00:07
資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今日の不動産投資に関するお話は、
自分がいくらぐらい 借りられるか
は定期的にチェックした方がいいというお話になります。 不動産投資を大きく分けるとやり方2つあります。
融資を使うか融資を使わないか。 これはどちらもメリットデメリットがありますので、別にどちらが正解という話ではありません。
ただ融資を使って買うことができる。 融資を使わないでも買うことができるというところです。
融資を使わないということは当然現金で買うということになってきます。 今回のお話としては融資を使うの前提ですね。融資を使う場合に
自分がどのぐらいの金額を今借りることができるのか。 法人にやられている方だったらその自分の法人が今どのぐらいの融資を受けることができるのか。
個人の方だったら自分の属性で今どのぐらいの金額を借りることができるのか。 これをしっかりまず把握しておくことが大事。
これはスタートですね。不動産投資スタートをするときの大前提の話で、まずここからやりましょうというぐらいのところでもあります。
今回プラスアルファはスタートの時だけではなくて、ある程度の不動産投資の経験が中級者の方とか上級者以上の方であったとしても、
定期的に今自分がどのぐらい借りることができるのか。融資を受けることができるのかというのはやっぱり把握しておく必要が常にあります。
どこの銀行が貸してくれるかとかそういった話になってきます。
スタート、初心者の方がゼロから融資を受ける、いかが借りられるかって話は以前したと思いますので、今回はちょっと切り口を変えまして、
例えば中松ですね、私が今の時点でどのぐらいのものが借りられるかって話を少ししますと、
私は2つ法人を持っていまして、1つが事業法人で、もう1つが資産管理法人ですよね。
主に中長期的に保有する目的で買っている物件は、いわゆる資産管理法人で買っているんですけど、
そっちの方で今取引のある銀行が、ちょっと売っちゃったりしてるので減ってもいるんですけど、今4個ぐらいありまして、
03:06
新金、新組、それ以外の銀行とかその感じで使ってまして、
今目いっぱい買っちゃってるので、少しお休みしてくださいっていう風に、
もう少しお休みっていうのは要するに残債がもう少し減って、キャッシュフローが積み重なって、利益常用金が欠散ね、何回も何回も繰り返していくことによって常用金が積み重なって、
少し待ちましょう、それができるまで貸せませんよっていう間接的なお断りなんですけど、それ言われているところが参考で、
1個だけ、まだまだ貸せますようちは、社長のところの財務ならできますよっていう結構イケイケなところがあって、
関西じゃなくて関東の銀行なんですけど、企業の信用組合なんですけど、ちょっと関西的なノリと言ったらなんですけど、
どんどん貸しますよみたいな感じのところが1個あるので、そこが貸してくれるっていう風に言ってて、
試しにあれなんですよね、最近2億ぐらいのマンションの案件持ち込んだところ、それに関しては非常にしょっぱい回答が来て、
自己資金4割入れてくれって言われちゃいまして、2億の4割って8千万ですよね、有刺1億2千万だけど、
8千万自己資金入れてくれって言われて、これはちょっときついなっていうので、またの機会にお願いしますって断ったんですけど、
ただその時に後院の人がヒントというか話ししてた中で、物件自体をちょっと変えてくれて、
もう少しあれなんでしょうね、今その信用組合がうちの財務諸法人として対して求めてるのが、
もうちょっと収益性が高い物件ですよね、だから都心の低利回りだけど資産性が高い物件とかではなくて、
もう少しちょっと蓄電数が古くなるとか、あるいはRCとかじゃなくて木造アパートとかでもいいので、
もう少し利回りが出る収益性が高いやつを持ってきてくれた方がハマりますよ的な感じのヒントをくれたので、
それだったら、格約じゃないけどですけど、ちょっと初の話ししてた時の私の感触としては、
多分その収益性が高めの案件とかでハマるものを持っていけば、例えば1億円ぐらいの案件になってしまうけど持っていけば、
おそらくその90%ぐらいの融資、1億円に対して9000万ぐらい出してくれて、1000万ぐらいの自己資金でやられたりするのかなみたいな雰囲気ですね。
雰囲気は感じたので2マスとしても。なので結論から言うと結果オーライかなってところなので、
06:04
なんでかっていうと融資が希望というか試しに持っていったもので通らなかったけど、
他のそれをきっかけにして自分がどういった物件ならどのぐらい借りることができるのかっていう情報を得ることができたので、
だから本来の自分の目的、今回のお話の冒頭でもお伝えしている通りに、
今自分がどのぐらいの金額の物件を買えるのか融資がつくのかっていうのを把握することができたわけなので、
これはちょっとだから打診してよかったかなところですね。
それにしてももうちょっと伸びると思ったんですけどね。
もともと当て物件じゃないですけど、そんなに伸びないのは分かってたんで期待してなかったんですけど、
にしてもちょっとなかなか厳しかったんですけど、でも結果的にはまあいいかなと。
ただじゃ転ばないと言ったらあれですけどね。
次に必ず繋げていきたいかなってところなので、
というわけで私の場合でも資産管理法人の方は普通にちょっと目いっぱい買っている状態だと今こういう状況なので、
次のステップ行くとしては出してくれるところをちゃんと拾っていくっていうところと、
あとは新規開拓でしょうね。
このご時世でもうちの財務者票とか資産状況とかでも、
ちゃんと払われたところに持っていけば出してくれるところがあるはずなのでね。
そこをちゃんと開拓して、新規の開拓をする。
あとはまあ月並みのあれになってしまいますけど、
急ぐのであればちょっと売却ですよね。
持っている物件1回ちょっと利益確定して、売却させて確定して、
一気にBSですね、対借対消費を改善して、
そうすれば既存の取引あるところの銀行とか金融機関もまた違う目線で見てくれますので、
また出してくれるようになるかなというふうに考えています。
あとはうちの場合だと事業法人ですね、メインの方の会社がありますので、
そっちの方でも数字ちゃんと出していくとトータルだけ見てくれたり、
というかあれなんですよね、やっぱり2社持っていると、
2社とも情報を出せって言われますのでね。
実際に資産管理法人でしか融資を受けていない銀行さんとかでも、
事業法人の方のメインの計算書を出せって必ず言ってきますので、
一体化してみられる傾向にありますので、
なかなかそこは気が抜けないというか、
事業法人の方でも数字出しつつ、
資産管理法人も大きくしていくというのが理想なんですけど、
カス側からすると当たり前っちゃ当たり前なんですけど、
本業をうまくいっているのが大前提なんですよね。
ちゃんとそっちで黒字で利益も積み重ねていて、
それができていれば資産管理法人でね、
資産築いてくれてお手伝いもしてくれますよというスタンスなんですけど、
事業法人の方がイマイチだったりすると、
社長、資産管理法人なんかで資産を設けるとかそういう前に、
09:03
まずは本業の方の事業で利益出してくださいとツッコミ入りますので、
そういう意味でも気は抜けないというところなんですけど、
でも私みたいに周りから言われないと結構のんびりしているというか、
マイペースなんで、これだけ稼いでたら別にいいでしょうとか、
ちょっともう少しね、そこまでアクセクト働きたくないという体質なのでね、
あんまりアクセルをゴリゴリ踏まないタイプなんですけど、
だからこそ、うまく銀行と付き合うといい意味でお尻を叩いてくれて、
もっと頑張れよって、頑張れたろっていう風にやってきますので彼らは、
それをうまく使うことによって、いい意味で適度にプレッシャーを得つつ、
数字も上げていくっていう感じでやってますので、
話がちょっとそれちゃってますけど、
融資ですね、融資の自分の今どのぐらいの限度額、
今の自分だったら借りることができるのかっていうのは、
常に把握しておくのが大事ですよと、
そのためにも金融機関、既に取引がある人だったらそことちゃんと連絡取って、
決算でたら決算書出すよ、担当者と話す機会、会う機会はあって、
今の状況とか目線を確認して、どのぐらいの物件なら買えるのか融資をしてもらえるのか、
そもそも今ちょっと厳しいのかっていうのを把握しておくこと、
あとは常に新規の金融機関を開拓しておくこと、
この辺りは徹底してやっていく必要があるかなってところなので、
これ話聞いてて思われたかもしれませんけど、
不動産投資における銀行との付き合い方、融資の関わり方っていうのは、
結局これからまだ物件を持ってない方、これから不動産投資をスタートする方も、
やっぱり銀行との関わり方は大事ですし、
既にある程度の規模になっている方、それ以上の方にとっても、
やっぱりそのステージになってもやっぱり大事なんですよね、
金融機関との関わり方とかそこの連携っていうのはね、
特に融資ありきでやっていく場合はここ必須のところになってきますので、
頭の中に入れておいたらそうはないかなってところです。
これがね、融資使わないです。
もう全部現金でやりますって方も一部いらっしゃいますので、
そうなってくるとこの辺りの話ね、全く役に立たないかと思うんですけど、
基本的には融資使う方が多いと思いますし、私自身も使ってますので、
今後もね、融資および銀行お金の話は機会があればしていきたいと思います。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。