家賃値下げの前に整えるべきこと
資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、家賃を下げれば不動産投資の空室は本当に埋まるのか? と題しまして、
よく部屋が埋まらないときの対策として、 家賃を下げれば決まるよ、大丈夫だ、といったことが言われてますけど、それは本当なのか? というところに迫っていきたいと思います。
さて、まず家賃を下げればという風にね、簡単に言いますけど、 まあ、できれば下げたくないってところだと思いますし、
果たして下げたくない家賃を下げたのに、それでも決まらないなんてことがあったらね、もう踏んだり蹴ったりなんでね、
やってられないと思うんですけど、実際のところどうなのかってところなんですけど、 結論からまず言ってしまいますと、
基本的なことをねクリアしていれば、確かに家賃を下げれば埋まります。 ということが答えになりますね。
で、ここでいう基本的なことって何かって言うんですけど、 そもそもあの
空室になってね、部屋を募集するわけなんですけど、 結局内見寺さん、まあ人ですよね、自分が住むための部屋を探しに来ているわけですので、
内見寺に来たときに部屋の状態がちゃんとね、 あの綺麗な状態になっているかってところですよね。
ハウスクリーニングがちゃんとできているかとか、 あとはもし前の入居者さんがちょっと汚してたりとかね、
また横半ばね、クロスがね、黄ばんでたりとか破けてたりとか、 フローリングの床の傷がちょっとね、あのあまりにも目立つとか、
まあ細かいところ、細かくもないですかね、パッと見たところ、目につくところが、 まあちゃんと清掃が行き届いているのか、
あとはその傷とかね、が許容範囲なのか、それともちょっと目に余るレベルなのか、 っていうところですよね。
そういったところをすべてクリアできているのかですよね。 で、それがクリアできているのが大前提のところですね。
住む上での快適な環境、住居の状態が快適な状態になっているか。 水回りなどもそうですよね。
古くても綺麗だとね、 清掃が行き届いていればまあなんとかなるんですけど、
古い上に汚かったりすると、もうその時点でね、ちょっともうげんなりですよね。 特に水回りでそのトイレ、キッチン、あと風呂などが、
まあできれば新しい方がいいですし、 仮に古い上に清掃が行き届いてない、なんか牙が出るとかね、変な匂いするとかだと、
もうその時点でちょっと嫌だなって普通の人は思いますので、 まあそういった諸々の部屋の状態をちゃんとね、
内経さんの内経にちゃんと応えられるレベルになっているのかどうかというところがまず一つですね。
次にそれでもできていると、その他の条件としては、 ADなどとかの、はじめとするね、あとは敷金、礼金とか、
家賃以外の部分での募集条件ですよねが、 ちゃんと基本的なところができているかと。
これはライバル物件、そのエリアにおけるライバル物件と 手出し合わせた時に、
自分のところの物件が決まらないのであればね、 緩くするというか、そこで頑張るのも大事ですので、
周りの物件が例えば敷金、礼金に閉じたら自分のところは取らないとか、 フリーレント付けてないで募集したらフリーレント付けるとか、
管理会社というかね、客付けしてくれる会社に対して AD、広告料などが他のところよりも多く出すとか、
そういったところでどれだけ頑張れるかどうか。 当然有利な条件をすればするほど、
入居者の方も何でもくれやすくなりますし、 あと紹介する不動産会社も空室の営業ですよね。
客付けの方が頑張ってくれるようになりますので、 そこら辺がちゃんとできているか、
そこら辺の基本的なことになってくると思うんですけど、 そこをまず諸々クリアしているかどうかが大前提ですね。
家賃を下げても決まらない物件の特徴
さて、そういった基本的なこと、部屋の状態もいいし、 募集条件など問題ないと、それでもちょっと決まらない状態だと、
そうなった時に、そこまでできた上で、 家賃下げるかどうか検討したほうがいいですね。
それらができていないのに家賃下げたところで、 決まらないと思いますので、
まずはやれることをやって、その上で最終手段ですよね。 できるだけ家賃を下げたくないですからね。
だからその上で最後の手段として、 家賃を下げるかどうかを決めていくと。
さて、だいたいそこまでできていて、 適正家賃があって、そこから少し下げたりすれば、
だいたい決まるんですよね。ここまでできていれば。
なので基本的に空室は本当に埋まるのかって埋まるんですけど、 ただ怖いのが、ここまでやっても埋まらない場合っていうのもあるんですよね。
それは果たしてどういう時かっていうと、もうちょっとお気づきかもしれませんけど、
それはそもそも需要がないエリアなんじゃないかっていうね、賃貸需要が。
ちゃんと部屋の状態も良くしてる。 綺麗な状態。住んでもいいなっていう状態。
さらに募集条件ですよね。 家賃以外のところの募集条件も悪くない。ちゃんと揃えてる。
他の近隣のライバル物件なんかと比較しても、 負けてないと。
ちゃんと管理会社、紹介してくれる会社に対してのエイディンなども払ってるし、
敷居金、礼金とかフリーイベントとかそういったところも、 条件ちゃんと悪くない条件で。
それでも決まらない。で、家賃も下げたと。 それでも決まらないと。
それはいよいよ、もうそのエリアでの、 その物件の賃貸需要がないんじゃないかってところを疑っていく必要があるわけですよね。
やること全部やったと。それでも決まらないというのは、 そもそもそのエリアで部屋を探してる人が少ない。
場合によってはいないってことも考えられるかもしれません。
あと、まあ、あと、そうですね、間取りとかもね、 やっぱ影響してくるんですよね。
例えば、家財さえ、例えば単身の一人暮らしのアパートを、 あなたが持ってたとして、
あんまりそのエリアで、一人暮らしをしたがる人がいないっていう場合は、 その時点で大苦戦なんですよね。
さらに、そういった人って、同じ家賃払うんだったら、 どうすれば広いとこ住みたいって人も多いですので、
1Kが、じゃなくて1LDKとかが同じ家賃で出せたら、 他の方の方、やっぱり行ってしまいますので、
まあ、部屋の狭さとかっていうのも、 こういう時に影響してきますし、
あとは、まあ、駐車場があるかないかとかでしょうね、 地方だとね、都心だとは関係ないんですけど、
といった具合に、この、まず地方、 地方というか賃貸需要がないエリアだと、
どれだけ頑張っても苦戦すると。
さらに、間取りがちょっと弱い、 乏しい人を、さらに苦戦すると。
需要のない物件は売却も検討する
そうなんですよね。結構せめて賃貸需要がないエリアなんかでも、
ある程度部屋が広い、買ったりしたら、
思い切ってこう、広いんだけど、
1K並みの家賃まで下げちゃえば 決まったりすることもできるんですよね。
まあ、基本的に同じ家賃だったら 広い方がいいっていう人の方が多いんですので、
ところがその、賃貸需要がない上に、 部屋の間取りが広さが狭い、
なんていうアパート物件だと、 ちょっとかなりきついかなってところなので、
早めに売ってしまった方が いいかなってところですね。
今の時点で苦戦してるってことは、
もうこの先良くなるってことは、 考えがたいというか難しいと思いますので、
基本的にね。
やること全部やってて、それでも厳しい、 苦戦してるって場合は、
それは撤退のサインだと思いますので、
思い切って売却してしまう、 損切りしてしまうっていうのもね、
求められる姿勢かなってところですね。
地方で家賃が暴落するケース
というわけで、家賃を下げれば不動産投資の 空室は本当に埋まるのかっていうね、
今回テーマでしたけど、
基本的には埋まりますね。
ちゃんと基本的なことをクリアしていれば。
部屋の状態は綺麗にしているとか、 募集条件もちゃんと整っていると。
その状態で、家賃下げればね、 相場より下げれば基本的には決まると。
一方で、そこまでやって、 全部やれることやっているのに決まらないと、
その場合はもういよいよ、 家賃がうんぬん下げる、
うんぬんの話じゃないんですよね。
物件自体の賃貸事業自体がないエリアと。
本当に決まらないエリアって、
もう、1Kなんかは県庁なんですけど、
2万円聞いてて1万円台なんかでも 決まってないというかね、
空室だらけのエリアっていうのは やっぱり世の中、存在しますので、
ちょっとね、特定の件名とかは ここでは出さないようにしますけど、
地方ですよね。
地方なんかで、あれですよ、別にSUMOとかアットホームとか 何でもいいんですけど、
不動産ポータルサイトとかで、賃貸で、 どっかの地方の件検索して、
1Kとかで、
家賃低い方ですね、から検査かけていくと、
いや、ありますよ、本当に1万円台とかの アパートとかね、ありますので、
結構そんなに、 じゃあボロボロなのかって、
ボロボロじゃないんですよね。
地区、やっぱり30年未満で、
で、1Kで別に、何でしょうね、
バストエで別、
で、部屋も1Kとはいえ6畳以上あったりとかして、
普通に東京の都心とかだったら、
これ6万7万全然取れんじゃないの?
ならもっと場所によってだっていうものでも、
地方とかで課剃ってるエリアとか、
賃貸需要がとにかくないとか、
あとは部件の余りむくってるところとか、
マイナスなネガティブな条件が重なったりすると、
本当に家賃暴落しちゃってて、
2万円切ってるようなとこもあって、
まあ、何でしょうね、
あの、なかなか大変だなってとこなんですけど、
そういうとこの部件持っちゃうと。
もしね、
あのー、
そういった部件も、
近いような部件買っちゃってるとか持ってる場合は、
まあ早めに売ってしまった方がいいのかなとは、
個人的な考えとは思いますけど、
まあそのあたりはね、
大谷さんのね、
ご自身の判断にね、
委ねるところになりますのでね、
あの、まああんまり深追いせずに、
この辺でやめときますけど。
はい、ということで、
今回もね、
いつも引用してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
