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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、良い土地を見つけたら不動産投資では最初に何を調べるをテーマにお話ししていきます。
土地から新築、アパートやマンションを建てる系の話になってきますけど、その中で土地ですね。
土地を見つけたと。自分が建てたいアパートやマンションが建てられそうな土地を見つけたと。
良い土地ということですので、建てられるだけじゃなくて少し割りやすい。
そんな時に不動産投資において最初に何を調べていくべきかというところなんですけど、
そうですね、これは実例をちょっと元に説明していった方がいいと思うんですけど、
ちょうど去年、今は2026年の10月なんですけど、ちょうど1年くらい前に千葉の田舎の方のエリアで土地を探したときがありまして、
その時は土地が安い割には家賃が少しそこそこ取れる穴場エリアを期待できる。
木造アパートを建てるための土地を探してましたね。
これ、都市23区でRCマンションを建てるノウハウというか、視点と全く違うので、そこをまずはっきりさせる必要があるんですよね。
何を建てたいかによって狙っていく土地が変わってきますので、その時は木造アパート。
2階建てないし3階建てが入る土地で、土地が安い割には家賃がそこそこ取れる
千葉の田舎のエリア。
ちょっと田舎と言っても、国道16号線の外にはなるけど、県王道の内側みたいなエリアですね。
国道16号線とか県王道とかって検索してもらうとすぐ、
あ、ここのあたり言ってるならすぐわかりますのでね、ぜひ調べる癖つけてほしいところですけど。
さて、その時に条件に見合うのが出てきましたと、
あ、ここの土地なら、今回の場合だと木造アパート、木アパート2階建てないし3階建て入りそうだと、
土地の相場よりも安い値段も安めだと、これいいんじゃないかなというか、おそらくかなりいいと見つけたと。
で、何を調べるかってところなんですけど、調べるというよりはもう即問い合わせですね。
まず、その時のケースだと、アットホームですね。
アットホームを誰でも見れるサイトですよね。
で、見つけたので即電話しまして、問い合わせして、まずアットホームから問い合わせしつつ、その後電話もして、
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で、先ほどアットホームで問い合わせもさせてもらっているものなんですけど、
中松というものですので、この土地上とすごく興味があるというか知りたいので、
資料の方を送っていただきたい、先ほどの問い合わせした方のメールアドレスに送っておいて欲しいのと、
買い付けとか他の方の動きどうですかって聞くのがやっぱりポイントですよね。
何を調べるというよりは、まずすぐに問い合わせして、さらにライバルですね、狙ってる人いないかっていうのをすぐ調べるというところを意識するといいかなと。
で、意外にといったら何なんですけど、問い合わせするじゃないですか、その後これ資料届いていいなと思って、
じゃあ買い付けようかなとか、少し踏み込んで調べている真っ最中に、中間業者とか元付の方からもうこの土地売れちゃいましたよとかね、
ということもなくはないんですよね。おいおい、そしたら載せないでくれよって話なんですけど、
おそらく載せた後に大反響があってすぐ帰ったりするケースもあって、サイトから落とすのが間に合わなかったケースっていうのもね、
いい土地だと結構起こるので、それを防ぐという意味でも、まずは買えるのかどうかですね、
その土地がまだあるのかどうかっていうのを把握するところを意識するといいかなと。
で、ライバルがいないといっても安心はまだできなくて、問い合わせはありますと。
で、同じようにアパートで建てたいという業者さんとかが何社かいらっしゃっている状態ですと、
その時はそんな感じで教えてくれましたね。
で、私の経験上これすぐ売れるなってすぐ分かったので、
分かりましたと、すぐに買い付け入れる準備するのも並行して検討してますみたいな感じで伝えてきて、
すぐにとにかく資料を送ってもらいましたね。
送ってもらった資料を見て、木造アパート入るなってすぐ分かったので、
できればここで建設会社とかに取引がある人、もしくは何にしても事前に聞ける関係の建設会社とかがいれば、
プランですよね、本当に自分で調べて、おそらく入るだろうってのは分かってるんですけど、
プロの目線で最終確認してもらう。
どんなプランが入るのか、そもそも建てられるのかどうかって確認ですね。
そこまでしてもらって、OKもらってから買い付け入れるのがベストなんですけど、
ただ現状ちょっとそこまでやってると負けるケースがすごく多いんですよね、昨今。
負けるっていうのは変われちゃうんですよね。
本来、しっかり最終確認した上で買い付けれないと、
もし土地買い付け入れましたと契約して買うことになりましたと、
その後あれって予想してた建物が建てられないってなると大変なことになるじゃないですか。
ですのでそれを防ぐためにも、買う前にしっかり調べたいところなんですけど、
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でも昨今いい土地、割安な土地、建てられる土地っていうのは、
みんな買ってくのがセミプロ以上、ほとんどプロの人が買ってくので、
聞くまでもなく、建設会社とかに聞くまでもなく大丈夫ってわかるので、
見切りといったらなんなんですけどね、その際のスピード感で買ってくケースが多いですので、
そこがなかなか今土地から新築をやるときのハードルの高さというか、
経験者が昔以上に有利になっているところなのかなって感じる次第ではありますね。
とはいえ、まず最初にいい土地見つけた、
その場合は問い合わせするってところを最初に意識してください。
で、ちゃんとその土地がまだ買える状態なのか。
もし無事にまだ買える状態であれば、とにかくスピードを速くして調べると。
そうですね、建設会社とかもここも難しいんですけど、
取引あるところであれば結構速く出してくれたりしますし、
逆にすごいゆっくりなところとか、
あとは無料でプランズとかの作成やってくれるところもあれば、
有料でやってくれるところも様々なんですけど、
この辺り一人ね、ちょっとお金払ってもいいので、
早くやってくれる人間を一人確保しとくっていうのもありかもしれませんね、本気でやりたかったら。
建設会社とまで言わなくても、フリーの設計士とかフリーランスのサイトとかで見てるといますので、
例えばですけど、そういった方にスピード勝負の時があるので、
数日以内に楽なんでいいので買ってほしいと。
数万円くらいのお小遣いを渡せば言ってくれる人いると思いますので、
そういったケースで確認した上で買い付けるという感じでしょうね。
それでも結局その好奇的なものどこまで100%入るとこしょうがありませんのでね。
細かく後から調べたら少し建物が重たり小さくなったりとか削られるってこともありますので、
この辺り結構難しいところがあるんですけど、
そのぐらいしないと買えないってところもありますので、
今現状としては土地から新築の、そうですね、やるってなった時は、
そのぐらいのスピード感とリスク許容ですね。
多少何か起こるかもしれないっていうのは覚悟の上でえいやーっていくぐらいの気持ち。
そのためには結局資金力だと思うんですよね。
ギリギリのお金のものでやってると何かあったらトラブりますので。
ですので、あとは土地だけでも現金買いとかできた方がやっぱ強いですよね。
これでただでさえ買うのがハードルがね、ライバルが多くて競争が激しい中で、
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自分は融資も使うってなるとどうしても後回しにされちゃうんですね。
売り主や仲介からするとそんなこんな融資使う人ではなくて、
現金で買えるねサクッと買える人が楽だし早いのでってところがありますので、
そのあたりになってきますね。やっぱねそもそもだから土地をまだ残ってるのか。
でそれに対してどのぐらいの精度で自分がアプローチできるのかってところですね。
このあたりがいい土地を見つけたら不動産投資は最初に何を調べるかってところのね、
答えといったら何なんですけど回答という風になりますのでね。
今回の音声ちょっとねハードルの難しさがちょっと際立ってしまったようになってしまって恐縮なんですけど、
でも現実問題としてはね、そんな感じでやってますね。
土地から進出に関してはスピード感とかリスクの共有度とかはねそんな感じでやってますので、
一つ参考にしていただけたらと思います。はいいつも言い直してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。
