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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や趣向をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は満室物件と空室のある物件、買うならどっちと題しまして、
物件を買うときに、すでに満室になっている物件と一部空室のある物件、買うならどっちがいいのかをテーマにして話していきます。
楽町や県備屋などを見ていると、いろんなアパートや一等マンションが売られてますけど、 その中にはもうすでに満室になってて、満室稼働中というふうに表示されている物件も中にはあります。
満室なので、買った後は特にやることもなくて楽だと思います、そういった物件をね。
一方で、一部屋なり二部屋あるいはそれ以上空室がある物件も当然あるわけです。
空室率が大きい物件と小さい物件の両方ですけど、空室率がどの程度かというのも大事なんですけどね。
その空室のある物件を比較した時にどっちを買えばいいのかっていう話ですね。
これなんですけど、ちょっとこれに対する私の考えを言う前に、まず売り主視点で見た時の話をしておきます。
これね、後で繋がってきますのでぜひ聞いてほしいんですけど、私も8年ぐらい不動産投資をやっているので、売却もたくさんしてるんですけど、
その中で物件を売却していく中で圧倒的に満室にしている時の方が売りやすいっていうのは一つ言えますね。
満室もしくは空室一部屋程度、だけどもうすぐ申込の手ありとかね、そういったほぼ満室に近い状態。
あるいは満室にして売った方が、遠藤さんって言ったらなんですけど買い手側からすると買いやすいみたいなので、圧倒的に反応は上がります。
一方で空室が結構ある、20%、30%あるような状態で売りに出したこともあるんですけど、そうなるとガンガン差し値がきますねやっぱりね。
空室率が理由ってだけじゃないんでしょうけど、差し値される要素には一つになるので、空室率が高い状態でやると差し値されやすくなるっていうのは一つ言えますね。
これが売り主としての立場で感じたことで、一応整理しておくと満室物件の方が反応が取りやすいと。
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空室がある物件を売ると結構差し値がされやすくなるとか、あと銀行融資もちょっとシビアになって、買い主さんの方がシビアになってくるとかっていうところになります。
これを踏まえると、買うときなら買うならどっちってことなんですけど、これ結局あれなんですよね、初心者の方とかまだ始めたばっかりの方の場合は、
基本的には満室あるいはそれに近い稼働率が高い物件を買った方が無難だと思います。
その分旨味どうしても減ってしまう傾向にあるんですけど、大火傷もしなくなりますので、
満室あるいはほぼ満室の状態の物件を率なく融資、銀行融資つけて買って、率なく回すと。
3ヶ月半年、1年というふうにちゃんと稼働させて、家賃を得て返済して、それでもちゃんと手残りが残っていると。
もちろんいつも言ってますけど、物件は相場より安く買っておけば、いつ売っても買ったときより高く売れますので、それを意識した上で運営を続けていくと。
余裕があったら拡大、2等3等目買っていくっていうスタンスが望ましいかなと思います。
逆に言うと空室が目立つような物件は差し値もきっとしやすくなりますし、
あと買った後の伸びしろですよね。空室の物件、部屋っていじりやすいので、うまくバリアアップすれば家賃とかもうまくバリアアップして家賃もアップできるので、
そういった可能性、ポテンシャル率は高いと思うんですけど、その分難易度が上がってきます。
中級者以上とか、それ以上の方の場合だと、逆にこういった物件を積極的に狙っていかないと、狙っていくことで利益を出している人もいっぱいいるんですけど、
おそらくこの音声を聞いている方は初心者、初級者くらいの人が、これから不動産投資を始めたい方の方が多いと思いますので、
それ踏まえると、初めはあんまり冒険しない方がいいかなってところですね。
野球なんかで例えると、ホームラン打てれば一番いいんですけど、3塁だとかね、打てればいいんですけど、
初めはもうヒットでいいんですよね。ヒットでいいので確実に塁を出て、しっかりと天王に繋げていく、動きをしていくと。
そういう意味では満室物件と空室のある物件を買うならどっちであれば、
基本は満室、あるいはそれに近い稼働率90%とか80%とか高めの物件をちゃんと買っていって、
そつなく回していくと。逆にもう稼働率が70%60%のなら50%ぐらいの物件を買うっていうときは、
ある程度自信がある方とかね、中級者以上の経験がある方の方がいいと思います。
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一投目でやるっていう、勇者って言ったらあれですけどね、強者もいると思うんですけど、
その場合はそれ相応の技術とか資金力とか、あと覚悟でしょうね、腹くくってやるかとかっていうところの部分が備わっているかどうかを自分に聞いてみるといいですね。
そこまでちょっと考えてないって言ったら、まずは無理せず、満室物件、稼働率の高い物件から攻めていく。
確実に運営していくって方が大やけどしないので、私はお勧めです。
はい、というわけで今回は、満室物件と空室のある物件を買うならどっちなので、
そもそもいわゆる中古系の物件ですね。
畜数年から畜数十年まで、中古と言っても一口に言ってもいろいろあるんですけど、
その中でどっちの物件を買うならどっちと題しまして話していきました。
いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
