不動産価格が見えにくい理由
あのー、想像してみてください。あなたが、そうですね、スーパーに行って、リンゴをカゴに入れるとき。
はい。 もしそのリンゴに、えーと、1個1万円という値札が貼られていたら、まあ、絶対に買いませんよね。
まあ、買わないですよね、普通は。 ですよね。
それって、農家さんの生産コストがあって、トラックの輸送費がかかって、お店の利益が乗っているっていうその透明なコスト構造を、
なんとなく私たちが理解しているからこそ、150円なら妥当だなって判断できるわけじゃないですか。
ええ、日用品の価格構造は非常にクリアですからね。
でもこれが、家とか土地という、おそらく人生で最も高い買い物になった瞬間、
その透明なガラスが、いきなり分厚い曇りガラスに変わってしまうというか。
確かにそう見えますよね。
売り手の単なる強気ないいねなのか、それとも何か正当な理由があるのか、
なぜ不動産だけがこれほど巨大なブラックボックスになっているんでしょうか。
本日のディープダイブは、このテーマを掘り下げていきたいと思います。
よろしくお願いします。
フランの買い物と違って、不動産には全く同じものが世界に2つとないっていう厄介な前提がありますからね。
同じマンションでも買いが違うとか。
そうです。隣同士の土地でも日当たりとか接している道路の幅がちょっと違えば、もう別の商品なんですよ。
比較対象がないからこそ、一般の人には適正価格が見えにくくなってしまうんですよね。
だからこそ、今回はあなたと一緒に、その分厚い曇りガラスの向こう側を覗いてみようと思います。
私たちが今日持ち込んだ資料は、日本の不動産評価のルールブックである不動産鑑定評価基準と地価工事法という2つの公式ドキュメントです。
かなり分厚くて専門的なドキュメントですね。
このカオスに見える市場に、プロたちはどうやって価格という秩序を与えているのか、その仕組みを解き明かしていきましょう。
はい。この複雑なルールを現場の鑑定士たちがどう実践に落とし込んでいるのかというと、実は業界内でよく使われる一種の思考のショートカットのようなフレーズがあるんですよ。
思考のショートカットですか?
原価法：建物の再調達と減価
ええ。個別の不動産価格を割り出すための3つのアプローチと、国としての地価のルールを1つにまとめた言葉なんですけど。
作るなら現価、比べるなら事例、稼ぐなら収益還元、工事は1月5日に2人以上。このフレーズにさっきの分厚いドキュメントのエッセンスが全て詰まっているんです。
作るなら現価、比べるなら事例、稼ぐなら収益還元、工事は1月5日に2人以上ですね。なんかちょっとした呪文みたいですが。
そうですね。リズムがいいので覚えやすいんですよ。
では最初の作るなら現価から紐解いていきましょうか。これは資料にある現価法のことですよね?
その通りです。対象となる建物を仮に今の時代にもう一度新品で建て直したらいくらかかるか、これを再調達現価と呼びます。
新品の値段をまず出すんですね?
ええ。そこから年月が経って古くなった分の価値を差し引く、現価修正という作業を行って、現在の価格を弾き出すアプローチです。
なるほど。今話を聞いていて思ったんですが、それってメルカリで自作PCを売る時の計算にそっくりですよね?
自作PCですか?
はい。例えば今このパーツを全部新品で買ったら15万円だなと。でも3年ハードに使い倒したからファンの劣化分として3万円引いて、よし12万円で出品しようみたいな。
ああ、まさにその計算プロセスですね。ただ、プロの不動産鑑定で行う現価修正は、物理的にボロボロになったっていうマイナスだけを見ているわけではないんです。
物理的以外のマイナスもあるんですか?
ええ。機能的要因や経済的要因によるマイナスも厳格に計算に入れます。
機能的要因というと具体的にはどういうことでしょう?
さっきのPCの例で続けるなら、パーツ自体は新品同様にピカピカでも、規格が古すぎて最新のOSが入らない状態。これが機能的要因によるマイナスですね。
ああ、なるほど。使えないじゃんっていう。じゃあ経済的要因は?
例えば、マイニング用に超ハイスペックなPCを組んだけれど、仮想通貨市場が冷え込んで誰もそんなPCを求めていない状態ですね。これが経済的要因によるマイナスです。
なるほど。外部環境の変化ですね。
そうです。不動産でも同じで、建物は綺麗でも間取りが現代のライフスタイルに全く合っていなかったりとか、周辺の工場が撤退して街自体の活気が失われていたりすれば、それは価格から差し引かれるんです。
単に蓄電数で機械的に価値を下げているわけじゃなくて、現代の需要とマッチしているかというシビアな現実も価格に反映させているわけですね。
その通りです。
取引事例比較法：事情補正と時点修正
建物の評価プロセスはよくわかりました。でもちょっと待ってください。PCの例えは建物には使えますけど、土地には使えなくないですか?
と言いますと。
土地って経年劣化しないし、そもそも人間がゼロから作るものじゃないですよね。
おっしゃる通りです。そこがまさに原価法の最大の弱点なんですよ。土地そのものを作るコストは計算できませんから。
ですよね。
そこで登場するのがフレーズの2つ目。比べるなら事例、つまり取引事例比較法です。
過去の似たような物件の取引データを集めてきて比較する手法ってことですね。
はい。ただ市場に転がっている取引データというのは非常にノイズが多いんですよね。
ノイズ。
例えば相場が5000万円の土地があったとしますよね。でも売り手が事業の資金繰りにすごく困っていて。
ああ、明日までにどうしても現金が必要だから4000万円でもいいから買ってくれみたいな。
そうそう。そうやって売り添えた事例があったとします。
なるほど。そういう特殊な事情で安くなったデータが混ざると、そのエリア全体の相場まで引っ張られて、なんか下がって見えちゃうってことですね。
ええ。だからこそ鑑定士は事情補正というノイズ除去の計算を行うんです。
事情補正。
資料を徹底的に調べ尽くして、その4000万円の取引の裏に売り急ぎという特殊事情があったと突き止めれば、そのデータポイントを機械的に25%上乗せして、本来の5000万円という正常なベースラインに引き戻すんです。
そのままの数字を使うんじゃなくて、背後にある人間の焦りとか人間関係みたいな要素を数学的に補正して純粋なデータに洗い直すんですね。すごいな。
それだけじゃありません。その取引が半年前のもので、そこから現在までに街全体の地価が5%上がっていれば、それも加味する時点修正も行います。
過去のズレも直すんですね。
はい。膨大な過去の事例をすべて今の正常な市場というテーブルに並べ直す作業なんです。
収益還元法とDCF法
それは相当な職人技ですね。でも、だとしたら3つ目のアプローチって必要なんですか?
過去の事例をそこまで綺麗にクレンジングできるなら、取引事例比較法だけで完璧な価格が出せそうな気がするんですけど。
平常時の市場ならそれで十分機能するんですが、市場全体が凶乱しているときはどうでしょうか?
凶乱しているとき?
いわゆるバブル期のように、みんなが明日にはもっかい上がるって信じ込んで、次々と高値で取引を繰り返しているような状態です。
あー、なるほど。比較するベースとなる事例がすべてバブル価格になっていたら、いくら事情補正しても弾き出される答えは高すぎるバブル価格になってしまうと。
その通りです。そこで強力なストッパーとして機能するのが、最後の稼ぐなら収益還元、つまり収益還元法なんです。
過去の取引価格は一旦無比するんですか?
いかに高値であろうと、そんなものは一切見ません。その代わり、この不動産は将来いくらのキャッシュを生み出すのかという純粋な収益力だけを見るんです。
いいえ、いくら逆算するんですね。具体的にはどう計算するんでしょうか?
代表的なものに、DCF法、ディスカウントキャッシュフロー法というのがあります。これは企業の価値を測る時にも使われる手法なんですが。
はいはい、ビジネスでよく聞きますね。
お金というのは、10年後にもらえる100万円よりも、今すぐもらえる100万円の方が価値が高いですよね。
今手元にあれば、投資して増やせるからですね。
ええ、だからその不動産が無効10年間で稼ぎ出す家賃の予測と、10年後にそれを売却した時の予測価格を足し合わせるんです。
なるほど。
そして、そこから将来の不確実なリスクや時間の価値を割引いて、ディスカウントして、現在の価値に換算します。
ということは、周りがこの土地は将来10億円になるぞと熱狂していても、DCFOで計算して、いやいやこれアパート建てても賃料収入の現在価値の合計は3億円にしかならないよねと突きつけるわけですね。
そういうことです。
これは確かに感情的なバブルに対する冷水になりますね。
ええ、資料にも先ぞがりがてな取引価格に対する有力な検証手段と明記されています。
なるほど。
作る、比べる、稼ぐ。この3つの異なるレンズを通すことで、どんな市場環境でも適正な価格を見失わないようになっているんです。
地価公示法と1月1日の評価
ここまでは個別の不動産をどう評価するかという話でした。ここから視点を少し広げて、国全体のマクロの話に移りたいんですが。
はい。
さっきのフレーズの後半がありましたよね。工事は1月1日に2人以上。これが日本全国の地価のベースになるルールということですか。
ええ。地価工事法という法律に基づくルールです。国が定めた全国の標準値について、毎年1月1日を基準日として、必ず2人以上の不動産鑑定士が別々に評価を行うんです。
2人以上が別々にですね。
はい。そして最終的に土地鑑定委員会が正常な価格を判定して発表するという仕組みです。
そこでちょっと引っかかったのが、その正常な価格という言葉の定義なんです。資料を読むと、建物などの定着物や仕様を制限する権利が一切ないと仮定した高地な状態で成立する価格とありますよね。
ええ。そこは非常に重要なポイントです。
でも、現実の土地には古い雑居ビルが建っていたりとか、複雑な借地権が絡んでいたりしますよね。それをわざわざ頭の中で高地だと妄想して評価するのはなぜですか。
それはですね。
ちょっと例えてもいいですか。スマホを中古で売るときに、前の持ち主の怪しいアプリとか不要なサブスクの契約を全部消して、工場出荷時の状態、いわゆるファクトリーリセットに戻してから、ハードウェアの純粋な価値を査定するようなものですか。
ああ、まさにそのファクトリーリセットのイメージがぴったりですね。
おお、合ってましたか。
ええ、上にどんな建物が乗っているかとか、誰がどんな権利を持っているかというのは、いわば後からインストールされたソフトウェアに過ぎないんですよ。
ソフトウェアのノイズなんですね。
そうです。そのノイズを取り払って、新宿の土地と銀座の土地というハードウェアそのもののポテンシャルをフラットに比較するためには、どうしても高地を想定する必要があるんです。
なるほど、ハードウェアのスペック評価ですね。だとしてももう一つ疑問があります。
何でしょう。
不動産の価格って日々既獲得と動いていますよね。新しい駅ができたり、逆に近くのスーパーが潰れたり。
それなのに1月1日というたった1日だけのスナップショットを撮ることに、この激波式動く市場の中で意味があるんでしょうか。
1月2日にはもう古いデータになっているような気がするんですけど。
いや、動いているからこそなんですよ。
動いているからこそ。
ええ、全てが変動している海の中で基準となる絶対的なゼロ地点がなければ、今の価格が上がっているのか下がっているのかすら誰にも測れないじゃないですか。
ああ、つまり現在地を知るためのGPSの座標みたいなものが必要だと。
その通りです。
陶器的な動きや日々の感情を一切排除してプロが理論的に算出した1月1日時点での純粋な価値。
これがあるからこそ私たちは今は地下工事より2割高いから少し市場が兼ね付きみだなと冷静に判断できるんです。
公示価格の指標と基準
なるほど、仕組みはよく理解できました。ただここでどうしても聞いておきたいことがあります。
はい。
この地下工事って全国の何万箇所もの標準地を専門家を何人も使って毎年調べているわけですよね。
ええ、膨大な作業です。
当然莫大な税金と労力がかかっているはずです。でもこれってあなたのような、いや私やリスナーのような一般人にとって、あるいは下界にとってそれほどのコストをかける価値があるものなんですか。
そこが確信ですね。地下工事法がなぜそこまでして基準を作るのか、それを理解するにはこの法律が定めている工事価格の2つの効力、指標と基準の違いを知る必要があります。
指標と基準、示す標と規則の木に準じるですね。似たような言葉ですが。
ええ、でも法的な効力は全く違うんです。まず地下工事法第一条の2では一般の人々が土地の取引を行う際、この価格を指標として取引を行うよう努めなければならないとしています。
努めなければならないということは努力義務ですよね。つまりできれば参考にしてねというただのアドバイスですか。
はいアドバイスです。なぜなら私有財産をいくらで売ろうが買おうが本来は個人の自由ですから。
まあそうですよね。
資本主義である以上国が絶対にこの値段で取引しろと強制することはできません。だから一般の取引においてはあくまでぼったくりや安売りを防ぐための目安、つまり指標に留めているんです。
ちょっと待ってください。だとしたら余計に税金の無駄遣いのように感じちゃうんですけど、強制力のないアドバイスのために国が毎年莫大な予算を投じているということですよね。
一般の取引だけを見ればそう感じるかもしれません。しかしもう一つの効力である基準、が国家というシステムにおいて絶対不可欠なんですよ。
そっちは強制力があるんですか。
極めて強力な強制力です。例えば国や自治体が新しい道路や空港を作るために個人の土地を強制的に買い上げる土地収容を行う場合、あるいはあなたの所有する土地に対して国が固定資産税や相続税をかける場合ですね。
はい。
この時国は絶対にこの工事価格を基準としなければならないと定められているんです。
ああ、つまり国が税金を取ったり個人の財産を奪ったりするときに国自身の都合のいいように価格を操作させないための縛りなんですね。
その通りです。道路を作りたいからお前の土地は二足三分だと国が勝手に安く買い叩くことは許されない。逆に税金をたくさん取りたいからお前の土地は10億円の価値があると不当に吹っかけることも許されない。
なるほど。
なぜなら国とは独立した第三者機関である官邸主たちが定めた基準という絶対的な壁があるからです。
自由経済の市場では緩やかなガイドライン、つまり指標として機能しつつ国家権力が行使される場面では個人の財産を守るための鉄壁の盾、基準になるんですね。
ええ。
その二つの顔を使い分けるためにわざわざ毎年1月1日に莫大なコストをかけてゼロ地点を打ち直しているわけだ。
この絶妙な法的バランスこそが地下工事法が社会のインフラとして機能している最大の理由なんです。単なる価格のリストではなくて国家と個人の間にある緊張関係をコントロールするためのツールといえますね。
ただの数字の羅列だと思っていたものがとんでもなくドラマチックな棒果てに見えてきました。
作るなら原価、比べるなら事例、稼ぐなら収益還元、工事は1月1日に2人以上。この短いフレーズの中に不動産というブラックボックスを解明する技術的なアプローチと私たちの財産を守るための法的な思想が見事にパッキングされていたんですね。
ええ。この裏側の仕組みを知っておくだけで次にあなたが不動産のニュースを見た時の解像度は劇的に上がるはずです。
AI時代の不動産評価
本当にそう思います。さて、お時間も近づいてきましたが、最後にソース資料には書かれていない少し挑発的な未来の話をしてこのディープダイブを締めくくりたいと思います。
未来ですか。
はい。今、AIやビッグデータの進化によってあらゆる不動産の取引データや賃料の増減、さらには人の移動データまでがリアルタイムで可視化されつつありますよね。
そうですね。テクノロジーの進化はすごいですから。
アルゴリズムが瞬時にDCF法を回してノイズを補正して価格を吐き出す時代がすぐそこまで来ています。
そうなった時、年に一度人間の専門家が自分の足で現地を歩いて、11月1日というアナログな点で正常な価格を決定するこのシステムはいずれ時代遅れの遺物として消えていくんでしょうか。
非常に鋭い問いですね。データの量と処理速度では人間は絶対にAIに勝てませんからね。
それとも情報が氾濫してアルゴリズム自体がブラックボックス化して予測不能な動きをする時代だからこそ、人間の良識と責任に基づく不動なアンカーが今なり以上に必要とされるんでしょうか。
合理的な計算の果てに最終的な価値の責任を誰が負うのかという問題に行き着きますねそれは。
ええ、すべてが自動計算されるクリアな世界が来るのか、それとも泥臭くても人間の利地による基準が必要であり続けるのか、技術進化と人外の判断の境界線についてリスナーのあなた自身でもぜひ考えてみてください。
今回も深い探究ができましてね。それではまた次回のディープダイブでお会いしましょう。
本日の耳で覚える卓拳はここまでです。
LINEでは毎週の配信内容を3分で見返せる図解をお届けしています。
今週聞いた内容を試験直前まで少しずつ積み上げていきたい方は概要欄からどうぞ。
ではまた来週、一歩ずつ淡々と積み上げていきましょう。