報酬と広告規制
試験1週間前の【総復習】業法ベスト10、いきます。
はい。今回はですね、過去10年分、12回の試験で出題された業法240問ですね。
これを全問分類したランキングをお届けします。
で、1つの論点につき、大体1分半ぐらいのペースで、要点、引っ掛け、そして覚え方フレーズの順にポンポン進んでいきますので。
はい、サクサクいきましょう。じゃあ早速第10位からですね。
そうですね。まずはお金と広告のルールからです。
第10位は報酬ですね。これ、過去10年で13問出題されてて、実は毎回必ず出てるんですよね。
そうなんですよ。毎回です。まずは基本の要点と数字から確認しますね。
はい。
売買の場合は、代金が400万円を超える場合ですね。代金の3%プラス6万円プラス消費税。
はいはい。これが依頼者の一方から受け取れる上限ですよね。
そうです。対借の場合は、貸主側と借主側を合わせて着賃の1ヶ月分プラス消費税が上限になります。
うん。
そしてここが重要なんですけど、居住用建物の売買は原則として一方から半月分までなんですね。
そこですね。800万円以下の低廉な空話とか言えば上限広げる特例もありますけど、まずはこの原則半月分って方を抑えるのが大事ですよね。
まさにその通りです。引っ掛けとして非常によく出るのが、権利金を売買代金とみなして計算するっていうテクニックなんですよ。
それですね。私、勉強してて素朴な疑問を持ったんですけど。
はい。何でしょう。
居住用建物の対借で、この権利金を売買代金とみなす計算って使えないじゃないですか。これそもそも何でなんですかね。
ああ、これですね。理由はすごくシンプルなんです。
ほう。
あの、住むための部屋を借りようとしている一般の人から、なんかよくわからない名目で、余分にお金を取っちゃいけないっていう消費者保護の発想なんですよ。
なるほど。消費者保護ですか。
そうなんです。暮らしのための出費、つまり住むための部屋の取引って、より強く守られるべきなんですね。
そっか。店舗の経営とかだったら、ビジネスの資金としてわかるけど、生活基盤である住居でそれをやっちゃダメだと。
はい、そういうことです。なので、この特例が使えるのは、宅地とか、あと事務所、店舗みたいな居住用以外の対借だけなんですよ。
じゃあ試験の計算問題で、居住用って文字が見えたら、あの権利金の特例は即座に封印ですね。
はい、即封印してください。
納得です。じゃあ覚え方フレーズいきますね。居住用で権利金見なし計算はできない。
はい。
じゃあ続いて、第9位、広告規制です。これは過去10年で14問出題されてますね。
要点としては、まず古代広告の禁止。これ、実買いの有無は無関係で違反になります。
実買いゼロでもアウトなんですね。
アウトです。次に取引対応の明示ですね。これは広告の度に毎回必ず行います。
そして未完成物件は、開発許可や建築確認がくらる前は、広告そのものが禁止されてます。
売買も対借も全く同じルールですよね、これ。
そうですね。ここでの最大のひっかけが、建築確認申請中って表示なんですよ。
よく見ますね。でも申請中って正直に書いてるわけですよね。嘘ついてるわけじゃないのに正直に書くのもダメなんですか?
ダメなんです。これ正直かどうかは全く関係なくて。
え?関係ない?
はい。ちょっと想像してみてほしいんですけど、もしその広告を見て、ここええ物件だなって思って、今の部屋解約しちゃった人がいたとしますよね。
はいはい、ありえますね。
その後で、もし役所の審査が通らなくて建物が建たなかったらどうなります?
あ、そっか。そのお客さん住む場所を失っちゃいますね。路頭に迷うというか。
えー、取り返しがつかないですよね。だからこそ正直に書いたかどうかじゃなくて、確認が下る前か後か、これが絶対の基準になってるんです。実買いが出てからじゃ遅いんですよ。
なるほど。広告を出してお客さんを集めたら、次は契約で縛るステップですね。じゃあ覚え方フレーズです。加工しすぎなプロフィール写真は法律違反。
媒介契約と宅建士の登録
はい。ではここから契約の縛りと働く人のルールに入ります。
第8、媒介契約。10年で15問ですね。要点は3つですかね。一般、専任、そして専属専任。
そうです。専任は有効期間が3ヶ月で、報告は2週間に1回以上、指定流通機構への登録は7日以内ですね。
はいはい。
専属専任は自己発展取引も禁止で、報告は1週間に1回以上、登録は5日以内です。この登録の日数は休業日を除いて数えますね。
業者側がお客さんを囲い込む縛りの強さで段階が分かれてるんですね。
そういうことです。
これそれぞれの契約の重さって、なんか人間関係にすごく似てますよね。
人間関係ですか?
はい。複数の相手と会える一般媒介がカジュアルなデート。で、他とは会わない専任が真剣交際。で、自分で相手見つけるのもダメな専属専任が超束縛型の結婚みたいな。
まさにその例えの通りですね。
ですよね。
依頼者を強く縛る、つまり自分たちだけで独占する契約になればなるほど、業者側のちゃんと活動を報告する義務とか、システムに登録する義務も重くなるっていう理屈なんです。
独占するならそれだけの責任を果たせってことですね。
そうそう。で、ここで注意したいひっかけがあって、専任の有効期間をもし3ヶ月より長く定めた場合ですね。
はい。
これ契約そのものが無効になるんじゃなくて、3ヶ月に短縮されるんです。ここ無効になると出てきたら罰をつけてください。
無効じゃないんですね。3ヶ月に短縮。はい。じゃあ覚え方フレーズいきます。
カジュアルなデート、真剣交際、超束縛型の結婚。
はい。
質問出題されてます。要点は、登録は試験に合格した都道府県知事にする。
氏名や住所の変更は地帯なく行う。
A。
宅検師匠は5年ごとの更新で、交付前6ヶ月以内の法廷講習が必要。ですね。
バッチリです。で、試験で品質なのが登録の移転ですね。他の都道府県の事務所で働くことになったときにできる制度です。
これも不思議なんですけど、引っ越して住所が変わっただけじゃ登録の移転ができないのはなぜですかね。
そこはですね、名簿を管理している知事側の視点に立つと分かります。
知事の視点?
はい。知事が一番知りたいのは、この人は今どこの現場で働いているかなんですよ。つまり勤務地ですね。
なるほど。個人のプライベートな住所じゃなくて、ビジネスとしてどこにいるかが重要ってことですか。
その通りです。だから住所ではなく勤務地が変わったときだけなんです。
はいはい。
さらに、移転するかどうかは本人の自由なので、義務ではなく任意、つまりできる、ですね。この2点セット必ず教えてください。
分かりました。覚え方フレーズいきます。移転は勤務地、しかも任意。
はい。
営業保証金・保証協会と免許制度
続いて、会社を動かすお金と免許のパートですね。
第6位、営業保証金と保証協会。10年で21問です。
ここは要点と数字、絶対に間違えられない部分ですね。まず営業保証金は主たる事務所が1000万円、その他の事務所が500万円。
1000万と500万。
はい。次に保証協会ルートの弁債業務保証金分担金ですね。こっちは主たる事務所が60万円、その他の事務所が30万円です。
だいぶ安くなりますね。
そうですね。協会ルートはみんなでお金出し合ってリスク分散してるんで安くなってるわけです。で、ここの引っ掛けは期限の混同なんですよ。
期限ってあの、2週間とかのやつですか?
そうです。寒風中等金の納付は2週間以内なんですけど、社員の地位を失った後の協宅は1週間以内なんです。
えっ、なんで期間が違うんですか?どっちも協会から抜けた穴を埋めるお金の話ですよね?
これですね、お客さん側のリスクの大きさが全然違うからなんです。
と言いますと?
協会のお金が使われて減ったプールを補充する寒風中等金の方は、まだ協会っていう枠組みの中にいるんで、2週間待てるんですよ。
はいはい。
でも社員でなくなった瞬間って、その業者のお客さんの逃げ道、つまりセーフティーネットが完全にゼロになっちゃうんです。
あーなるほど。お客さんが丸腰というか無防備な状態になっちゃうから、給がないといけないんですね。
そうです。だから切り替えのための猶予はもう1週間しか与えられてないんです。
すごく納得しました。じゃあ覚え方フレーズです。
逃げ道ゼロの強力なセーフティーネット。
はい。
次は第5位、免許制度。10年で21問です。
要点は、複数都道府県に事務所を置くなら国土交通大臣免許、1つの都道府県内なら知事免許です。
これは事務所の場所で決まるんですね。
そうですね。更新申請は満了の90日前から30日まで。廃業等の届出は30日以内ですが、死亡の場合は相続人が知った日から30日以内です。
ここは更新申請の期限に関するひっかけも定番中の定番ですね。
これもし更新審査が長引いて5年の有効期間を過ぎちゃったら、その間って無免許営業になっちゃうんですか?
いえ、ならないです。
ならない?
はい。業者が危険内にきちんと申請さえ済ませていれば、役所の審査の遅れで営業できなくなるのってあまりにも理不尽じゃないですか。
確かにそれは業者からしたらかわいそうすぎますね。
ですから、処分が出るまでは古い免許がそのまま有効になります。
あ、そのまま有効なんですね。覚え方フレーズです。申請さえ済ませれば古い免許がそのまま利く。
はい。
さて、ここでミッドポイントです。前半戦の10位から6位までのキーワードをテンポをよく振り返りますね。
はい、お願いします。
第10位、報酬。居住用で権利金見なし計算はできない。
うん。
第9位、広告規制。申請中と書いてもダメ。
はい。
第8位、媒介契約。超えたら3ヶ月に短縮。
ええ。
第7位、宅検紙。移転は勤務地で、しかも任意。
うん。
第6位、営業保証金と保証協会。払うのは2週間、切る替えは1週間。
業務規制と37条書面
はい。ここから実務での禁止行為と書面に入っていく重要な後半戦です。
いよいよですね。第4位、業務の規制と禁止行為。10年で22問です。
要点は、断定的判断の提供禁止、威迫禁止、そして業務上知った秘密は一生守る、ですね。
実務に直結する部分ですね。で、引っ掛けでよく出るのが、手付けの貸し付けとか分割払いの提案なんです。
これは、信用の供与に当たるため、禁止されてます。
あの、ここ。ずっと矛盾してると思ってたんですけど。
お、どこですか?
手付けの分割払いとか貸し付けはダメなのに、手付けの値引きは合法なんですよね。
これ、同じようにお客さんの手元から出るお金が減ってるのに、なんで扱いが違うんですか?
あー、これですね。扱いが正反対になるのには明確な理由があるんですよ。
ほう。
まず、貸すっていう行為は、今お金がなくて冷静な判断ができないお客さんを、借金を迫わせて無理やり契約に縛り付ける行為だからNGなんです。
なるほど。逃げられなくしてるのか。
そうなんですよ。一方でじゃあ値引きはどうかっていうと、これ、ただお客さんが払う金額の負担が減るだけで、後から返せって迫られることもないですよね。
あ、確かに。
つまり、お客さんの利益にしかならないんです。同じ負担が軽くなるように見えても、お客さんを追い詰めるか助けるかで向いてる方向が完全に逆なんです。
あー、なるほど。だから、貸すのはダメで負けるのはいいわけですね。
その通りです。
めちゃくちゃスッキリしました。覚え方。フレーズいきます。
貸すのはダメ。負けるのはOK。秘密はやめても守る。
はい。
では、第3位。37条書面。10年で23問から28問出題されてます。
えぇ。
要点です。契約成立後、地帯なく両当事者に交付します。
宅検紙の記名は必要ですが、説明義務はありません。
必ず各項目は、当事者、物件、代金、引渡し時期、移転登記申請時期、解除の定めや損害賠償などは定めがあれば各項目。この区別が重要ですね。
バッチリですね。そして、プロ同士の取引におけるひっかけも品質です。
それなんですけど、プロの宅検業者同士の取引でも、この37条書面の交付って省略できないんですか?
はい。省略できません。
え、相手もプロなのに何でですか?
あの、プロ同士であれば、物件について手取り足取りを教える35条の説明は不要になるんですよ。
あぁ、呪術の方は?
ええ。でも、契約が成立したっていう証拠である37条書面は、後のと言った言わないのトラブルを防ぐために必ず残さなければならないからです。
なるほど。証拠だからか。
そうです。説明はいらないけれど、証拠は残す。ここをしっかり言い分けてください。
覚え方フレーズです。契約書は証拠。
はい。
8種制限と35条重要事項説明
いよいよ試験の最重要ゾーンですね。第2位、ハッシュ制限です。10年で26問です。
ええ。
要点と数字、ここは絶対に間違えられない部分ですね。大前提として、ハッシュ制限が働くのは、業者が自ら売り主で、買い主が業者ではない時です。
業者が自ら売り主で、買い主が業者ではない時ですね。
はい。クーリングオフは書面から要がいない。手付や医薬金は2割まで。そして保全措置の数字ですね。未完成5%、完成10%。金額は1,000万円。
100万円じゃないですよ。1,000万円ですね。
そうです。これ5%か10%か、または1,000万円を超えたら全額保全します。
売り主が自ら売り主で、買い主が業者ではない時っていう前提条件は常に意識してください。
もし買い主も業者だったらどうなるんですか?
もし買い主も業者であれば、この8つの盾は一切適用されません。プロ同士なら法律は手を引くということです。
なるほど。覚え方フレーズいきます。
未完成は5%、完成は10%。どちらも1,000万円を超えたら全額保全。
はい。
そして第1位。35条重要事項説明。10年で31問から36問出題されています。圧倒的ですね。
圧倒的です。要点は契約成立前に宅検紙が記名した書面を買い主、買い主側に説明します。業者間であれば交付のみで説明は省略可能です。記載事項の引っ掛けが毎回のように狙われますね。
ここでずっと気になってたんですけど、一番大事そうな代金とか着賃の額そのものが35条の書面に書かれていないのはなぜなんですか?
それはですね、35条があくまでこの物件で契約するかどうかを判断するための材料だからです。
判断するための材料?
金額そのものは、じゃあこの条件ならいくらにしてくれますか?これから交渉して決める内容なので、充設の段階ではまだ確定していないんですよ。
ああ、なるほど。これから決めるからか。
そうです。決まった値段はさっきの最終的な証拠である37条の方に書きます。充設は判断材料という本質を理解しておいてください。
はい、覚え方フレーズです。充設は判断材料。
番外編と総復習
あと最後に番外編として住宅貸し担保履行法ですね。
はい。
これトイ45の指定席です。
ああ、はいはい。
新築住宅を自ら売り主として業者ではない買い主に売るとき、協宅化保険で資力を確保します。
以上の骨組みだけでトイ45は十分対応できますね。
わかりました。それでは最後に覚え方フレーズだけを第1位から第10位まで通しで読み上げます。
第1位、35条重要事項説明。充設は判断材料。
第2位、ハッシュ制限。未完成は5%、完成は10%。どちらも1000万円超えたら全額保険。
第3位、37条書面。契約書は証拠。
第4位、業務上の規制。貸すのはダメ、負けるのはOK。秘密はやめても守る。
第5位、免許制度。申請さえ済ませれば古い免許がそのまま利く。
第6位、営業保証金と保証協会。逃げ道ゼロの強力なセーフティーネット。
第7位、宅検紙。移転は禁無知。しかも2位。
第8位、媒介契約。カジュアルなデート、真剣交際、超束縛型の結婚。
第9位、広告規制。加工しすぎのプロフィール写真は法律違反。
第10位、報酬。居住用で権利金見なし計算はできない。
以上、きっちり10個ですね。
新しいことはもう増やさなくて大丈夫です。
この回を通勤の旅にもう一周だけ。
それでは一歩ずつ淡々といきましょう。