家を選ぶ基準の紹介
今日も1日ありがとうございました。この放送はAIとWeb3で建築を変える、一級建築士のフミが、建築やAIの話と、時々Web3の話をする放送です。よろしくお願いします。
今日は、家を選ぶ基準というお話をしたいと思います。家を選ぶ基準ですね。
この2つ前の放送で、家を購入しました。正確に言えば、購入することを決めましたというお話をさせていただきました。
結構前の放送でも、私は今、新居を探していて、中古マンションを買って、それをリノベーションして住もうというお話をさせていただいていました。
家を探していますというお話を何回かしていました。2個前の放送で、とうとう家を決めましたという話をしました。
なので、この購入する家は決めて、ここからいろいろな手続きに入って、そこからリノベーションするので、リノベーションの設計ですね。
間取りをどうするかとか、材料をどうするかとか、そういったのを決めて、決まったら工事に入ってリフォーム工事をすると。
それが出来上がったら引っ越せると。多分引っ越しが来年の頭から中頃になるみたいな予定でいるんですけども、
今回は家を選ぶ基準というお話をしたいと思います。結構いくつもあるので、3つみたいな、決めきれずにダラダラと、あれもこれもみたいなお話になると思うんですけども、ご容赦いただけたらと思います。
まず家を買う基準の一つ目に上がるのが、まずはお金ですね、予算ですね。これは結構進めていく上で、割と発見があったのが、修繕積立費と管理費、これも結構大きいんだなというのを進めていく上で分かりました。
当初は物件価格、家自体の値段と、あとはリフォーム代、この2つの足し算を抑えようと、その2つの足し算でいくらみたいな、そんな想定でいたんですよね。
当然、その2つの足し算が分かれば、だいたい住宅ローンでいくら、ローンの返済があるっていうのが計算できますので、何千万円だったら月々いくらみたいな、それができるので、そこをめがけて月々いくらぐらいだったらいけそうだから、何千万だなみたいな、そんな感じでふわっと予算を組んでいたんですよね、当初は。
やっぱり進めていくうちに、管理費と修繕積立費、この2つも結構バカにならないなって発見したんですよね。
これは当初から分かっている人は当然だろうという感じなんですけども、それが分かってきました。結構同じ、例えば同じ築年数で、同じ広さですね。
例えば70平米とか同じ広さでも、管理費と修繕積立費って全然バラバラなんですよね。
同じ地域で探してもバラバラなんです。
その1個、その要因となるのが建物のマンションの個数の多さですね。
一般的には個数が多いと管理費とか修繕積立金が下がって、個数が少ないとそれが上がるという傾向にあるみたいなので、
最初はそういうの知らなかったので、何でこんな差があるんだろうみたいな、めっちゃインパクトあるなみたいな、そんな感じで戸惑っていました。
今となってはそこを見て、総合的に管理費と修繕積立金と、あとは物件価格と予算価格みたいな、それの4つですね。
4つを総合的に見た上で予算が適正なのかっていう判断がつく目が養われたような気がしています。
結構やっぱり大きいんですよね。
例えばですけど、35年ローンで月々1万円の差っていうと、当然35×12×1万なんで420万円なんですよね。
要は管理費とか修繕積立金が1万違うっていうことは、物件価格が400万違うのと同じことなんですよね。
これ結構大きいですよね。
なのでそれが啓示できない。物件価格を抑えたとしても、管理費修繕積立金が5000円とか1万円とか違うだけで全く違う世界になると。
そんなことを学びました。
なので選ぶ基準が真っ先に思いつくのがこの予算価格を1つ目に挙げました。
家自身の基準
ちょっと予算という大きいところを挙げた次からはカテゴリー別で、
カテゴリーに分けてお話ししていきたいと思います。
そのカテゴリーは3つあって、1つ目は家自身ですね。
家自身というか家単体で見たときの話。
2つ目が家じゃなくて、一室じゃなくてマンション全体で見たマンション自体の話。
3つ目はマンションが建っている立地の話とか周辺環境の話。
この3つのカテゴリーでお話ししていきたいと思います。
まず1つ目なんですけども、この家自身ですね。
マンションの中の一室ですね、一部屋で見た場合、どんな基準があるのかというと、正直言ってこれはそんなに多くないです。
1つ代表的なのが広さですよね。
70平米なのか100平米なのか、はたまた50平米なのか、この広さというのが一番大きな
家単体で見たときの基準なのかなと思います。
これは私は4人家族、妻と子供2人で住んでいるので、だいたい70平米以上ぐらいかなと。
あんまり広すぎると無駄しちゃうので、どんぐらいですかね、90以下とか70から90まで。
90あったらめっちゃ広いですよね。
そんな感じで調べてみました。
っていうところぐらいが家単体で、冒頭にも言いましたけどもフルリノベーションするので、
もともとの間取りっていうのはほぼ関係ないんですよね。
もともとの間取りが3LDKだったところでフルリノベーションしてしまうので、
すべて壁を取っ払ってしまって1LDKとかにもできると。
逆もそうですね、もともとが1LDK70平米だったところをフルリノベーションであればすべて取っ払うので
3LDKの70平米に変えることができるっていう感じなので、
もともとの間取りっていうのはあんまり重視していませんでした。
あんまり重視していない、あんまりっていう感じなので少しは重視するポイントがあって、
例えば玄関の位置ですね。
一つは玄関の位置。
普通のマンションであればよく間取り図ありますよね。
縦長の長方形で縦長で南がベランダで北側が玄関っていう間取り、
これがよくあるマンションのタイプかなと思います。
僕も出会ったマンションの7割ぐらいはこのタイプですね。
縦長の長方形っていう感じです。
それ以外にも真ん中から横から入っていく。
縦長の長方形は変わらないんだけど、真ん中の横から入っていくみたいなプランもありますし、
あとはL字型になってるようなプランもありました。
直前まで迷ってたプランはその縦長の長方形に左側にポコンとついてるみたいな
L字型の逆L字型のプランだったんですけど、そういったものもあります。
という感じで玄関の位置っていうのはもう変えられないので、
それをもとにここから入ってベランダがどこでみたいな感じで計画していくので、
玄関の位置っていうのは一つあるかなと思います。
もう一つ大事なのがトイレの位置ですね。
トイレの位置は一般的にフルリノベーションをバーンと壊して、
すべて間取りが自由ですって言いつつも、トイレの位置はほぼ変えられないと言われています。
というのもトイレの水が流す大なり小なり流す場所っていうのは、
当然上の人のトイレも流す場所っていうのは一緒で、
なのでその縦にずぼーっと太い管が、管が流れる大なり小なりが、流れる管が縦、
マンションだったら何階だっていう感じでもう上から下までずぼーっと通ってるんですよね。
なのでここの近くでないと配置ができないと。
なおかつその大なり小なりっていうのは普通の水と比べて流れにくいので、
イメージわかりますよね。流れにくいのでそれなりに遠くから、
当然遠くからその縦につないでいくっていうのは技術的には可能なんですけども、
遠くであればあるほどその流れにくさっていうのが効いてきて詰まってしまうみたいな、
そういったリスクがあるので基本的にはトイレの位置っていうのは変えられないとされています。
向きを変えるぐらいならできるんですけども変えられないとされています。
一方で例えば洗面所とかキッチンとか、
それは割とこれも細かいところを言ったら制約あるんですけども、
割と変えられるとされています。
キッチンとか洗面所っていうのは流れる水がその縦に通ってる、
一箇所に集まって縦に通ってるっていう点では変わらないんですけども、
水は水じゃないですか、水分じゃないですか、わかりますよね。
トイレとちょっと違うじゃないですか。
なので流れやすいから遠くまで行っても遠くから横を伝って横向きに流れていって
一箇所に集めるっていうのができるんですよね、キッチンとかトイレの場合。
キッチンとか洗面の場合できるんですけどもトイレの場合はそれが難しいので
トイレの位置は変えられないという全体でその間取りを見ていく必要があるというのが
間取りを見るポイントかなと思います。
ただ、私もリノベ会社、リフォーム会社の人と一緒に見てもらったり、
あとはそのプランをリノベ会社に見てもらったりとかしたんですけども、
大体そのリノベ会社はいいプランニングのノウハウを持っているので、
よっぽどややこしい位置にトイレがない限り本当に素晴らしくプランニングしてくれて、
ほぼほぼどんな位置にトイレがあろうともすごいいい感じにプランニングしてくれます。
なのでトイレが動かせないっていうのはあまりデメリットではなくて、
トイレが動かせないなりにすごいいいプランニングをしてくれるので、
そんなにデメリットにはならないのかなと思ってます。
なのでまとめると、マンションの一部屋単体で見たときの基準というのは広さぐらいかなと思ってます。
自分の家が70平米が最適なのか、80平米が最適なのか、60平米が最適なのか、
これを決めておくっていう基準を持っておくっていうのが大事なのかなというふうに思います。
これが一部屋単体で見たときの話です。
マンション全体の基準
2つ目のマンション全体で見たときの話なんですけども、
これは結構今パッと話が出てこないのも含めて結構いろいろあります。
いろいろ経験して見聞きしていろいろ知見をためていたので、
このマンション全体を選ぶっていうのが結構このフルリノベーション、
中古マンションを買ってフルリノベーションをするっていう点ではめちゃめちゃ重要だと思っています。
一つ大きなところで言うと、建てられた粘土ですね、建てられた粘土。
この建てられた粘土が具体的に1981年以降か以前か、1981年以降か以前か、
これによってとある大きな要素が変わってきます。
その要素というのが耐震性のですね、耐震性の地震に強いかどうかっていうのが1981年以降か以前かで変わっていきます。
要は1981年より前っていうのは法律レベルで耐震性の地震に強いかどうかを決める法律っていうのがまだ未熟だったので、
一般的にはその法律が未熟だったので地震に弱いとされています。
81年以降は法律が整備された後なので厳しい法律になったので地震に強いとされています。
ここの境目で震耐震とか急耐震とか呼ばれているんですけども、
この地震の法律っていうのがマンションとか不動産の価値っていうのにめちゃめちゃ大きく結びついています。
なので本当に地震に強い建物みたいなのを望む人にとってはこれ以降を選ぶのがいいと思いますし、
一方で要は地震に弱い建物なので価格としてはめちゃめちゃ安いんですよね。
なのでそれ以外の性能ですね。
例えば広さとか駅からの距離とか、あとは設備とかそういった面でそこを跨いでるか跨いでないか、
その後か前かで同じようなマンションだったとしても全然価格が違います。
これは本当に物件サイトを見れば一目瞭然で、そこより古いのとそこより新しいのとではもう本当に全然違います。
なのでそういったリスクを追いながら安くいいところを手に入れたいっていうのであれば、
それより前の物件を狙うっていうのもいいのかもしれません。
ちなみに私はもうその前ですね、古いやつしか狙ってませんでした。
というのも一番大きい根拠としては、私は関西地方に住んでいて、関西地方は何があったかというと、
兵庫県南部地震ですね、阪神大震災と呼ばれる大きな地震が1994年かなにありました。
約30年前ぐらいにありました。
今でも建っている古いマンションというのはその地震を経験してきているわけなんですね。
その地震で当然ずたぼろになって、ずたぼろでひょろひょろのまま今建ってますみたいになったら当然だめなんですけども、
その地震でもほとんど被害を受けてませんと、それで建ち続けています。
今でも建ち続けていますっていう物件については相当な信頼性があるなと私は思っています。
なのでその立地が関西であると、そこで大きな地震を過去に受けてはことがあると、それでも建っていると、
そういった実績があるので、私は古い物件でも選べば耐震性もすごいいい、
今のと劣らないようなものかなと考えています。
あとは私自身がマンションというか建物の耐震性の強度に詳しい、これは専門家なのでそういう職に就いているので、
そこに明るいっていうのもそれを選ぶ、古いのを選べる理由なのかなと思っています。
ざっと見ると建物でも本当に弱い作りをしている建物っていうのは当然あって、
そういったものではない物件っていうのは最低ランクから外れるので、そういった選べ方をしますし、
最終的には建物の図面ですね、設計図を取り寄せて図面レベルで見て、
いいか悪いかっていうのを判断できる、私はそれが専門なのでそういう能力を持っているので、
そういった視点から古い建物でも地震に強いっていうのがあるっていうのを知っているので、
そういった選び方をしながら古い物件っていうのを選んでいます。
管理会社と施工会社の確認
その代わり、当然私もめちゃめちゃガチで設計しているその建物を設計しているわけではないので、
当然抜け漏れっていうのはあって、そこが地震に対するリスクになるんですけども、
そこのリスクについてはもう覚悟を決めて買うと。
それよりも値段とか、あとはそうですね、主に値段とかですね、
を重視して買っているようなものになります。
なので、やるとしたら、そういった知識がない人がやるとしたら、
専門家に聞くみたいな、そういったのも専門家に聞きながら古い物件でも、
81年より古い物件でもチェック項目みたいなのがあるので、
こういった物件は弱いとか、こういった物件はちゃんとしているとか、
そういったチェック項目があるので、チェック項目を専門家に見てもらって、
購入の判断をするっていうのも道としてはあるのかなと思います。
専門家がどこにいるのかとか、おいくらを支払いするのかとか、
毎回毎回、毎物件毎物件専門家呼ぶのかとか、そういった問題はあると思うんですけども、
知識がない人でもそういったところを頼れば選べるんじゃないかなと、
私個人的には思っています。
これはそれぞれの価値観なので、絶対に安心がいいから、絶対に身耐心がいいとか、
そういった価値観の人はそっちは選べばいいかなと思います。
ちょっと耐心性能に関する話が長くなってしまったんですけども、
マンション全体でいうと、あとは管理会社ですね、管理会社。
私、あ、管理会社とあとは施工会社です。
管理会社と施工会社が今でも最低限ですね、今でも存在している、
今でもちゃんとやり続けている会社かっていうのはちゃんと見ています。
管理会社一つとっても、本当に何も知れない、ホームページすら持っていない管理会社から、
もうこの関西の大手です、みたいな管理会社までたくさんあります。
施工会社なんか特に、当然昔、私の場合は昔、チクフルの物件を狙っていたので、
当時は当然あったけど、今はその会社ありません、みたいなところも当然あります。
一方で、今でも名の知れているゼネコンですよね、有名なゼネコンが当時建ててたっていう物件もありますので、
施工会社もピンキリですし、管理会社もピンキリなので、それは調べれば出てくるので、
そこを結構重視するっていうのは、割と私は、私も妻もなんですけども、重要視していました。
まずいい物件、ぱっと見で安いとか、広さ合ってるとか、リッチがいいってなったら、
次に管理会社と施工会社を調べるみたいな感じで、結構重要度の高くそこは見ていましたね。
あとは内覧の時なんですけども、マンション全体の雰囲気みたいなのは結構妻が言ってましたね。
なんか当然エントランスを入って管理人さんがいるとかいないとか、
あとはエレベーター入って、エレベーターから出て廊下みたいなところを通って家に行くと思うんですけども、
その廊下が明るいか暗いかとか、そういった雰囲気っていうのは割と妻が重視して見ていましたね。
それによってマンション全体が1個か2個ぐらいあったんですけど、
マンション全体がどんよりしているようなマンションがあったんですよね、実際。
それ別に夜に行ったとかじゃなくて、ビルは晴れた日に行ったんですけども、
マンションの雰囲気がどんよりしているみたいなところがあります。
一方で普通にちゃんと明るくて清潔で、いい感じの雰囲気みたいな。
それは行ってみないと分かんないです、絶対に。
スーモとかの写真では絶対分からなくて、行ってみないと分からない雰囲気なので、
行ってみたチェックとしてはマンション全体の雰囲気みたいなのは、
見てました、見てみましたとか、見ずとも感じると思います、そういった雰囲気は。
そのあたりは行ってみないと分からないポイントですね。
それぐらいかな。
さっきも言ったように、重視すべきは耐震性能と、
あとは施工会社と管理会社ですね。
そのあたりは非常に重視すべきポイントなのかなと思います。
周辺環境の個人差
もっと深いところを調べれば、もっと重視すべきポイントがあるんですけども、
ちょっと割愛して、パッとネットレベルで調べられるポイントを今ご紹介しました。
最後に、もう20分経ちましたね。
最後に3つ目の項目の建物の立地とか周辺環境についてなんですけども、
これについては絶対的な基準というのは存在しないんですね。
さっきみたいにマンション単体の基準だったら、
もうこの81年より前か後ろか、耐震性能が良い悪いというのは、
もうほぼ決められた絶対的な基準なんですよね。
管理会社もさっきもそうなんですけども、
今でもちゃんと動いてるかとか大手ゼネコン化とか、
それはもう絶対的な基準じゃないですか。
あとはそれを重視するかどうかは個人の問題なんですけども、
その評価項目に対して良い悪いっていうのが絶対的に存在するんですよね。
さっき言ったものっていうのは。
ただ一方で今から言う建物の立地とか建物の外部環境っていうのは、
評価項目に対してこれだから良い、これだから悪いっていうのは、
それすらも個人の感覚によるところが多いので、
建物の外部環境が一番個人差が出る項目かなと思っています。
例えばうちの場合は駅からの近さ、駅からの遠というのは全く気にしてませんでした。
駅から近いっていうのは近ければいいと思うんですけども、
近さっていうのは全く気にしていなくて、
その理由っていうのは車と電動自転車を持ってるからなんですよね。
なのでこの2つがあれば割と駅に頼らなくても生活はできるので、
そこまで重視してませんでした。
なんならバスから鉄道の駅まででもいいやぐらいに思ってたのでそこはあります。
あとは逆に重視していたのは小学校とか中学校までの距離ですね。
うちの子供はまだ未就学児なのでこれから小学校とか中学校入るわけなんですけども、
これから子供が入る小学校、中学校までの距離とか、
そこまでの道が安全に登校できるかとか坂が少ないかとか、
周辺環境の重要性
あとは小学校自体が荒れてる不良がいっぱいいる小学校とか、
最近は多分ないんだろうと思いますけど、そういったところはめちゃめちゃ真剣に見ました。
一方でそういったものは重視しないという人も当然いますよね。
あとはさっきちょっと出ましたけど坂の多さっていうのは結構ありますね。
私が住んでる地域っていうのは結構坂が多い地域なので、
坂が上がったようなところっていうのは私も妻も割と避けてたことがあります。
一方で坂の上の方がいいっていう人が絶対いるんですよね。
坂の上がいいと、我々は坂の上は嫌だですけども、坂の上がいいっていう人がいると思います。
当然その人たちは坂の上っていうのは行きづらいんですけども、
そこから見える景色とか坂の上の方が非常に周りが落ち着いてるとか、
そういった面をとって坂の上がいいって言ってるんですよね。
なのでそれは個人の差かなと思ってます。
あとは立地で言うとどうですかね。
あんまないな、そうですね、小学校ぐらいですかね。
小学校中学校ぐらいかな、立地で言うと。
あとは関西なのでこのエリアは避けるみたいな、
このエリアはちょっと言い方悪いですけど治安が悪いエリアみたいなのが近くにちょっと行けばあるので、
そのちょっと行ったそこには行かないようにはしてましたね。
よほどなことがない限りエリアで危ないエリア、自分たちが危ないと思っている、
自分たちが行きたくないと思っているエリアに行くってことはほぼないと思うんですけども、
そこを除外すればいいだけなので、そのエリアを選ばないぐらいですかね。
あと一つはスーパーとかコンビニが近くにあるかは結構重視しましたね。
割とスーパーとかコンビニでお惣菜買ってもすぐ食べるみたいなことを結構しているので、
そうですね。なので自炊とか自炊率とあとは宅配食品、宅配なんて言うんですかね、
Uberとか出前館とかっていう率はうちは少なくて、スーパーとかお店で、
お店で惣菜を買って食べるっていう結構それがメインになってくるので、
その惣菜が売ってるお店が近くにあるかっていうのがめちゃめちゃ重要なので、それがありますね。
一軒めちゃめちゃいいマンションがあったんですけども、
周りにそういうのがなくてちょっとここなしだねっていうのは一個ありましたね。
それぐらいうちならそういったところを選ぶという感じですね。
皆さん自身も家を選ぶ際はこの周辺環境が先ほども言いましたけども、
一番個人差が出て自分独自の自分の価値観が現れるところなので、
個人の価値観と基準
それは結構真面目に自分と向き合って考えていただけたらなと思います。
そのほかの項目っていうのは本当に良い悪いっていうのははっきり決まっているので、
あとはそれを優先順位にどれを優先するかぐらいの問題なので、
そうですね、そんな感じです。
ということでちょっと27分すごいめちゃめちゃ話してしまいましたけども、
今日は家を選ぶ基準というお話をさせていただきました。
次回かその次ぐらいにはこの基準がある中でそこに対してどうAIをアプローチさせたのかっていうのを
ちょっとまとめてお話ししたいと思います。
ということで今日の話はAI登場しなかったんですけども、
次でAIを登場させてこういう基準がある中でこういうAIの使い方をしましたよみたいな
そんな話ができたらなと思います。
ということで今日もお疲れ様でした。
またねバイバイ。
