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はい、第55回の学習を始めましょう。本日のテーマはですね、 宅建試験第4部税その他の第55回価格評定①地価公示法です。
あなたに向けて、この重要なトピックを深掘りしていきますね。 はい、よろしくお願いします。この地価公示法の目的って、簡単に言うと、不動産市場における客観的な目安を作ることなんですよ。
なるほど。客観的な目安ですか?
ええ、一般の土地取引の指標にしたりとか、あとは公共事業で土地を収容する際の適正な保証金を計算するために、すごく重要な役割を持っています。
そういうことですね。あの、じゃあその基準となる土地ってどうやって選ぶんですか?なんか誰もが憧れるような高級住宅地とかを選ぶわけじゃないんですよね。
ええ、全く違います。自然的、それから社会的条件から見て、利用状況や環境が通常と認められる一段の土地を選ぶんです。
通常ですか。つまり特別なハズレ根ではなくて、その町の中央地を探すようなものですね。
まさにその通りです。で、ここで面白いのが、都市計画区域の外から選ばれることはあるんですけど、国土利用計画法に基づく規制区域内からは絶対に選ばれないんです。
で、規制区域を外すんですか?それはどうしてでしょう?
はい。厳しい規制がかかっている土地はですね、取引に制限があって、人為的に市場価格が歪められてしまうからです。それでは健全なベンチマークになりませんからね。
ああ、確かに。歪んだ数字は基準にできないってことですね。でも、そうやって見つけたごく普通の土地に、もしボロボロの空き家が建っていたら、どうやって二段をつけるんですか?
そこで登場するのが正常な価格というルールです。対象の土地に建物や地条件があったとしても、それらが全てないもの、つまりさら地であると仮定して評価するんです。
建物を取り払った土地そのもののすっぴんの価値を見るわけですね。
ええ、そういうことです。
でも正常ってすごく主観的な言葉に聞こえます。不動産鑑定士によって提示する価格なんてバラバラになりませんか?
おっしゃるとおりです。だからこそ、二人以上の不動産鑑定士がそれぞれ独立して評価を提出する仕組みになっています。
二人以上がそれぞれ別々に?
はい。お互いに相談することは許されていません。厳格なプロセスなんですよ。
徹底してますね。では、そうやって厳密にはじき出された数字が出た後、ここであなたにクイズです。○か×かで答えてください。
問題。土地鑑定委員会は標準値の価格の総額を公示しなければならない。少し考えてみてください。正解は×です。なぜなら、公示されるのは単位面積あたりの価格であり、総額ではないからです。
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はい、素晴らしい解説です。1平方メーターあたりの単価を示すことで、広さが違う他の土地とも簡単に比較できるようになりますからね。
単価のほうが分かりやすいですよね。
ええ。ちなみに単価だけじゃなくて、その標準値の地積、つまり面積や形状なんかも合わせて公示されます。
面積や形が分からないと単価だけ言われても実際の使い方はイメージできませんからね。あのところで、この客観的で完璧な基準って世の中の全員が絶対に守らなければいけないものなんでしょうか?
ここがこの法律の面白いところで、対象者によって効力がガラッと変わるんです。
ガラッと変わるんですか?
はい。一般の人が土地取引をする場合、工事価格はあくまで指標であり、取引を行うよう努める義務、いわゆる努力義務にとどまります。
なるほど。指標として参考にするよう努める、ですね。
でも、土地収容とか不動産鑑定士の評価においては、工事価格を必ず基準としなければならないという絶対的なルールに変わります。
一般人には指標で努力義務だけど、国やプロの仕事では基準として絶対守れ、になるんですね。
これ、あなたも試験対策として、指標と基準の違いに気をつけてくださいね。
そうですね。同じ工事価格でも、誰が使うかで法的な重みが全く違うので、この言葉のニュアンスの違いが合否を分ける決定的なポイントになります。
本当にそうですね。では、最後にあなたに一つの問いを残したいと思います。
もし、ある日突然、国の定める通常の定義が変わり、あなたの住む町の地価工事の基準が大きく変動したとしたら、その地域のインフラ開発や人々の暮らしにはどのようなドミオ倒しが起きるでしょうか?
土地の価値という見えない数字が、私たちの生活基盤そのものをコントロールしていますからね。
ぜひご自身で考えてみてください。今回はここまでです。