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オルタナラジオ投資のスキマ話。この番組は、ニーサや個別株といった資産運用の王道とは少し離れた、新しい投資の可能性や選択肢について、三井物産デジタル・アセットマネジメント、通称MDMのお二人が、リスナーの皆様にお届けします。
こんにちは。MCを務めます株式会社ゆげのみなみです。 よろしくお願いします。MDM代表のぐるのです。よろしくお願いします。MDMのまるのです。
今日はこの回だったと、今台本を見て思ったんですが、今日私、お利益でお二人に相談があるんですよ。
私がゆげという会社の共同代表を務めているんですけれども、とある新規事業を始めるにあたり、店舗兼オフィスとなる物件への移転を検討してまして、
まさに今週だっけな、内検に行く予定なんですよ。これもしかして実作?みたいな感じで、ちょっと社内では盛り上げて、実作じゃねえみたいな。
同行しましょうか。
本当に同行してほしくて、この職権を乱用してですね、上野さんとまるのさんにオフィスを内検する上でのコツを聞きたいんですけど、どうしたらいいですか?どこ見たらいいですか?
これ聞いちゃっていいのか分からないですけど、ちなみにどういう新規事業?
これまだ誰にも言ってないので、コンポを初公開。恥ずかしいんですけど、ゆげで駄菓子屋さんを始めようと思っていて。
へー。
しどいとこ行きますね。
ゆげって会社なんで、私個人的にはいつか銭湯とか、軽業したりとか、サウナとかやりたいんですけど、相方はあんまそういう温浴施設好きじゃないんですけど。
でもやっぱり場作りをしたりとか、駄菓子屋ですごい儲かるとは全くもちろん思ってないんですけど、何か集える街中にポンとあるプレスというような場所を作りたいというのがあり、
いろいろ検討はしてるんですけど、一旦仮で駄菓子屋さんをしようと思っていて、表の路地に面したところで駄菓子屋さんができて、その裏というか後ろの方にオフィスがあって、私たちが普通に仕事をしているみたいな物件を探してて。
なんかちょっと予算なんだけど、上野さん、超笑ってる。
どうやって評価するんだろうなー。
駄菓子買いに来てくださいね、絶対。手土産に駄菓子をお願いします。
駄菓子を買う人はいわゆる子供なのか大人なのか、どんなイメージなんですか?
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基本はやっぱり日中とかは子供なのかなと思ってます。普通の駄菓子屋。もちろん大人で買ってくださる方もいると思うんですけど。
ただ、私たち普段はこういうポッドキャスト作るのもそうですけど、こういう仕事もしているので、夜は駄菓子屋スナックとか、駄菓子屋バーとか、クライアントさんとか一緒に仕事をしている人と集って、
飲み会じゃなくて、おつまみ駄菓子食べ放題みたいな。
これごめんなさい、私の新規事業相談みたいになっちゃってるんですけど。
ちょっと昼夜で客層を変えようかなと思ってるんですけど、でも佇まいとしては子供が安心安全に立ち寄れる場所がいいなとは思っているって感じなので。
まず小学校があるとか、子供が全くいない町に出て行ってもしょうがないので、そことかは一応考えつつなんですけど。
当然物件もスケルトンになってるんで、何にもわかんないですよね。どうしたらいいですか?
たこ焼きとかやらないですか?
たこ焼きもやろうかな。たこ焼きもやりたい。
モンジャンみたいな、柿取り扱いみたいなのは取ろうと思ってて。
飲食家みたいになってないと、たぶんちょっとしんどそう。
そうですよね。そこちょっと一個重要ですよね。火を取り扱えるかどうか。
換気系だと周りの人がいいかみたいな。匂いが。
中のコーヒー屋さんがいるんですけど、コーヒー屋さんから教えてもらったり。
結構物件探すの大変だったり。
それって誰にどう聞けばいいんですか?
不動産屋さんにこういう授業やろうと思ってるけど、周辺の人大丈夫ですか?
その方やっぱり周辺住民の人。住民説明会じゃないですけど、こういうの始めるんでよろしくお願いします。
あとこのオルタナラジオで何度も話題になったのが気がいいかっていうか、自分たちにフィットする街か物件かみたいな話ってよく出るじゃないですか。
今までちょっと抽象的に話してたんですけど、いざ今週行くので気がいいかどうやって判断したらいいですか?
直感ですね。
私のフィーリングで。
時間帯で表情変わりますよね。
なるほど。じゃあ結構その日一日周辺をウロウロ怒られない程度に。
プチ失敗談みたいな話なんですけど、私は実際ランニングしながらいろんな物件巡るんですけど、
ランニング日中にやると普通に迷惑なんで朝早くやるんですよ。
そうすると朝早くあんまり人いないので周辺がにぎわってあんまり見れないんですよね。
なのでその日中とできれば休日と夜の時間帯とかいくつかサンプリングしてみたほうが本当に決めたい物件なんだといいかなと思います。
わかりました。確かに峠港の時間もちゃんと見たほうがいいですよね。
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天候もありますよね。晴れの日と雨の日。
なるほどね。
印象が変わりますもんね。
そっか。雨の日ってめっちゃ気が悪くて最悪な気分になるっていう場合もあるかもしれないですもんね。
すいません私の個人的な参考になるリスナーの方がほとんどいないかもしれなくて申し訳ないんですけど、
駄菓子屋ができたおりにはオルタナラジオのお聞きの皆さんにも立ち寄って。
よっちゃん以下食べながら。
よっちゃん以下でみんなで乾杯しましょうという感じなんですけれども。
すいません本題に行きたいなと思っておりましてですね。
今日も面白いテーマですよ。
今日は官邸評価学の隙間話ということで、
オルタナの個別商品概要目論書とか見てると官邸評価っていうところが項目があって、
数えるのが大変なとんでもない桁の金額が書かれてるんですけど、
これ私個人的には知り合いが、それこそ遺産相続みたいなので、
親の土地をどう分けるかみたいな話とかの時、
確か官邸評価学を出してもらってなんとかみたいなことを言ってるのをちょっと聞いたことがあるんですけど、
これ一つ今日深掘り。
かつできる限りギリギリを責めて隙間話を聞いていきたいなと思って。
思ってるんですが、そもそも官邸評価学って何ですかっていうところから丸野さんに聞いていきたいんですけど、どうでしょうか。
個人さんが相続に使われるケースももちろんあるんですけど、
こういった不動産の売買の現場の中では、
必ずしも絶対その価格で取引しなきゃいけないってものではなくて、
いわゆる売買の参考価格としてまず決まっているというか、
やっぱり不動産の売買だと売り主さん、買い主さんがいて、
2社間での合意によって成り立つんですけど、
すごい安すぎるとか、逆に高すぎるみたいなところが、
2社間だと全然大きいというか、どっちかがすごい損してしまうみたいなこともあり得るので、
一つ目線として、第三者官邸だと例えばこんな感じです。
なので、こうですよねっていう、
一つの参考となるような目線として、官邸評価を取得するということがあります。
なので、ちょっとお話の中でもあったんですけど、
自分で勝手に評価するものでは基本的にはなくて、
第三者の官邸評価会社さん、官邸評価をしてくれる会社さんがいらっしゃるので、
そこにお願いをして査定を出してもらう。
まずそういった流れになります。
そっか。
売り手が極端に安い値段で買い叩かれないようにでもあるし、
買い手の人が不当に高い値段で買わせられるみたいなことを防ぐために、
そういう仕組みがあるってことなんですか?
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両者が合意していれば、その価格でいいじゃんっていうことなんですけど、
例えば我々が投資家さんに向けてとか、行政の機関に向けて、
この取引があまりにも市場の取引からかけ離れているものではないですよ、
という一つの目線となる価格ではあったりしますね。
なるほど。
オルタナの商品だと官邸評価学は誰が決めているんですか?
寄与している各官邸評価会社さんが査定し、我々はそれを使わせていただいているという立場ですね。
どうやって価格を決めているのかも気になるところかなと思うんですけど、
大きく分けて、不動産の価格の出し方は3つありまして、
1つは減価法と言われるんですけど、
ゼロから建物を作ったらどれくらいの価格になるのかという積み上げで、
コストから換算して計算するというやり方と、
あとは取引事例比較法と言ったりするんですけど、
だいたい似たような周辺の物件とか条件が似たようなところが、
どれくらいの価格で取引されているから、この物件はこうですみたいな、
そういうふうに価格を決める方法と、
あとは収益看護法と言いまして、
これは株式とかといろんな価値の算定の仕方でも扱われている方法かなと思うんですけど、
そこの物件なりが生み出す収益、将来にわたってみたいなところを含めて、
現在価値に換算した時にいくらになるのか。
もちろんこの収益還元法の中でもいくつか手法があるんですけど、
これらの方法を総合的に勘案していくらみたいな、
そんな感じの決め方をしてますね。
なるほど。じゃあ今回のケースではこの方法で勘定しましたっていうよりは、
今お話しされた3つのものをすべて取り入れながら、
結構バランスで見ていくケースが多いかなと思うんですね。
なるほど。
勘定評価学といえば、お宝勘定団のイメージが…
じゃかちゃん。
50万円。
大丈夫ですかこれ。
あれとは全然違いますね。
違うと言いつつ似たところは、ひとつの意見なんですよね。
どっちも世の中にひとつしかないものじゃないですか。
勘定される絵にしても、壺にしても、不動産にしても。
そういうものの値段って本当につけづらいというか。
当事者同士で合意した金額がそうだよねっていうのもありつつ、
でもじゃあ売りには出さないんだけど、
もし売買したとしたらいくらなのっていう数字を知りたい人情もありますよね。
ありますあります。
その時に必ずしもその金額が正当とは言えないんだけれども、
もし売買するんだとしたら目線としてこれぐらいじゃないですかっていうご意見ですね。
参考価格みたいな。
参考価格ってことなんですね。
なるほどなるほど。
そっかってことは、
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なんか私が今お話を聞いていて思ったのは、
不動産で、例えば住宅とかで、
同じ団地の、同じ栄光住宅が集まっているようなエリアで、
隣同士で土地があれしてたら、
門部屋だったらちょっと高いとか、
そういう無数の条件というか、
もちろん明示化されているものとされていないものはあると思うんですけど、
そういうものが鑑定士さんの中にはたくさん知見としてあって、
それらを中島聖之助さんみたいな感じで、
数多の都合を見てきた人みたいな感じで、
もちろんもうちょっとクリアな評価基準はあるかもしれないけど、
美術品の世界だと、不動産でいうとこの取引事例、
あのマンションのこの部屋がいくらだったんで、
そこからしてプラスマイナスするとこんなもんみたいなのが成り立っている世界なんですけど、
投資用の不動産は取引事例も大事なんですけど、
結局それからいくらの収益が入ってくるんですか、
その将来の収益と売った時の金額から逆算して今の値段を出しましょうというプロセスが、
むしろやっぱり合理性あるよねということで、
今はそれを収益還元法という名前で呼んでいますが、
そっちで計算しているケースの方が比重上がってきています。
なるほど、そっか。確かにそこは結構特徴というか、
投資用の物件とかならではの…
その壺を持っている満足度を集中に渡って…
難しいですね、計算はね。
確かに。
大人の物件の場合は目論見書とか、
あとはすでに投資いただいた方は運用のレポートの中とかに、
不動産鑑定評価書の概要というものがあって、
こういう方法で算出された価格はこれです。
それ以外の場合はこれです。
結果こうでしたみたいなのが一応概略ですけど見れるように。
はい、なるほど。どうしてそういう判断になったのか。
本当に概要レベルですからね。
なるほど。でもなんかこう、
Googleで鑑定評価学みたいなのをちょっと勉強していこうと思って調べたりすると、
そのレコメンドの一緒に検索するワードとかですぐ偽装とか出てくるんですよね。
ちょっと隙間話かもしれないですけど、
これはやっぱり結構偽装とかが要因されてしまうものってことですか?
偽装というか一つの、繰り返しなんですけど意見なので、
その評価会社さんはそれが正しいと思って評価しました。
別の人だったらまた違うご意見があります。
なので大きな枠組みで言うと鑑定評価なんですけど、
じゃあどなたのご意見ですかもやっぱり大事なわけですよね。
ツボを僕が評価しても何のメリットもない。
確かに。
鑑定の世界はもちろん国家資格なんで、
そういう面白い方がいらっしゃるんですが、それでもやっぱり意見に幅がある。
目的に照らすと、じゃあ売ったらいくらなんですかっていう、
その限りなく本当のその売買値に近い数字を出してほしいと思うわけですよね。
そしてやっぱり売買の世界でよく起用されていらっしゃる、
鑑定会社さんを我々も使いたいと思いますし、
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これはローン引くときにはその金額をベースにローンを引いてくるので、
やっぱり銀行さんからも信頼を置かれている。
あそこの意見だったらまあ大丈夫だよ、中島さんみたいな人ですよね。
のリストじゃないですけど、使うとしたらこの辺じゃないですかっていうのがリストとしてあるので、
その中から使いましょうみたいな運用はされています。
面白い。じゃあああいうのに強い鑑定士さんとか鑑定会社さんみたいなのがやっぱりあるんですね。
鑑定会社さんが出しているものだから、どれでもいい感じってものでは実はないっていうところがありますね。
じゃあ極端な話、A社さんB社さんC社さんに頼むと、
結構ばらつきのある額がついちゃうってことも、そんな状況はないと思いますけど、
試しにやってみたらそういうことも全然。
起用する予定がないところに試しで聞くみたいなのはあんまりやらないですけど、
実際はばらつきは多分あると思いますが、
日常的に起用させている会社さんは多分ほぼプロセスは近しい感じになっているので、
結構金産なんじゃないかなと。
あと難しさは、我が買い主として起用させていただくところと、
売り主さん側で起用しているところが一緒だとまずいんですよね。
A社さん使いたいなと思ってお願いしたんですけど、
ごめんなさい、その案件実は向こうで受けてまして。
なるほど。
弁護士先生と一緒ですね。
利益相反。
両方からはもちろん引き受けられない。
必ず毎回一個でするにはならないんですよね。
いくつかやっぱり候補を持っていなきゃいけない。
面白い。これは売る棚を実際に購入してくださっている個人ユーザーさんは、
鑑定評価学にどう向き合ったらいいというか、
気にした方がいいか、気にしなくてもいいのか、
もし気にするならこういうポイントを見ると面白いよというのはいかがですか?
鑑定評価学よりも、我々が高い値段で取得するケースはまずないんですよね。
前の段階で蘇生見送ってますから出てこないんですけど、
そういった観点では、我々が取得する金額と鑑定評価学との差というよりは、
どなたがその意見に表明されていますかというところは、
鑑定会社の名前も一緒に出させていただいていて、
よく見る名前であっているところがいくつかいますから、
他の会社さんの案件も含めて、
リートとか全部開示されているので、
チェックいただくというのは結構大事なポイントだろうなと。
我々が聞いたことのないところを作業してたら、
ちょっと怪しいみたいな。
何か事情があるのかみたいな。
そういうのしないんですけど、チェックポイントとしてありそうです。
なるほど。面白いですね。鑑定評価学。
今までちゃんと気にしたことなかったんですけど、
ただただ桁がでかいなと思って。
何十億とか何百億とか。
見てただけなんですけど、そっか。
ちょっと最後なんですけど、鑑定評価学を見積もるというかお願いして、
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出てきた額を見て、2人が驚くことってあるんですか?
思ってたよりめっちゃ高いとか低いとか。
基本的にはないんですけど、
案件によって特殊な条件が鑑定評価上加味されるケースで、
ほんのわずかですけど、思ってた金額とちょっと下がるときには何でですか?
というのは一応確認はしますね。
お話をお伺いすると、鑑定としてはそういうふうに見るんだなと。
自分たちでも当然鑑定以外に、我々としては根付けをこうしますという
根付けのロジックがあって、それに基づいてつけるんですけど、
それとの差を見たときに、考え方と動かした違いがあるんだと。
ものによっては我々もそれを取り入れなきゃいけないですし、
ものによっては鑑定のアプローチだとそうかもしれないです。
投資のアプローチだとちょっと違いますね。
残した状態で見方が違うんですね、というところで済ませるわけですから。
めちゃくちゃ面白い。
ぜひ評価会社の人もこのオルタナラジオ1回来てほしい。
面白いです。今の重視する部分の若干の違いとかあるはずだから、
そういうのを聞いてみたいですね。
意見なので、当然人によって違う部分もありますし、
我々は内部のプロセスで、投資運用委員会という外部の委員の先生を招きして、
投資の条件について議論する場があるんですが、
その方も鑑定士の先生で、
違う鑑定の人から見た条件をまた別の目線から見ていただいて、
違和感あるところはないか、意見の違いは当然あるかもしれないですけど、
明らかにおかしくないかみたいなところは見ていただいたりします。
なるほど。
何人もの方のいろんな視点を交えながら、最終的な商品にしていっているというか。
そうですね。さっきローンの話をしましたが、銀行さんは銀行さんで、
当然担保として評価をするので、銀行内の金額を出した上で、
それとまた鑑定評価顧を出して、どうかみたいなチェックも働いたりしています。
なるほど。
偽装っていうのはさっき言われましたが、
こういう多数のプロが関わっている商品でいうと、そういう余地はあんまりない。
私が言ったんじゃないですよ。
グーグルがレコメントしてきたんですよ。
めっちゃ面白かったです。
全然今まで意識したことがなかったお仕事というか、存在って感じだったので、
めちゃくちゃ勉強になりました。ありがとうございます。
前半の私の本当にどうでもいい駄菓子屋兼オフィス実作話もありましたけれども、
勝手にこのオルタナラジオの場所を借りて、計画の進捗を皆さんにお伝えしようと。
家賃の鑑定もありますからね。
そうですよね。
ここで言えることとお二人だけ相談することを分けながら、
公開収録で。
21:00
公開収録で。
毎月の業績を。
うまい。2000本とか買ってください。
やっていただきたいなと思っております。
今日めちゃくちゃ勉強になりました。ありがとうございました。
上野さん、丸野さん、今日もありがとうございました。
ありがとうございました。
ありがとうございました。
オルタナラジオ、投資の隙間話。ここまでお聞きいただきましてありがとうございました。
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では、次回もぜひお聞きください。
