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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や手法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は不動産投資の融資期間は長い方が本当に得なのかと題しまして、融資期間ですね、借り入れ期間にフォーカスした内容をお話ししていければと思います。
はい、融資期間、借り入れ期間なんですけど、これ不動産投資家によっても考え方がバラバラなところなんですけど、一般的には融資期間が長ければ長いほど手元に残るキャッシュフローが大きくなるのでね、まずは融資期間を伸ばしましょうという風に言われることが多いです。
で、これまあそのキャッシュフローですね、要するに残っているお金に焦点を当てた場合、これを重要視している場合っていうのは確かに融資期間長くすれば長くするほど残る金額が増えますのでね、手元に。
これはそういう意味では、まあ合っているかなというところではあるんですけど、でもまた別にちょっとこの視点を変えた場合っていうのは違う答えになってくるわけですね。
例えばこの残済の減りですよね、減り具合を考えたときは逆に融資期間が短い方がどんどん減っていくスピード早いですので、残済の減りを早く減らしたいという方の場合だと融資期間を短くする方がいい、長くすると減りが悪くなるということなので、
全く真逆の答えが返ってくるということですので、ですのでこの融資期間が何をもって得なのかっていうのは目的によって変わってくるということを抑えていくのが大事かなと。
ちゃんと情報発信がうまい不動産投資家の人の場合っていうのは、この融資期間について話すとき、ちゃんと前置きをしてくれている人が多いですね。
例えばキャッシュフローを重視する場合は、融資期間を長くする方がいいですよとか言ってくれてますよね、親切な不動産投資家の方なんかだと。
逆に何も言わないで、ただ単に結局融資期間を伸ばしてくださいっていう風に言っているだけの人なんかの場合だと、ちょっとこの人わかっているのかなとか、どういう意図がって言っているのかなっていうのを感じてしまうケースもありますので、
もし融資期間についての話題とかになったときは、何を重視して、何を目的にした上で融資期間を考えるかによって答えが変わってくるというのは、頭に入れておいてほしいところになります。
今ちょっと話したいこと話してしまったんですけど、3分しか経ってないので、これだと短すぎますので、せっかくなのでシュミレーションもしておきたいと思います。
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よく私がシュミレーションするときに、5000万円のアパート、家賃年収500万円、利回り10%っていうのを出すんですけど、今回もそれでいきます。
初経費とかですね、毎月年間の想定空出率10%、初経費率15%とかってね、いつもと同じ感じの数字使っていきますので、あくまでも今回比較するのは借り利期間だけを変えていく形でシュミレーションしていきますね。
5000万円のアパート買いましたと、家賃年収が500万円、利回り10%ですね。今回は金利3%で借りたとしますね。
違いが何かというと、一つ目は借り利期間を22年、二つ目は借り利期間を35年で設定して、その違いをシュミレーションしてみますね。
借り利期間22年というのはね、木造の対応年数22年とかっていう風なのが新築の場合ですけどね、言われてますので一応22にしましたけどね、別にこれ中古だと適用されないので関係ない話なんですけど、一応ね、22年と35年をシュミレーションして出していきたいと思うんですけど、
まず一つ目、22年で借りた場合っていうのは、毎月の返済額が約26万円ですね。元利金等返済で借りた場合、毎月の返済額が約26万円となります。
一方で、借り利期間35年で借りた場合、当然ですけど、先ほどの22年で借りた場合、毎月26万円の返済と比べた場合、期間が長くなる分返済がゆっくりになりますので返済額も約19万円くらいになります。
ですので確かに手元に残るキャッシュフローという視点で考えたときは、35年で借りた方が返済19万円で済むわけなので、手元に残るキャッシュフローがその分多く残るじゃないですか。なので手元に残るキャッシュフローが多くなるというのはその通りだなというところが一つです。
22年の場合と比べて6万円以上か7万円近く違うので結構バカにならないかなというところなんですよね。
ただしこれはあくまでキャッシュフローを視点に考えた場合の話であって、ちょっとこれ残済、借金の減りを視点に考えた場合は全く逆の現象が発生すると。
例えばこれは逆に35年先に言った方がいいと思うんですけど、借り入れ期間35年で考えた場合、10年後の借金、残済どのくらいまで減っているかというと、5000万円の借り入れが約4060万円まで減っています。
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これが22年で借りた場合、どんな感じで減っているかというと当然ですけど、35年と比べた場合に比べて減りが早いのは間違いないんですよね。
でもどのくらいまで減っているかとちょっと気になるところですよね。さっき35年の時は4060万円まで減っていると5000万円の借り入れが、22年だと3800万円とか3500万円くらいまで減っているかなと。
さあ見ていきます。これがちょっとびっくりするかもしれないんですけど、3130万円まで減っていますね。やっぱり22年って35年と比べると約3分の2の期間なので、減りもこれだけ早くなると。
もう一回言うとね、35年で借りた場合、まだ残り4058万円残っているに対して、22年だと返済が早いので残り3100万円、約30万円というふうに、その差は1000万円近いですね。900万円くらい減りが、スピードが違うので、このくらい返済期間の長さというのは、残済の減り具合に与える影響が大きいということがわかりますね。
また、月々の返済額の内訳もだいぶ違いまして、例えば期間35年で借りた場合、毎月の返済が約19万2000円になるんですけど、利息と頑菌の内訳を見たときに、だいたい3分の2が利息で、3分の1が頑菌なんですよね。
なので、毎月返済していくんですけど、そのうちの3分の2は利息で消えていると。
実際の頑菌の返済に当てられているのは3分の1だけだと。全然これやっぱり減りが遅いですよね。
一方で同じ金利3%で借りても、期間を短くするだけ、22年で借りるだけで、これが大きく変わってくると。
例えば、毎月の返済が6万円ぐらい返済するんですけど、この内訳がだいたい1対1ぐらいになるんですよね。
正確には利息の方が45%で、頑菌が55%ぐらいかななんで、どっちかというと頑菌が多いぐらいですね、減りがね。
約半分半分なんですけど、実際は頑菌の方が利息よりも多く重当されると。
これだけどういうことかというと、当然借金の減りが早くなると。取られる利息が減るということを意味しますね。
ですので、当然毎月の返済額が金額自体は変わってくるんですけど、その内訳を注目したときに期間を長くすればするほど取られる利息の額が多くなると。
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利息と頑菌のバランスですよね。利息の方が大きく偏った形になってしまうのが一方で、期間を短くするだけで同じ金利でも利息と頑菌のバランスが大きく変わってくると。
場合によっては頑菌の方が多く重当される形で返済を進めていけると。
これはすごく興味深いところなんですよね。シミュレーションするとわかるんですけどね。
スタイフの音声ファイルの64番で、金利1%の違いって不動産都市ではどれくらい重要?という話をしているんですけど、結構これに似ている、通じてくるところかなと思うんですよね。
あっちの方だと、金利を1%違うとどのくらい返済が変わってくるかという話をしているんですけど、今回はその金利1%ではなくて、単純に期間、金利の違いを期間の違いに置き換えただけなんですけど、
結果としては相通じる部分というか、共通点が見えてくる話になってきますのでね。
結局金利の違いっていうのは、期間の違いにも同じような現象が発生するというところが一つ言えますね。
期間が長ければ長いほど、手元に残るキャッシュフローは大きくなるけど、借金の減りは当然遅くなると。
何なら毎月の返済していく中でも、大半が利息であって、元金に重当される分は少なくなってしまうと。
一方で期間を短い期間で借り入れすると、毎月のキャッシュフロー、手元に残る金額は当然少なくなってしまうと。
しかし実際に返済されていく内訳を見ていくと、利息の方が少なくなり元金の方が大きくなるといった現象が発生するので、この辺りすごく興味深いかなところですね。
それを踏まえると、低金利で借り入れ期間を短くすると急いで借金が減っていくのは納得ですし、一方で高金利でしかも期間長くしちゃうと減らないという現象が発生するのも当たり前といえば当たり前なんですけどね。
改めてシミュレーションしておくと、面白いと思うと同時に気を付けないと怖いなというところですね。
個人的には長期で借りるケースもありつつも短期で売却する場合もあるので、いろんな融資を使い分けているんですけど、
短期で売却するときって金利高くなるんですよ。
だけどその分期間が短いので、短期勝負で一気に決着つけようというところもあってやっているわけですよね。
これももし金利が高いのに長期間で借りたりする場合は、よほどの氷割物件とかそういった要素があれば別なんですけど、そうじゃない場合は気を付けないと怖いかなというところですので、
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頭に入れておいてほしいかなというところです。
今回は不動産投資の融資期間が長い方が本当に得なのかという話をしてきましたけど、
これは結局目的によると。
キャッシュフロー重視なのか、それとも残済の減るスピードを意識したいのか、これによって答えが変わってくるということを頭に入れておいてほしいかなというところですし、
あとは音声ファイルの台詞でいうと、64回目に話している金利1%の違いについての話と合わせてここを聞いていただけると理解深まるところなのでおすすめです。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
