加減な内容とかがなくなっていくし、
ちゃんとやってなかった業者さんとかも分かってくるんですよ。
じゃあそことなんでお付き合いしてるんですかと。
そこはちゃんとしてくれるところとお付き合いしましょうなんて言ってね、
業者さんを変えたりとか、そういうこともやっていってました。
だからもちろん安ければいいってわけでもないんだけれど、
ちゃんとチェックをする、姿勢を見せるということで、
先方にもちゃんとしてくださいねと、
私ちゃんと見てますからねと言うことが伝わると、
向こうもちゃんとしてくれるんじゃないかなと思います。
特に今回の場合は空室があるっていうことでしたから、
その空き部屋をいかに埋めるかってすごい重要なんですよ。
例えば一部屋、仮にですけどね、一部屋6万円のお部屋が空いてたとしますよ。
そうすると、これ二部屋空いたら12万でしょ。
年間に直すといくらなんて話でね、100万円以上の賃料変わってくるわけですよね。
6万円だとしたら、72万だから140万か。
年間140万円の家賃収入が変わってくる可能性があるわけですよね。
これめちゃくちゃ大きいですね、めちゃくちゃ大きいです。
だからここをきちんと、一刻も早く埋めに行くっていうことが、
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本来は改善としてはやるべきこと、最優先で。
それができないんだったら、乗り換える。
他の管理会社さんに任せて客付けをお願いしますなんていうこともありだと思います。
一社にお願いして埋まらないんであれば、もっと複数社にお願いして、
ここ客付けよろしくってやるのもありですね。
それは今置かれている状況、その賃貸の状況によって、
どんな管理会社を選ぶかは戦略として考えていかなきゃいけないし、
場合によってはこれ入れ替えられるってなったら一生懸命埋めますからね。
そういう意味でも管理会社さんへの牽制にもなりますので、
無駄にストレスをかける必要はないけれども、
ある一定の緊張感を持った上でお付き合いしていく。
そういう意味で時々書類をチェックしましょう。
そんなお話でございました。
ということでお役に立ちましたら、高評価、チャンネル登録お願いいたします。
それでは今日も素敵な一日をお過ごしください。
最後まで聞いてくださってありがとうございました。
