00:06
資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日のお話は不動産投資の管理会社はどうやって選べばいいと題しまして、
自分の大切な物件を任せる上での管理会社、パートナー選びですね。 これをどうやるのがいいのかというお話をしていきます。
そもそもアパート、マンション、物件を買って、 自主管理という方法をする方も中にはいらっしゃいます。
自主管理は確かに、とにかく手数料がかかりませんので、 圧倒的にコストを抑えられるというメリットがあるんですけど、
その反面、どうしても自分の手間暇が取られてしまうというメリットもありますので、
この辺りは賛否両論のところかなと思うんですけど、 私自身も一応自主管理をやったことがありますけど、
今は基本的には管理会社で物件は全部お任せしているということですので、 それを踏まえてこの管理会社選びについてのお話をしていければと思います。
いくつかポイントがあるんですけど、
一番最初に手数料だよっていうふうなお話をする人もいるんですけど、
私は手数料の話の前に、サービス内容をしっかり確認しておくのが大事だなというふうなのを痛感しています。
そもそも管理会社の仕事って大きく分けると、PMとBMですね。
PMっていうのはプロパティマネジメント、 いわゆる賃貸とか入居付けとかですよね。
やってくれたりとか、家賃の回収、クレーム対応とか、対居住の生産とかですよね。
それがいわゆるプロパティマネジメントになってくる。
一方でBMはビルマネジメントですね。
建物の保守管理の部分で、教養部の日常清掃であったりとか、
あとは消防、大きい物件の中だと大事なんですけど、
エレベーター、保守管理とか消防設備とか、そういったものをやったりとかっていうふうに、
大きく分けると二つに分かれていきます。
物件によってサービス内容も、どっちも必要なんですけど、
より必要性が求められるものとか、実はそんなに付けなくてもいいものとか分かれてきますので、
ここら辺しっかり見極めていく必要があるかなと。
例えば、私の場合だと大きめの物件だとエレベーターなんかもついてますし、
03:04
あと消防点検なんかも1回義務でしっかりやらなきゃいけない物件あるんで、
そういったところはビルマネジメントですね。
BMの方もしっかりやってくれるところをやっぱり選ぶ必要があるなと思っているので選んでますよね。
プロパティマネジメントだけじゃなくて、ビルマネジメントの方にも力を入れているところを選ぶようにしてますし、
一方で物件によっては、そういったものを全く必要じゃないような物件も中にはあるんですよね。
本当に一番小さいやつとか、2階建ての2部屋、
1階1部屋、2階2部屋みたいなアパートも一部持ってたりするんですけど、
それなんかは何にもしなくていいんですよね。
何にもって言ったらあれなんですけど、基本的にエレベーターもなければ日常清掃なんかも入れなくていいんですよね。
2部屋しかないので、入居者の人が自分の家の前がちょっと汚かったらちょいちょいと清掃する感じですので、
建物自体に入れなくても平気ですし、
こういった物件なんかビルマネジメント全然、つけなくていいは言い過ぎなんですけど、
弱くて大丈夫ってあったりしますので、それに合わせた管理会社というか管理の方法を選べばいいかなと思うんですよね。
今両極端な話しましたけど、前半話したようなちょっと大きめで色々ビルマネジメントの方ですよね。
必要なところっていうのはそういったところもしっかりしたところですね。
基本的な入居者募集とか家賃回収とかそういったクレーム対応とか体育立ち上げとかやってくれるのは当然で、
BMまでしっかり網羅しているところを選ぶ必要があるし、逆に2つ目で話した小さいアパート全然手間かかんないようなやつだったら、
極端な話、管理会社のサービス内容は本当にピンキーで、
家賃の回収だけしてくれるとか、大変あったときだけ得測してくれるとかね、
そういった最低限のサービスしかやらないけどその分手数料安くしますよなんてものありますので、
これでようやく2つ目の手数料の部分の話ができるんですけど、
サービス内容と照らし合わせたときに手数料高いか安いか決まるんですよね。
本当にPMBMしっかりやってくれて、さらに手数料が、一般的に相場って5%プラス消費税のところ多いと思うんですけど、
これがたくさん物件持ってたりすると、管理会社からしても手数料下げてあげてもこのお店の物件囲い込みたい、
まとめてお世話したいと思ってもらえるので、4%になったり3%になったりあるいはそれ以外になるってこともあるんですけど、
それ以外の場合、手数料が低い場合っていうのは、ちょっと内容をしっかり見とく必要があるかなとこなんですよね。
06:09
と言いますのも、サービス内容をコンパクトにしてるとか削ってるから手数料が安くできてるだけのところもありますので、
それ自体が悪いと言ってるわけじゃないんですけど、本当はしっかりしたサービスの管理会社をつけなきゃいけない物件なのに、
単に手数料が安いというだけでサービスがイマイチなところとか、内容が不足してる管理会社とかつけちゃったりすると、
いわゆるミスマッチですよね。起きちゃうので、それはちょっと怖いかなとこですので、
まずサービス内容をしっかり確認した上で、自分の物件に合う条件を提示してくれるところを見つけて、その上で手数料を見ていくとね。
手数料は本当に管理会社に絶対下げないところもあるし、意外にすぐに下げてくれるところもあったりとかって、
本当にセンサー番別なんでね。あと交渉の余地があるのかないのかってところも分かれてくるところなのでね、難しいところですね。
本当に基本的には1等目2等目の人の場合っていうのは5%プラス消費税でやるところが多いんですけど、
でも小規模大屋さん相手って3%くらいでサクッと引き受けてくれたりするところもあったりして、
こればっかりいくつか当たらないといけないかなってところなんで、そうなった時に他の基準で選ぶものとしたら評判とかですよね。
今はネット評判を結構検索すると、Googleなんかが一番結構セキュララに書かれたりするのでね。
特に悪い評判って目立つ、どうしても目立っちゃうんですけど、管理会社の体質とかね、特定の従業員とかで変な方がいないのかとかっていうのも見えてきますので、
そこら辺もしっかり検索してチェックしておくのはいいかなってところですね。
トータルでそこを踏まえると結局のところ、紹介が確実なのかなというところではあるんですけど、
紹介してくれる相手がいれば是非ね、まずは紹介してもらうと、やっていくってところはいいかなってところです。
はい、ということで不動産投資の管理会社どうやって選べばいいかって話なんですけど、
まずサービス内容をしっかり確認してください。特にPM、プロパティマネジメントとBM、ビルマネジメント、
この2つがあるってことを改めて調べていただければと思いますし、
あなたの物件に見合ったサービス内容を提供している管理会社を選ぶのが大事かなと、
しっかり手間をかけなければいけない物件だったら充実しているところを選ぶ必要がありますし、
09:04
そんなに手間がかからない物件だったらサービス内容が簡易的、シンプルでも問題ないということですね。
逆にそんなに手間がかからない物件ならサービスが過剰なところを選んじゃって、
手数料が高かったりするとそれもまたミスマッチですので、この辺りはやっぱり注意が必要かなと。
その上でどちらのケースでも手数料の相場というのがありますので、
当然サービス内容が充実していれば手数料は高くなるというか、そう簡単に下げてくれないと思いますし、
一方でシンプルなものだと手数料が低くなるので、当然サービスが減っているわけですので手数料を下げることができるというところですので、
この辺りもサービス内容と照らし合わせた上で手数料を判断していくのがいいかなというところです。
その他のこととしてはネットで検索すれば評判が出てきますので、ちゃんとチェックもしておくことと、
最終的には紹介してくれる親さんとか仲間のコミュニティとかがあればそこから紹介してもらうのが一番かなと。
紹介されてもらった場合はとにかく紹介者の方の顔を潰さないということは心がけておくことが大事かなと。
例えば紹介してもらって話は聞いたけど、ちょっと別の管理会社にするっていうことも起こると思うんですよね。
その時はちゃんと筋を通すと、ちゃんとお断りして、紹介してくれた方にも事情を説明したら特に問題ありませんけど、
紹介してもらったら何も報告しないとか、いつの間にか話がおかしくなってたとかっていうと、
人間関係もこじれてきたりすることもあるので気をつけた方がいいかなってところです。
ちょっと最後ね、脱足と言ったらなんなんですけどね、老婆死んながらいろいろお話した次第です。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。