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はい、第56回の学習を始めましょう。今回の徹底分析のテーマは、宅建試験第4部、税その他第56回価格評定②不動産鑑定評価基準、です。
はい、よろしくお願いします。
あのー、不動産って今の使われ方で価値が決まるってそう思っていませんか?
実は鑑定評価が注目するのは、今どうなっているかではなくて、どうなれるかというポテンシャルなんですよ。
そうなんですよね。そこが一番のポイントです。
今日はその確信をあなたと一緒に紐解いていくのがミッションです。そもそも不動産の価値を決める絶対的なルールって、えーと、何なんでしょうか?
はい、その大前提となるのが最有効使用の原則というものなんです。
最有効使用ですか?
ええ、不動産の価値はその功用が最高度に発揮される使い方、これを基準に決まるっていう考え方ですね。
あ、ちょっと待ってください。それって単なる虎ぬかぶりの川産業みたいになりませんか?
例えば私がボロボロの平屋を持っているとして、ここにタワーマンションを建てたら最高だから、タワーマン前提の価値で評価してよなんて、そんな都合のいい話が通るんですか?
いやいや、もちろん誰かの個人的な妄想ではダメですよ。
客観的に見て法的に可能で、物理的にも実現できて、さらに経済的に最も儲かる使い方というのが求められます。
なるほど。あくまで現実的な限界の中での最大ポテンシャルということですね?
その通りです。重要なのは、現実の使用方法が常に最有効とは限らないという点なんですよ。
立地は最高なのに、ただの空き地や駐車場としてしか使われていない土地なら、そこにオフィスビルを建てた場合の価値を見据えて評価するんです。
現状じゃなくて未来の可能性を見るわけですね。ここであなかに○か×かで答えてください。問題、未完成の建物は鑑定評価できない。さあどうでしょう。正解は×です。なぜなら、工事の完了を前提として鑑定評価を行うことができるからです。
はい。そのポテンシャル重視の考え方からすれば当然の希欠ですよね。未来の完成図さえ確実なら、それを前提に評価できるんです。
うーん。
では、その価値を具体的にどう計算するかなんですが、実は実際の評価では複数の手法を併用すること。これが原則とされています。
つまり一つの見方に偏らないってことですね。でも具体的にどんな手法を使うんですか。手法ごとに使える条件が違うんじゃないかなって思うんですが。
そうですね。大きく分けて3つあります。まずは減価法です。これは再調達減価から減価修正を行って価値を出す手法ですね。
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待って待って。再調達減価って何ですか。今全く同じ建物をゼロから建て直したらいくらになるかを計算して、そこから古くなった分の価値を引く、つまり減価修正するという理解であってますか。
完璧な説明です。ちなみにこの減価法、建物だけじゃなくて条件を満たせば土地のみでも適用できるんですよ。
えっ、建物なら建て直すコストってわかりますけど、土地を建て直すってこういうことですか。土地は最初からそこにありますよね。
確かに土地そのものは作れないですよね。ここでの土地の再調達減価というのはですね、例えば山林や荒地を買い取って増生しインフラを整えて今と同じ宅地に作り変えるまでにかかる費用のことなんです。
あーなるほど。
これを計算できれば土地だけでも減価法が使えるんですよ。
面白いですね。土地を作り出すコストとして考えるんですね。でも作るコストだけじゃなくて、実際に世の中でいくらで売買されているかというリアルな数字も知りたいですよね。
ええ、そこで登場するのが2つ目の取引事例比較法です。市場での過去の取引を参考にするんですが、市場の取引って常にフラットとは限りませんよね。
と言いますと。
例えば、借金の返済が迫っていて相場の半額で急いで売ってしまったといったような特殊な事情がある取引はどうなると思いますか。
いやー、それを基準にされたら周りの不動産まで安く評価されたって大迷惑じゃないですか。
まさにそこがポイントです。だからこそ、そうした特殊事情が含まれる事例でも、事情補正さえ適切に行えれば採用できるルールになっているんです。
事情補正ですね。
はい。焦って安く売った分を計算で本来の相場に戻す、つまり補正することで正しい市場価値のデータとして使えるわけです。
なるほど。異常値を正常値に戻すメカニズムがあるんですね。これで2つ。最後の3つ目は何ですか。
収益還元法です。これはその不動産が将来生み出す収益から価値を割り出します。
アパートなどの賃貸用不動産によく使われますが、実は自用の不動産、つまり自分が住んでいる持ち居などでも適用可能なんですよ。
えっ、自分が住んでいたら家賃収入なんてゼロじゃないですか。どうやって計算するんですか。
仮にこの家を他人に貸したらいくらになるか、これを想定して計算するんです。
つまり自分の家のリビングを見渡して、もしこれが他人に貸し出せる現金製造機だとしたら、毎月いくらキャッシュを生み出すかと考えるわけですね。
ええ、そういうことです。
家を単なるくすろぎの空間ではなく、純粋な金融資産として見る視点がすごく腑に落ちました。
でも歴史的なお城とか、会社が倒産して民事再生法で今すぐ売らなければいけないような切羽詰った状況だと、そもそも市場の枠に収まりませんよね。
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そこで最終的に価格の修理を使い分けるんです。
例えば文化財など、そもそも市場で売買されないものの保存を目的とする場合は、特殊価格を出します。
特殊価格。
一方で、民事再生法などで早期売却が前提となる場合は、通常の市場価値からあえて乖離させた特定価格を求めます。
目的や背景によって出すべき価格のゴール自体を変えるんですね。
不動産鑑定評価って、ただ目の前の建物の現状を確認するだけじゃなくて、その不動産の潜在的な可能性とか、未来の完成図、さらには背景にある特殊な事情までを計算式に落とし込む、非常に奥深い作業なんだとわかりました。
ええ、あらゆる角度から光を当てることで、初めてその不動産の真の姿が浮かび上がるんですよね。
今日学んだ基準を知ると、街の景色が違って見えそうですね。
最後に、あなたに一つ考えてみてほしいことがあります。
もし、あなたが今いる場所が全く別の用途で使われたとしたら、その価値は今の何倍になるのでしょうか?
