金利1%の違いの重要性
資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は金利1%の違いって 不動産投資ではどれくらい重要と題しまして、金利についてのお話を掘り下げていく形になります。
昨今、今2026年なわけですけど、この数年間で金利がね、どんどんどんどん上がっているのはね、いろんなところで言われていますが、不動産投資の業界においては、それが顕著というか、そのあれですよね、金利が上がると結局支払いが増えるわけですので、単純に自分の取り分が減るわけですのでね、
これについては敏感になっている方が多いことと思いますし、いわゆる資格問題とまではちょっと大げさかもしれませんけど、とにかくすごく重要なところであるというのは間違いないかなところです。
この金利なんですけど、今回は金利予想とかそういう話ではなくて、今、単純にどのくらいその金利について理解をしているかというのを掘り下げるという意味でも、具体的に1%上がった場合どのくらい違うかという具体例を出していきますので、それで考えていくという話をしていきたいと思います。
金利3%と4%のシミュレーション
今回はちょっとわかりやすいように、物件5000万円のアパート、利回り10%のアパートを購入した場合をシミュレーションで見ていきたいと思います。
蓄年数とかエリアとかそこは今回あえて省きますので、あくまでも5000万円のアパート、利回り10%、だから家賃で言うと年間500万円のアパートを買った、その場合に金利3%の場合と金利4%の場合をそれぞれ見ていきたいと思います。
まず1つ目の場合、金利4%で購入した場合と金利3%で購入した場合を見ていきたいと思います。
どちらもフルローンなので、5000万円のアパートなので全額借りている5000万円を借り入れて賄ったと。借り入れ期間もちょっとわかりやすいように35年、どちらも35年で考えていきます。
保有している期間においての想定空出率は10%、処刑比率も15%で見ていきます。
このあたりあまり気にしないでください。あくまでも5000万円のアパート、利回り10%、年間家賃500万円のアパートを買ったと。
フルローン、5000万円借り入れして、借り入れ期間は35年だと。
唯一違うところが金利3%の場合と金利4%の場合、その違いを今から見ていきます。
毎月の返済額と年間・10年間の差額
さっそく見ていった結果なんですけど、金利3%の場合だと、毎月の返済額が19万2000円に対して、金利4%だと22万1000円。
早くこれ時点で約2万9000円、ざっくり3万円くらい違いが出るんです。
もちろん内訳が利息と元気になってくるんですけど、とりあえずキャッシュアウト、お金が出ていく部分だけでも3万円違うと。
年間だと当然3万×12なので36万円の違いが出ると。
10年間だと36万×10なので360万円の違いが出ると。
やっぱり1%違うだけでも大きな違いになってくるというのが、5000万円の借り入れを例にした場合でも結構分かりやすいかなと思います。
残債の減り方の違い
残済の減り方などに注目していくのも大事なので見ていくと、
例えば3%で借りた場合ですね、これ10年後の残済がどのぐらいになっているかというと、
約4058万円に対して金利が4%で借りるとどうなるかというと、
これあえて言う前にちょっとお尋ねしますけど、当然10年後の残済は、
さっき3%の場合ね、残済4058万円だったわけですけど、金利4%で借りちゃうと、
当然10年後の残済っていうのはこの4058万円よりも、
はいそうですね、減りが悪いので必ず4058万円より多いわけですよね、残済。借りてる借金の減りが悪いわけなので、
4100万なのか4200万なのかどのぐらいなのかなとちょっと見ていくと、
10年後なので120ヶ月後を見てみると、4196万円ですね、という結果になってまして、
金利が3%なのか4%なのかで、3%で借りてる場合は10年後の残済が約4058万円に対して、
金利4%で借りてると4196万円なので、およそその差額が138万円ということになるかな、
ちょっと待ってください、4058と、えっと4196か、4196、そうですね、138万円ですね、
約違いになりますので、先ほどの毎月の返済額も当然違いが出てるし、
残済の減りも違いが出てると。ここでちょっと気づくというか、当たり前のことを言うんですけど、
当然金利3%で借りた場合と金利4%で借りた場合、さっきも言いましたけど、
毎月の返済額って金利4%で借りてる方が多いんですよね。
さっきの場合だと約221,000円毎月返してると、金利4%だと。
それに対して金利3%だと約192,000円なんですよね、返済が。
なので、金利4%だと毎月返済してるお金って多いので、
こっちの方が減りがいいんじゃないか、残済が減りが多いんじゃないかと錯覚してしまうんですけど、
これが怖いところで、実際は金利3%で借りてる時の方が借金減ってるわけなので、
逆に金利4%の方が減りが悪いわけなんですよね。
あれ?って感じる人いるかもしれないですよ。
金利4%の方が毎月返済で払ってるお金が多いのに、実際には残済で減りが悪いと。
返済額の内訳：元金と利息の割合
これね、お気づきというか当たり前なこと言うんですけど、
打ち分けで見た時に金利が高い場合の方が、
頑金と利息の打ち分けで利息の方が圧倒的に取られてるということなんですよね。
例えば、金利3%で借りた場合ですよね。
返済が進むにつれて打ち分けが変わってくるんですけど、
例えば借り入れ直後の場合、金利3%で借りた場合、
毎月19万2千円の返済のうち利息が12万5千円ぐらいで、
頑金が6万7千円ぐらいなので、
ざっくりですけど3分の2ぐらいが利息、3分の1ぐらいが頑金なので、
3分の2ぐらい利息で取られてるんですよね。
3%ってかなり取られますよね、こうやって見るとね。
これが4%になるとどのぐらい取られてるかというと、
毎月22万1千円返済のうち利息が16万6千円で、
頑金5万4千6百円なので、
ちょっとやりながら笑っちゃうんですけど、
結構打ち分けすごいことになりますよね。
16.6割る22.1か。
そうですね、4分の3利息ですね。
4分の1が頑金なので借り入れ直後の場合ですね。
もう一回言っておくと金利3%で借りた場合、
今回のケースだと3分の2ぐらいが利息で、
3分の1しか頑金が減ってないと。
この時点でも結構インパクトあるんですけど、
金利4%で借りるとさらにすごくて、
毎月返済してるうちの4分の3が利息で取られてて、
実際に頑金に当てられてるのが4分の1しかないと。
当然こうなると金利4%の方が毎月返済してるんですけど、
頑金に重当される額が結局金利3%の時よりも少なくなっちゃうので、
減りが悪いという現象が発生すると。
金利差による二重の悪影響
ですので、この金利1%変わった場合の違いというのを、
今回それを金利3%の場合と金利4%の場合というふうな形で
シミュレーションしてみましたけど、
なかなかインパクトがあるなというところが一つですね。
一つがまず毎月のキャッシュフロー。
当然金利が高い方が返済増えますので、
返済が増えるってことは毎月のキャッシュフローが減りますね。
これが単純に1個目の悪影響。
もう一つが残済の減り具合ですね。
たくさん毎月払ってるはずなのに金利が高いと、
その返済額の内訳のうち大半が利息になってしまって、
頑金に重当される分が少なくなってしまうので、
結果として5年後、10年後の時の残済、残ってる賛金が
減りが悪くなると金利が高くなるという
二重の負のスパイラルと言ったら何なんですけど、
ここもちょっと怖いなところですね。
特に2つ目の方ですね。
残済の減りが思っている以上に悪くなるという視点は
言われてしまえば当たり前なんですけど、
ちょっとどうしても抜け落ちるというか忘れがちなところなので
意識されていた方がいいんじゃないかなと思います。
単純に1個目の金利が上がると毎月の支払いが増えるので
キャッシュフローが減る。
これは分かりやすいので皆さんここにフォーカスするんですけど、
もう一つ忘れちゃいけないのがとにかく残済の減りが悪くなるので
5年後、10年後の時の残ってる借金が増えちゃう。
ここが怖いところかなですね。
金利差の影響：短期売買と中長期保有
ですので金利1%の違いというのは
不動産投資においてはやっぱり大きいですね。
重要というかインパクトがかなりでかいと。
特に中長期融資ですね。
中長期保有の方がいいかな。
5年、10年あるいはそれ以上保有を考えている場合というのは
かなりインパクトがでかいというか
ネガティブ材料ですね、はっきり言ってね。
というところを頭に入れておくことがいいかなと。
例外があるとすれば短期の借りですよね。
別にもう半年後、1年後に売っちゃうよと。
それでさっさとキャピタルゲインで利益を確定させちゃうという方針の場合だと
そこまで利息ね、大きい影響はあるんですけどもちろんね。
あるんですけど、利息の上がる影響っていうのは
時間が長いほど影響を受ける期間も長くなるので
悪影響ってとこですね。
ここが大事なので時間軸との兼ね合いですね。
短期売買の場合は利息が高いっていうのは影響が少なく済むけど
中長期になればなるほど、長期になればなるほど
利息のアップっていうのは
及ぼす影響も悪影響の期間も長くなるので金額的にも大きくなると。
この辺りをいまいちと確認しておくといいのかなところです。
今後の金利動向と注意点
特に今後、利息、金利が下がるっていうのは
ちょっと直近だと想像しにくいかなっていうのが私の印象ですのでね。
上がることがあったとしても下がるっていうのはね
もうアベノミクスの低金利時代が懐かしいですけど
ああいったことが今後起こるのかなちょっと今の時点だと想像ができないですので
金利についてはしっかりね
重要なファクターと言ったら何なんですけどね
頭に入れとく必要があるところかなと思います。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。